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美國EB-5投資移民資金結構：高級貸款｜下篇
流覽次數：794 添加時間:2024/11/27 來源:美國EB5一點通

前段時間談了高級貸款的上篇：EB-5資金結構：高級貸款｜上篇，中篇：EB-5資金結構：高級貸款｜中篇，今天來繼續探討EB-5項目中的高級貸款。

在展開正文之前，還是請先來學習下EB-5項目的資金結構。在新投資人，EB-5專欄｜10月31日更新裡，有專門談過幾篇。

資金結構：
股權與債權｜EB-5資金結構(上)
優先股、高級貸款與夾層貸款｜EB-5資金結構(中)
風險模型與安全退出｜資金結構(下)
EB-5項目之資金結構｜視頻

今天，EB5Sir來探討下，在落實高級貸款之後，我們還是要明白高級貸款地位的局限性，並不一定能確保你的EB-5資金安全。

1. 後繼融資的潛在影響

有些項目，不止當前這期，還會需要新的融資完成項目的後繼部分。
這個時候，EB-5貸款協議是否明確約定，後繼融資不能取得比當前EB-5更高順位，或者EB-5資金對於後繼融資有話語權。
此外，後繼融資能否取得同等地位呢。這也是一個潛在的風險點。如果是的話，可能會攤薄抵押權。
這些都取決於當前EB-5貸款協議的約定。
還有一種潛在的可能性，在新的一期裡繼續注入新的EB-5資金，也可能會攤薄抵押權，有些項目有類似情況。

對於EB-5投資人而言，這些融資主動權並不握在自己手上，以前一些訴訟糾紛就很能說明問題。
甚至開發商/區域中心，一開始就有這種企圖，以高級貸款地位吸引EB-5投資人，實際上清楚自己還有資金缺口需要再引入新的資金，過去就有這樣的訴訟爭議。

我們要認識到，項目是動態進展的，隨著項目進展有些狀況並非如你當前所預期的，是可能會逆轉你之前所認識到的條件。

2. 高級貸款地位的被迫放棄

在過去的EB-5項目中，EB-5高級貸款地位，在經營過程中被迫放棄的案例並不鮮見。
譬如，以前某醫院項目為典型。
在這類項目中，預算超標或運營過程中需要新的資金，引入新資金後，EB-5高級貸款地位被替換，抵押權轉移。
最後項目破產，致使EB-5資金顆粒無收。

EB-5投資往往是被動的。
商業運營中可能出現各種問題，因各種原因需要繼續融資也很正常，這時候EB-5資金為了項目繼續運營會追加投資嗎？可以問問你自己，會嗎？幾乎不可能。此時，只要想繼續融資維持項目運營，EB-5資金可能就不得不放棄高級貸款地位。

這就是，高級貸款並非能完全保障你的資金安全的，非常典型的一種場景。

3. 固守高級貸款地位，可能拖累項目整體融資

有高級貸款地位，當然是好東西，對於資金安全性而言。
但是，問題總有其兩面性。

在某LA中企項目中，EB-5資金是高級貸款地位，協議寫死了，但是並沒有按計劃募集齊資金。
該項目還需要進一步資金進行融資，但是EB-5資金卡位在高級貸款的位置，不放棄就融不進其他資金。
該中企國內又不能自保，無力施救LA項目。
最後，項目停工，成為LA市中心的一個標誌性爛尾項目。
目前，該項目計劃拍賣，預期拍賣價格可能遠遠低於投入，此外欠了一屁股承建商款項，作為高級貸款的EB-5資金能否能全額收回目前還不好說。

所以，我們在看高級貸款的時候，也不能只看到好處，沒有什麼是絕對的。
一個不健康的項目，為了確保了高級貸款權益而導致整個項目融資失利，也就無法確保項目成功。

4. 項目爛尾，高級貸款並非能確保還款

正如前面所談的，當前新法之後高級貸款項目確實變多了。
但是，我還更想提醒各位的是，高級貸款並不代表項目更安全。
項目的好壞，與高級貸款地位並不一定有直接關聯。

N年前某島上的四季酒店，EB-5資金是高級貸款。
項目爛尾，開發商無力繼續項目開發，EB-5的NCE公司取得項目所有權。
但是，如果要收回EB-5資金，需要該項目能夠完工以實現其價值，而項目繼續進行就需要額外資金注入，需要專業開發團隊，這兩項都不是NCE有能力處理的。

因此，據說我知，至少在大半年前，該項目還在尋找新的開發商接盤繼續開發中，以使得爛尾的項目，開發了一半的項目，能夠建成運營並實現其商業價值，否則即便擁有整個項目所有權，不能變現又如何呢。
更何談EB-5投資人收回本金。

一個失敗的，無法變現或者價值低的項目，即便作為高級貸款也無法降低EB-5貸款的風險。

所以，我更願意提醒大家，按照我的項目選擇邏輯：好人好事好款好賣，條款往往是次要的。任何時候人是第一位的，EB-5是完全放棄主動權的投資，選對人才是第一位的，第二位是業務，你投資的項目本身經營健康才可能還款，第三位才是這類條款，什麼資金順位、什麼抵押擔保，只是相比較而言更能保障安全而已。

以上這4點，都是過往EB-5失敗項目的案例的總結，供大家參考。

今天，有位當年所謂又是高級貸款又有銀行貸款的項目的投資人，找我電話諮詢了近一個小時，登陸拿臨時綠卡了，可是項目還只是一個坑，被SEC起訴接管了不知道下一步該怎麼辦，永久綠卡怎麼拿。那些當年畫的高級貸款的餅，今天不要說投資款返還，連綠卡都不知道能否落袋為安。

當前，EB-5市場有太多的高級貸款鄉村項目了，這是從來沒有過的現象，鄉村大躍進大幹快上，積聚的風險鄉村項目的2大風險點，誰在裸泳恐怕只有退潮時才能顯現出來。

EB5Sir個人評判項目好壞的原則，供參考：選擇EB-5項目，不要捨本逐末。
歡迎關注：新投資人，EB-5專欄｜10月31日更新。
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文章來源：美國EB5一點通

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