佛羅里達清水海灘萬豪萬怡酒店(Courtyard by Marriott Clearwater Beach) ALC美國借貸中心SBA商業不動產按揭抵押貸款第54號
項目發佈
462 East Shore Drive Clearwater, Pinellas County, FL 33767
項目概述
萬豪國際集團（Marriott International, Inc.）是全球首屈一指的國際酒店管理公司，擁有遍佈全球74個國家和地區的超過4000家酒店和21個品牌。萬豪國際集團的總部位於美國馬里蘭州貝賽斯達。萬豪酒店及萬豪度假酒店乃享譽全球的萬豪國際旗下之旗艦品牌，擁有逾70年歷史，酒店遍佈全球多個旅遊熱點，為各地旅客帶來極盡難忘的住宿體驗。殷勤親切的服務和完備周全的設施，贏得每位住宿客人由衷的好評。首家萬豪酒店於1957年在美國華盛頓開業，到1981年，萬豪酒店的數量已超過100家，並擁有40000多間高標準的客房，創下了當年高達20億美元的年銷售額。新加盟的酒店從一開始就能以其設施豪華而聞名，並以其穩定的產品品質和出色的服務在酒店業享有盛譽。
萬豪萬怡酒店位於佛羅里達州坦帕區（ Tampa ） 的清水海灘（Clearwater），詳細地址：462 East Shore Drive
Clearwater, Pinellas County, FL 33767。坦帕（Tampa）是美國佛羅里達半島西岸海港城市，位臨坦帕灣，外連墨西哥灣，是美國重要的旅遊城市之一。城市群包括聖彼德堡和清水海灘，坦帕城市群是僅次於邁阿密的佛羅里達第二大城市群，由於良好的氣候和較低的物價，坦帕灣在過去的20年中是全美和外國移民的首選目的地以及全美首選的度假、退休療養勝地。酒店所在位置交通非常便利，位於60號高速公路旁並且臨近海邊，美麗的清水海灘盡收眼底。酒店一共有7層，占地1.26英畝，緊鄰沙灘，有客房139間，176個停車位，50個船泊位，酒店設施完備，有健身房，室外泳池，商業中心，洗衣房，餐廳等。無論是休息、工作或享樂，萬豪萬怡酒店都能讓旅客在感受其現代時尚的空間佈局、靈感四溢的設計風格以及合理價格的同時，享受到更加怡然自得的舒適住宿環境。不論是對於前來度假的旅客還是來當地出差的商務人士來說，萬豪萬怡酒店絕對是完美之選。酒店建築施工期為24個月，開業時間預計在2019年。
項目優勢
• 政府多重金融風控審批。佛羅里達清水海灘萬豪萬怡酒店(Courtyard by Marriott Clearwater Beach) SBA
504貸款項目較之一般的EB-5項目具有更加嚴格的金融風控程式。為了獲得EB-5資金，它不僅要符合美國移民局對EB-5項目法律和就業的普遍性要求，還要通過美國中小企業局近乎苛刻的多重金融風控審批。代表美國聯邦政府的中小企業局將對企業的資信狀況，抵押償付件，未來現金流進行嚴格審查和分析，符合要求的企業才能獲得貸款。
• 酒店未來現金流有保障。酒店建設的資金需求為4210萬美元，其中1600萬美元將來自32名EB-5投資者。除了中小企業局的嚴格風控外，貸款擔保人優秀的信用評級，以及酒店客觀的未來現金流都為項目還款提供了保障。酒店建成後的估值將達到4550萬美元，穩定經營後的估值將達到5250萬美元，是EB-5貸款數額的數倍。
• 兩倍以上固定資產抵押，EB-5資金處於清償第一順位。SBA
504貸款條例中明確規定，如果企業遲付或止付應還貸款，銀行或貸款機構有權沒收並拍賣企業已經購買下的固定資產並通過債務清償找回貸款損失。投資人的EB-5資金在清償順序上擁有第一優先權，SBA所提供的貸款，在清償順位上位居第二，在EB-5資金之後。因此，SBA
504貸款項目的資金追償機制便成為了EB-5的“安全墊”。
• 項目選址優勢明顯。酒店位於佛羅里達州坦帕區的清水海灘，酒店所在城市旅遊業發達，有著全美最出名的鹽白沙灘，酒店周邊交通便利，商業發達。坦帕城市群是僅次於邁阿密的佛羅里達第二大城市群，由於良好的氣候和較低的物價，坦帕灣在過去的20年中是全美和外國移民的首選目的地以及全美首選的度假、退休療養勝地。酒店建成後入住率無憂，保障充足現金流。
• 完全使用建築就業，項目完工即成功創造就業。項目預計創造的總就業人數將達到536.43人，完全能滿足32個投資人所需要的320個就業。並且，由於所需的320個就業全部來自建築產生的間接和衍生就業，完全不需要依賴任何經營所需的直接就業，投資人在申請臨時綠卡轉換正式綠卡階段，就創造就業達標這個關鍵問題來講完全不存在風險。
• “等預算完工擔保”，保證項目100%完工。項目有納斯達克上市公司（NASDAQ: TTEK）美國著名的建築施工行家德聰集團（Tetra
Tech）提供的”等預算完工擔保“，確保項目100%順利完工，絕無爛尾樓。
資金需求與來源
酒店開發商Shaner酒店開發有限公司（Shaner
Hotels）將目光鎖定在佛羅里達的清水海灘，並計畫在此興建萬豪萬怡酒店。項目資金總需求量約為$4,210萬美元，：美國借貸中心（“ALC”）提供的EB-5第一貸款1600萬美元（占總資金來源38%），和非EB-5金融機構提供的第一商業貸款950萬美元（22%），SBA
中小企業局的第二貸款535萬美元（13%），以及借貸企業本身提供的現金投入1,125萬美元（27%）。需要說明的是：美國借貸中心提供的第一貸款1600萬美元，系來自32個EB-5
投資人的投資款匯總，每個投資人的投資金額為50萬美元。
創造就業分析
佛羅里達清水海灘萬豪萬怡酒店的就業計算分析將借助以往移民局批准的多個酒店項目的成功經驗，從酒店所需的直接就業和建築產生的間接和衍生就業入手，按照美國移民局批准的RIMS
II標準方式計算出總共就業人數。
A. 由於建築帶來的間接和衍生就業：
根據不少於$2428萬資金投入建築施工來計算，這部分產生的間接和衍生就業總數將在394.52人。(注意：因建築施工不滿兩年,直接就業將不能計算在內)
開發完成後項目正式開始經營產生的就業：按照移民局認可的當地同行業就業規模，經營將需要新增78.09個直接就業崗位，並因此而刺激產生至少63.82個間接或衍生就業崗位，從而在經營產生的就業人數將達到至少141.91個。
因此，本項目的總就業數將會達到536.43人，能滿足53位EB-5投資人對就業的需要，按照美國借貸中心的貸款計畫，本項目將募集32位EB-5投資人參與貸款,就業的總人數是完全符合美國EB-5項目就業要求的。所需的320個就業將全部來自建築產生的間接和衍生就業，完全不需要依賴經營所創造的直接就業。投資人在I-829申請臨時綠卡轉換正式綠卡的時候輕易滿足移民局對就業數量達標這個關鍵點的要求，繼而為獲得正式綠卡上了一道強有力的保險。
第三方資金管控及施工監管
美國借貸中心所有EB-5項目全部有第三方監管機構做最全面的資金管控及施工監管。首先，第三方監管機構需有效監控資金的使用,並確保資金的使用符合美國移民局以及相應行業機構的要求，所以此第三方機構必須具備以下三個特點：
1) 其本身應該是大型建築公司，熟悉建築施工相關的法律規定及具體業務程式。
2)
曾經獨立操作過類似預算規模甚至更大規模的項目，對資金使用的細節部分有具體直觀的操作經驗。例如，具體建築環節佔用資金比例的合理範圍、不同建築分包商的具體職責、建材定貨的正常管道以及市場上原材料價格浮動範圍等。
3) 必須掌握建築公司的資金發放權，同時也有充分的授權可以隨時進行現場施工檢驗，並有權對建築公司的所有帳目，收款和放款的單據，甚至盈利多少進行財務審計。
經過反復的實踐和摸索，美國借貸中心最終選定了納斯達克上市公司(NASDAQ: TTEK)，美國著名的建築施工行家德聰集團(Tetra
Tech)擔任所有項目資金使用的第三方監管機構。
具體來說，每個月建築商都會向企業主提交當月的資金使用申請並就使用目的進行解釋說明，由企業主批准並放款。一般情況下，企業主不會對自己聘請來的建築商提出的資金使用申請進行嚴格的審核。但是，在選定德聰集團擔任所有
項目資金使用的第三方監管機構之後，所有與建築施工有直接利益關係的參與方，需要達成一個共識,並簽署一份協定。
簽署以上協定的一共有四方：
1) 企業主,也就是項目的所有人，同時也是借到EB-5貸款的公司
2) 企業主雇傭來完成建築開發的建築商，也是資金的直接使用者
3) 代表EB-5投資人的區域中心，即美國借貸中心
4) 區域中心選定的第三方資金使用監管機構，即德聰集團
此四方協定囊括的內容眾多，但其核心環節為：在美國借貸中心操作的每一個項目進入到了施工階段時，建築商在使用包含EB-5資金在內的全部資金之前，必須經過德聰集團的嚴格審核過濾。在通過四方協議取得企業主認可後，美國借貸中心要求德聰集團直接受理建築商的資金使用申請，且只能批准申請中提出的合理部分。倚仗德聰集團豐富的行業經驗作出準確的第三方專業判斷，從而避免不必要的過度放款，杜絕資金被放任使用的可能。
建築完工擔保
以上四方協議中除了對建築施工資金進行了充分管控之外，還有一項最為重要的功能，也是在中心所有EB-5項目移民申請中的起到最關鍵作用的功能:建築完工擔保。這樣一來，建築施工的風險就完全消失了。經就業分析顯示，該
項目所需就業全部來自於建築過程中的非直接就業，即全部就業隨施工過程結束自然到位。所以項目建築的順利完工至關重要！
項目選址
萬豪萬怡酒店選址于佛羅里達州坦帕區（ Tampa
）的清水海灘（Clearwater）。坦帕（Tampa）是美國佛羅里達半島西岸海港城市，位臨坦帕灣，外連墨西哥灣。城市群包括聖彼德堡和清水海灘，坦帕城市群是僅次於邁阿密的佛羅裏達第二大城市群，由於良好的氣候和較低的物價，坦帕灣在過去的20年中是全美和外國移民的首選目的地以及全美首選的度假、退休療養勝地。坦帕是美國重要的旅遊城市之一，市區以西有名揚全美的清水海灘（Clearwater），在市區中，有迪士尼式的遊樂場布斯克花園，是遊覽者夢寐以求的遊玩場所。此外，坦帕所產優質哈瓦那雪茄煙名聞全國。
Tampa 坦帕
坦帕灣位於墨西哥灣內，佛羅里達州西部，有著全美最美麗的鹽白沙灘、全美第一的陽光以及藝術之城聖彼德斯堡。在美國一些旅遊網站每年例行的十大海灘的評選中，這裏的鹽白沙灘常年佔據兩個以上的席位，最為著名的則為清水海灘。
清水海灘（Clearwater Beach）
坦帕的戰略地位極其重要，距離加勒比海地區、南美洲、非洲和南歐地區都很近，著名的美國麥克戴爾空軍基地就常駐與此。市中心有坦帕大學（University
of Tampa）及位於聖彼德堡的南佛羅里達大學（University of South Florida）。
南佛羅里達大學（University of South Florida）
佛羅里達清水海灘萬豪萬怡酒店的具體位址是462 East Shore Drive Clearwater, Pinellas County, FL 33767。酒店所在位置交通非常便利，位於60
號高速公路旁並且臨近海邊，美麗的清水海灘盡收眼底。
萬豪萬怡酒店選址衛星圖
詳細地址：462 East Shore Drive Clearwater, Pinellas County, FL 33767
管理團隊
項目的開發管理工作將由Shaner酒店開發有限責任公司（Shaner Hotels）承擔。公司在業界有非常高的聲譽，該公司的負責人Lance Shaner從1970年就開始投資房地產業，在2個國家17個州完成超過40個酒店開發項目，酒店房間總數超過5,000間。開發完成的酒店包括佛羅里達Madeira海灘的Courtyard萬怡酒店和佛羅里達Jacksonville海灘的Courtyard萬怡酒店等。根據美國三大信用公司提供的信用報告顯示，萬豪萬怡酒店的主要負責人Lance
Shaner先生信用記錄良好，無拖欠款記錄。
SBA 504貸款風險評估
按照SBA504貸款的標準放貸條件，該項目須經過美國中小企業局近乎苛刻的多重金融風控審批。此項目的土地及商業建築價值將全部用於兩個貸款的風險抵押，美國借貸中心的EB-5資金屬於第一貸款的一部分，將佔據第一清償順位，美國中小企業局的第二貸款處在第二清償順位，為投資人的第一貸款創造資金的“安全墊”。項目基本條件符合504貸款的資格要求,詳細情況請見下表：
抵押商業地產估值
酒店優越的地理位置，準確的市場定位，配套的設施，全方位的服務將吸引大量前往當地休閒度假顧客，商業前景樂觀。酒店建築施工期為24個月，開業時間預計在2019年。根據世界領先的酒店地產估值及諮詢公司HVS提供的估值報告，酒店開業經營後估值將達到4550萬美元，穩定經營後的估值將達到5250萬美元，是EB-5貸款額的數倍。
現金流和財務預測
為了預測酒店建成後投入使用的現金流及財務狀況，酒店開發商對酒店項目地點,競爭狀況，市場分析、財務預測、遊客流量等方面的因素進行了綜合考慮,現簡要羅列於下：
• 酒店所在位置地理位置優越，交通便利
• 未來經濟增長勢頭樂觀，市場需求強勁
• 清水海灘環境優美，氣候溫和，是著名的旅遊城市，每年吸引著成千上萬的遊客前往度假
• 酒店房間狀況最優，較周邊酒店具有競爭優勢
• 連鎖知名品牌，帶來網路效應
在前述宏觀市場分析的基礎上，綜合酒店周邊商業及競爭者的經營資料，酒店開發商對建設完工後的未來五年的財務運營狀況進行了保守的預測，詳見如下表：
綜上所述，佛羅里達清水海灘萬豪萬怡酒店SBA504項目是優質EB-5投資移民項目，將EB-5資金以政府平臺方式投入到美國中小企業，促進經濟發展，積極創造就業。而投資移民申請所需就業全部來自建築產生的間接和衍生就業，完全不需任何完全不需任何經營產生的直接就業，消除了投資人永久綠卡獲批的不確定性。
SBA504貨款嚴格的風控準則，和獨特的資金結構，要獲得EB-5資金和政府貸款的企業須經過多輪次風控審批，只有“僅憑未來現金流就足以還貸”的極少數優質中小企業才能接受貸款。成倍的抵押資產，和第一順位的清償順序，更是給EB-5投資人提供了最大限度的資金安全。而其標準化的金融產品特性，也給投資人搭建了幾年後合理自然的退出方式。
SBA504貸款和EB-5資金的完美結合，真正意義上解決了綠卡和資金安全的雙重保障。
來源：RCH走進美國
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