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這個EB-5項目是怎麼徹底杜絕資金挪用的(下)?
流覽次數:1421    添加時間:2016/2/11    來源:John Shen

上篇中,美國借貸中心CEO John Shen先生分享了區域中心如何代表EB-5投資人杜絕EB-5資金被挪用(上)。本篇將繼續從監管機構的施工檢驗責任、監管機構的完工擔保責任、就業到位的保障方面進行闡述:
 
在這份四方協議中,監管機構的施工檢驗責任規定如下:
 
 a. 監管機構須按要求對項目施工進展進行現場檢驗。
 b. 監管機構在檢驗前要對項目規劃和具體支出明細進行審核,事先明確施工進度應該完成的程度。
 c. 監管機構須在收到借貸機構發出的施工檢驗請求7-10天內完成檢驗。檢驗報告須包括:
 1) 檢驗時建築商完成施工總量的大致比例和建築進展情況
 2) 支出明細中每一分項在檢驗時的大致完成比例
 3) 施工現場照片
 圖一:

 
注意,監管機構每個月至少需要進行一次常規施工檢驗。在某些特殊情況下,借貸機構可能會要求監管機構進行常規施工檢驗之外的突擊檢驗,以保證隨時瞭解項目最新情況,把控資金的正確使用,保證所花的每一分錢都能帶來相應的開發價值。
 
 3)在資金管控協議中加入完工擔保責任
 
在使用以上的四方協議對建築施工資金進行了充分管控之後,我們發現監管資金的使用竟然可以帶來另外一項意想不到的超大福利:讓監管機構同時來做建築完工擔保。這樣一來,建築施工的風險竟然完全消失了。
 
由於監管機構的主業就是建築開發,有完成項目施工所需的豐富經驗,專業資源和工作動力,加上整個項目的資金使用又完全掌握在監管機構的手裡,監管機構完全有能力在建築施工出現任何問題的時候,“斜刺裡殺出”,接管項目的施工並將其順利完成。隨著我們和德聰集團的合作逐步深入,在資金管控協定中我們大膽加入了建築完工擔保條款,在不增加預算的前提下由德聰集團提供建築的100%完工擔保。在2014年夏天,這一構想開始付諸實現。截止2015年12月1日,在我們運作的20多個SBA 504貸款項目上,我們都成功把建築完工擔保條款寫進了四方資金管控協議中。
 
 目前我們使用的四方協議已經從簡單的“資金管控和檢驗服務協定”(Funds Control & Inspection Services Agreement)變成了“資金管控檢驗及完工承諾協議”(Funds Control & Inspection Services Agreement w/ Completion Commitment)。新加入的完工擔保責任大體上分為以下九項:
 
  監管機構須徹底理清在項目初始階段建築商列出的每一小項資金使用的目的
  監管機構有權將批准資金直接發放到建築商管理下的具體分包商
  建築商須同意每個月提供一切監管機構需要的檔和單據
  建築商在分包協議中注明發包權在必要時可轉移給企業主,借貸機構或指定代理
  借貸機構須在建築預算之外再預留10%資金以滿足項目預算應急需要
  監管機構有權在建築商施工計畫改變之前提出異議並改變該計畫
  建築商在施工費用意外增加時必須第一時間通知企業主,借貸機構和監管機構
  建築商必須將自己的具體盈利通知其它三方並取得各方批准
  監管機構有權審核建築商簽約的分包商協議
 圖二:
 
 
這裡的多項條款都可以看作是防範資金挪用的“升級版”條款。最重要的無外乎“監管機構有權將批准資金直接發放到建築商管理下的具體分包商”和“建築商必須將自己的具體盈利通知其它三方並取得各方批准”兩項。外行也明白,對建築商來說,如果想挪用資金,一定要把領到的建築施工專用資金發放給無關的機構或者個人。如果監管機構有權直接把資金發放給建築商下面一層的分包商,等於徹底斷絕了建築商把資金發放給無關機構或個人的一切可能。這樣一來,建築商的盈利也同時完全透明化了。事實上,如果想徹底杜絕資金挪用,建築商盈利透明化是必要條件!正因為此,這個四方協議中最終加入了“建築商盈利應通知另外三方並取得一致批准”的強制性條款。
 
對EB-5項目來說,完工擔保的價值和意義可能遠遠超過了對資金使用的監控。如果說,監控資金使用只能保證資金不被挪用,那麼完工擔保就是對投資結果最徹底的保護。投資人希望看到的,不只是當初的投資能按照規定目的專款專用進入項目,而且在項目開發結束時當初的投資已經能成功轉換為商業價值,為資金的順利返航打好基礎。有了完工擔保,這個夢想就已經變成了現實!

我們中心從兩年前開始考慮為降低就業(I-829申請)風險而只使用建築過程的間接和衍生就業。隨著建築完工擔保開始正式通過協議執行,所有就業的風險就徹底不再存在了。對EB-5行業來說,這才是具有實際意義的突破性貢獻。目前我們每個月都有3-5個SBA 504貸款項目啟動招募,所有項目全部採用建築完工擔保與(只使用)建築間接和衍生就業相結合的策略,確保EB-5投資人需要的就業100%全部到位,全部EB-5資金安全運轉!
 
 
[美國借貸中心CEO John Shen於1992年畢業於北京大學法學院,1996年取得美國杜克大學碩士學位,在2009年創建美國就業發展借貸中心,將美國中小企業局504貸款項目與投資移民EB-5項目結合,成為該領域至今為止唯一的一家利用美國聯邦政府風控和貸款資源進行EB-5投資的金融機構。]
 
對於“保障型投資項目”有興趣的讀者請參考:
http://www.uslawchina.com/ad_alc_about.asp?jf=f
 

如果您有興趣進一步瞭解由美國中小企業局審批、投資人享第一還款順位、提供第三方完工擔保和資金及施工監管的優質項目,請填寫基本資訊:http://www.uslawchina.com/ad_alc_suoqu.asp?jf=j,區域中心將派專人和您聯繫。


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來源:RCH走進美國

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