ALC新項目發佈 | No.71 北卡萬豪廣場套房酒店
流覽次數：4201    添加時間:2018/8/7    來源:ALC走進美國

北卡萬豪廣場套房酒店 No.71---TownePlace Suites by Marriott項目發佈

2240 Blowing Rock Road Boone, NC 28607


項目概述
萬豪國際集團(Marriott International, Inc.)是全球首屈一指的國際酒店管理公司，擁有遍佈全球74個國家和地區的超過4000家酒店和21個品牌。萬豪國際集團的總部位於美國馬里蘭州貝賽斯達。萬豪酒店及萬豪度假酒店乃享譽全球的萬豪國際旗下之旗艦品牌，擁有逾70年歷史，酒店遍佈全球多個旅遊熱點，為各地旅客帶來極盡難忘的住宿體驗。殷勤親切的服務和完備周全的設施，贏得每位住宿客人由衷的好評。首家萬豪酒店於1957年在美國華盛頓開業，在公司的核心經營思想指導下，加之早期成功經營的經驗為基礎，萬豪酒店很快得以迅速成長，並取得了長足的發展。新加盟的酒店從一開始就能以其設施豪華而聞名，並以其穩定的產品品質和出色的服務在酒店業享有盛譽。到1981年，萬豪酒店的數量已超過100家，並擁有40000多間高標準的客房，創下了當年高達20億美元的年銷售額。

北卡萬豪廣場套房酒店位於北卡州沃托加縣(Watauga County)的布恩市(Boone)，詳細地址：2240 Blowing Rock Road, Boone, North Carolina 28607。布恩市是沃托加縣的縣治，坐落在北卡州美麗的的阿帕拉契脈之上，被全美最權威的媒體之一U.S. News評選為全美前十大最適合養老的城市。作為沃托加縣的中心，布恩市同樣也是阿巴拉契亞州立大學的所在地。布恩市距離祖父山僅數英里，被譽為美國東南部最佳戶外探險勝地之一，尤其是冬季運動。酒店所在位置交通非常便利，緊臨321號高速公路，離阿巴拉契亞州立大學僅5分鐘車程。酒店占地5.29英畝，共四層，擁有客房92間。酒店設施完備，有早餐室，健身房，商務中心，洗衣房和室外泳池等。酒店定位為長住型酒店，致力於兼顧舒適與經濟，為顧客提供最佳的住店體驗。酒店地理位置非常方便，無論是休息、工作或享樂的空間都非常寬敞，讓旅客感受現代時尚的空間佈局、靈感四溢的設計風格以及合理價格的同時，享受到更加怡然自得的舒適住宿環境，是商務出差人士的最佳選擇。酒店建築施工期為12個月，開業時間預計在2019年。


客房

項目優勢
• 高級貸款多重金融風控審批。北卡萬豪廣場套房酒店(TownePlace Suites) SBA 504貸款項目較之一般的EB-5項目具有更加嚴格的金融風控程序。它不僅要符合美國移民局對EB-5項目的普遍性要求，還要通過美國中小企業局(SBA)近乎苛刻的多重金融風控審批。代表美國聯邦政府的SBA將對企業主的經營經驗，抵押償付條件，未來現金流進行嚴格審查和分析，符合要求的企業才能獲得貸款。

• 酒店未來現金流有保障。項目選址優勢明顯，綜合當地市場和經濟發展前景，以及管理團隊的豐富經驗，酒店未來幾年現金流充足，發展潛力濃厚，償還貸款沒有任何壓力。

• 兩倍以上固定資產抵押，EB-5資金處於清償第一順位。SBA 504貸款條例中明確規定，如果企業遲付或止付應還貸款，銀行或貸款機構有權沒收並拍賣企業的固定資產來清償債務。酒店建成後的估值將達到1190萬美元，穩定經營後的估值將達到1280萬美元，是EB-5貸款數額的數倍。投資人的EB-5資金在清償順序上擁有第一優先權，SBA所提供的貸款，在清償順位上位居第二，在EB-5資金之後。SBA貸款是EB-5的“安全墊”。

• 合理退出機制。ALC獨特的高級貸款模式可以在重新貸款和資產清算的形式以外，為投資者再提供一個靈活有效的退出方式，即通過向其他銀行和金融機構出售貸款而實現。

• 完全使用建築就業，項目完工即成功創造就業。項目預計創造的總就業人數將達到62.59人，完全能滿足3個投資人所需要的30個就業。並且，由於所需的30個就業全部來自建築產生的間接和衍生就業，完全不需要依賴任何經營所需的直接就業，投資人在申請臨時綠卡轉換正式綠卡階段，就創造就業達標這個關鍵問題來講完全不存在風險。

• 第三方專業建築施工公司提供全面資金管控及施工監管。項目有美國權威的專業建築施工公司提供的全面資金管控及施工監管，確保項目100%順利完工，絕無爛尾樓。

資金結構和用途
項目資金總需求量約為$1300萬美元。資金結構為：美國借貸中心(“ALC”)提供的EB-5第一貸款150萬美元(占總資金來源12%)，非EB-5第一商業貸款550萬美元(42%)，SBA第二貸款300萬美元(23%)，以及借貸企業本身提供的現金投入300萬美元(23%)。需要說明的是：ALC提供的第一貸款150萬美元，系來自3個EB-5投資人的投資款匯總，每個投資人的投資金額為50萬美元。




創造就業分析
北卡萬豪廣場套房酒店的就業計算分析將借助以往移民局批准的多個ALC酒店項目的成功經驗，從項目所需的直接就業和建築產生的就業入手，按照美國移民局批准的RIMS II標準方式計算出總共就業人數。

A. 由於建築帶來的就業：根據不少於$1141萬資金投入建築施工來計算，這部分產生的就業總數將在43.63人。

B. 開發完成後項目正式開始經營產生的就業：按照移民局認可的當地同行業就業規模，經營將需要新增14個直接就業崗位，並因此而刺激產生至少4.96個間接或衍生就業崗位，從而在經營產生的就業人數將達到至少18.96。

因此，本項目的總就業數將會達到62.59人，能滿足6位EB-5投資人對就業的需要，按照美國借貸中心的貸款計畫，本項目將募集3位EB-5投資人參與貸款，就業的總人數是完全符合美國EB-5項目就業要求的。所需的30個就業將全部來自建築產生的就業，完全不需要依賴經營所創造的直接就業。投資人在I-829申請臨時綠卡轉換正式綠卡的時候輕易滿足移民局對就業數量達標這個關鍵點的要求，繼而為獲得正式綠卡上了一道強有力的保險。

第三方資金管控及施工監管
美國借貸中心所有EB-5項目全部有第三方監管機構做最全面的資金管控及施工監管。首先，第三方監管機構需有效監控資金的使用，並確保資金的使用符合美國移民局以及相應行業機構的要求，所以此第三方機構必須具備以下三個特點：

1) 其本身應該是大型建築公司，熟悉建築施工相關的法律規定及具體業務程序。
2) 曾經獨立操作過類似預算規模甚至更大規模的項目，對資金使用的細節部分有具體直觀的操作經驗。例如，具體建築環節佔用資金比例的合理範圍、不同建築分包商的具體職責、建材定貨的正常管道以及市場上原材料價格浮動範圍等。
3) 必須掌握建築公司的資金發放權，同時也有充分的授權可以隨時進行現場施工檢驗，並有權對建築公司的所有帳目，收款和放款的單據，甚至盈利多少進行財務審計。

在ALC操作的每一個項目進入到了施工階段時，建築商在使用包含EB-5資金在內的全部資金之前，必須經過該第三方監管機構的嚴格審核過濾，從而避免不必要的過度放款，杜絕資金被放任使用的可能。


接下來，在資金發放後的一個月內，監管機構會進行下一個更重要的跟進工作：對項目進行施工現場的檢驗，來進一步確認資金使用在了正確的地方，並出具施工進度報告。

報告須包括：
a. 檢驗時建築商完成施工總量的大致比例和建築進展情況
b. 支出明細中每一分項在檢驗時的大致完成比例
c. 施工現場照片


ALC投資人在I-526遞交後，都會定期收到項目施工報告，含以上所有資訊。所有項目全部都有第三方專業建築施工公司提供全面資金管控及施工監管，確保EB-5投資人需要的建築就業100%到位，EB-5資金安全運轉！

項目選址
北卡萬豪廣場套房酒店選址於北卡州沃托加縣(Watauga County)的布恩市(Boone)。布恩市是沃托加縣的縣治，坐落在北卡州美麗的的阿帕拉契脈之上，被全美最權威的媒體之一U.S. News評選為全美前十大最適合養老的城市。

布恩市


美麗的的阿帕拉契脈

該城市得名于著名的先驅者和探險家丹尼爾布恩。布恩市于1872年成立，城市人口已達到近2萬人。作為沃托加縣的中心，布恩市同樣也是阿巴拉契亞州立大學的所在地。

阿巴拉契亞州立大學

布恩市距離祖父山僅數英里，被譽為美國東南部最佳戶外探險勝地之一，尤其是冬季運動。

祖父山

北卡萬豪廣場套房酒店的具體位址是2240 Blowing Rock Road, Boone, North Carolina 28607。酒店所在位置交通非常便利，緊臨321號高速公路，離阿巴拉契亞州立大學僅5分鐘車程。

詳細地址：2240 Blowing Rock Road, Boone, North Carolina 28607

管理團隊
項目的開發管理工作將由Milan房產開發有限公司(Milan Real Estate, LLC)承擔。Milan房產開發有限公司總裁Raken Shah先生有多年的商業酒店和餐飲地產的開發經驗，所管理和開發的商業地產總價值超過兩億美金。公司的總裁Raken Shah先生在印度獲得工程師學位，之後創辦了自己的建築公司，參與印度的國家道路建設，有多年的建築經驗。同時，他還在美國擁有多家賽百味連鎖餐廳和加油站，在連鎖餐飲管理上經驗豐富。根據美國三大信用公司提供的信用報告顯示，北卡萬豪廣場套房酒店的主要負責人Raken Shah信用記錄良好，無拖欠款記錄。

抵押商業地產估值
酒店優越的地理位置，準確的市場定位，配套的設施，全方位的服務將吸引大量前往當地休閒度假顧客，商業前景樂觀。酒店建築施工期為12個月，開業時間預計在2019年。根據世界領先的房地產估值及諮詢公司HVS諮詢有限公司提供的估值報告，酒店開業經營後估值將達到1190萬美元，穩定經營後的估值將達到1280萬美元，是EB-5貸款額的數倍。

現金流和財務預測
為了預測酒店建成後投入使用的現金流及財務狀況，酒店開發商對酒店項目地點，競爭狀況，市場分析、財務預測、遊客流量等方面的因素進行了綜合考慮：

• 布恩市環境優美，被全美最權威的媒體之一U.S. News評選為全美前十大最適合養老的城市
• 酒店區位優勢明顯，交通便捷，周邊企業眾多，商業發展潛力濃厚，靠近目標市場，未來經濟增長勢頭樂觀，市場需求強勁
• 酒店房間狀況最優，較周邊酒店具有競爭優勢
• 連鎖知名品牌，帶來網路效應

在前述宏觀市場分析的基礎上，綜合酒店周邊商業及競爭者的經營資料，酒店開發商對建設完工後的未來五年的財務運營狀況進行了保守的預測，詳見如下表：


綜上所述，北卡萬豪廣場酒店SBA 504項目是優質EB-5投資移民項目，將EB-5資金以政府貸款方式投入到美國中小企業，給投資人提供了最大限度的資金安全。而投資移民申請所需就業全部來自建築產生的間接和衍生就業，完全不需任何經營產生的直接就業，消除了投資人永久綠卡獲批的不確定性。

SBA 504貸款和EB-5資金的完美結合，真正意義上實現了綠卡和資金安全的雙重保障。


來源：ALC走進美國


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