ALC新項目發佈 | NO.68 佛州自由庭院社區
流覽次數：4793    添加時間:2017/11/7    來源:RCH走進美國

相關知識點：
PACE(Property Assessed Clean Energy Programs)是美國政府為有效使用清潔能源和再生能源的開發項目，量身定制發行政府債券，全力護航金融機構的政府貸款項目。EB-5投資仍是第一貸款，政府第二貸款，是政府發行債券融資。

官網鏈結瞭解詳情：
https://energy.gov/eere/slsc/property-assessed-clean-energy-programs

佛州自由庭院社區(Liberty Park Florida)項目發佈

1321 NE 24th Avenue, Cape Coral, FL 33909


項目概述
佛州自由庭院社區項目位於佛羅裏達州珊瑚角市，詳細地址：1321 NE 24th Avenue, Cape Coral, FL 33909。珊瑚角市(Cape Coral,Florida)是美國佛羅裏達州李縣的一個城市，位於佛羅裏達半島西岸克盧薩哈奇河河口北岸，為坦帕市和邁阿密之間最大的城市。該城市被譽為“海濱仙境”，擁有長640千米的可航水路，是世界上擁有運河航道最多的城市之一。項目所在位置交通非常便利，靠近78號公路，環境優美，緊鄰運河。項目占地24.1英畝，待建項目包括320間高檔公寓的住宅社區以及130個房間的老人療養中心。其中，高檔公寓有8棟建築，每棟4層，總建築面積為404,232平方英尺，社區內有泳池，娛樂中心，健身房，洗衣房等。老人療養中心有2層，建築面積為119,842平方英尺，配有2個護理中心，4個餐飲中心，多間活動室，咖啡廳，圖書館，電影院等設施。社區整體設計和建築規格將按照當地的最高水準，庭院風的設計風格將打造一個舒適休閒的社區環境。項目建築施工期為30個月，開業時間預計在2020年。

項目優勢
節能貸款還款“零”拖欠。佛州自由庭院社區(Liberty Park Florida)政府節能貸款項目(PACE)對於借款企業還款的約束力比一般的EB-5項目更加強有力。市政府，地方政府或縣級政府通過建立PACE機制與私人貸方合作，為企業主提供與節能和綠色能源等相關的項目建設和改造提供前期融資。此貸款的償付將以對物業稅單進行評估，並以地產稅收的形式收回。由於地產稅是政府稅收，所以它在所有企業應付債務裏永居第一優先順位，如果企業出現遲付或欠付款額的情況，政府會第一時間將其固定資產拍賣，收回本金並優先償付第一貸款順位放貸方，即EB-5投資人。

EB-5資金處於清償第一順位，數倍以上固定資產抵押。PACE貸款條例中明確規定，如果企業遲付或止付地產稅，地方政府有權啟動對企業固定資產進行司法拍賣的程式，所得資金會通過債務清償的形式優先償付占第一貸款順位的EB-5投資人。由於PACE貸款項目節能高效的特殊性以及項目建成後可大幅度節省企業能源開支，PACE項目的估值通常都在項目建造成本的2倍以上。

節能項目價值高於貸款數倍。項目建設的資金需求為7459萬美元，其中2050萬美元將來自41位EB-5投資者。項目建成後的估值將達到7459萬美元，穩定經營後的估值將達到8503萬美元，遠遠高於EB-5貸款數額。

項目選址優勢明顯。項目位於佛羅裏達州的珊瑚角市(Cape Coral, Florida)，該市位於佛羅裏達半島西岸克盧薩哈奇河河口北岸，為坦帕市和邁阿密之間最大的城市。該城市被譽為“海濱仙境”，擁有長640千米的可航水路，是世界上擁有運河航道最多的城市之一，每年吸引著成千上萬的遊客到此度假，被評為全美最適宜退休的城市之一。項目建成後經營無憂，保障充足現金流。

完全使用建築就業，項目完工即成功創造就業。項目預計創造的總就業人數將達到700.33人，完全能滿足41個投資人所需要的410個就業。並且，由於所需的410個就業全部來自建築產生的就業，完全不需要依賴任何經營所需的直接就業，投資人在申請臨時綠卡轉換正式綠卡階段，就創造就業達標這個關鍵問題來講完全不存在風險。

“等預算完工擔保”，保證項目100%完工。項目有納斯達克上市公司(NASDAQ: TTEK)美國著名的建築施工行家德聰集團(Tetra Tech)提供的”等預算完工擔保“，確保項目100%順利完工，絕無爛尾樓。

資金需求與來源
項目開發商自由健康庭院開發有限公司(Liberty Health Park, LLC)將目光鎖定在佛羅裏達州的珊瑚角市，並在此地興建佛州自由庭院社區專案。項目資金總需求量約為$7,459萬美元，美國借貸中心(“ALC”)提供的EB-5貸款2,050萬美元(占總資金來源27%)，和非EB-5金融機構提供的商業貸款3,975萬美元(53%)，PACE貸款334萬美元(5%)，以及借貸企業本身提供的現金投入1,100萬美元(15%)。需要說明的是：美國借貸中心提供的貸款2,050萬美元，系來自41位EB-5投資人的投資款匯總，每位投資人的投資金額為50萬美元。




創造就業分析
佛州自由庭院社區的就業計算分析將借助以往移民局批准的多個社區項目的成功經驗，從項目所需的直接就業和建築產生的就業入手，按照美國移民局批准的RIMS II標準方式計算出總共就業人數。

A. 由於建築帶來的就業：根據不少於$5920萬資金投入建築施工來計算，這部分產生的就業總數將在657.24人。

B. 開發完成後項目正式開始經營產生的就業：按照移民局認可的當地同行業就業規模，經營將需要新增30個直接就業崗位，並因此而刺激產生至少13.09個間接或衍生就業崗位，從而在經營產生的就業人數將達到至少43.09個。

因此，本項目的總就業數將會達到700.33人，能滿足70位EB-5投資人對就業的需要，按照美國借貸中心的貸款計畫，本項目將募集41位EB-5投資人參與貸款，就業的總人數是完全符合美國EB-5項目就業要求的。所需的410個就業將全部來自建築產生的就業，完全不需要依賴經營所創造的直接就業。投資人在I-829申請臨時綠卡轉換正式綠卡的時候輕易滿足移民局對就業數量達標這個關鍵點的要求，繼而為獲得正式綠卡上了一道強有力的保險。

第三方資金管控及施工監管
美國借貸中心所有EB-5項目全部有第三方監管機構做最全面的資金管控及施工監管。首先，第三方監管機構需有效監控資金的使用，並確保資金的使用符合美國移民局以及相應行業機構的要求，所以此第三方機構必須具備以下三個特點：

1) 其本身應該是大型建築公司，熟悉建築施工相關的法律規定及具體業務程式。
2) 曾經獨立操作過類似預算規模甚至更大規模的項目，對資金使用的細節部分有具體直觀的操作經驗。例如，具體建築環節佔用資金比例的合理範圍、不同建築分包商的具體職責、建材定貨的正常管道以及市場上原材料價格浮動範圍等。
3) 必須掌握建築公司的資金發放權，同時也有充分的授權可以隨時進行現場施工檢驗，並有權對建築公司的所有帳目，收款和放款的單據，甚至盈利多少進行財務審計。

經過反復的實踐和摸索，美國借貸中心最終選定了納斯達克上市公司(NASDAQ: TTEK)，美國著名的建築施工行家德聰集團(Tetra Tech)擔任所有項目資金使用的第三方監管機構。

具體來說，每個月建築商都會向企業主提交當月的資金使用申請並就使用目的進行解釋說明，由企業主批准並放款。一般情況下，企業主不會對自己聘請來的建築商提出的資金使用申請進行嚴格的審核。但是，在選定德聰集團擔任所有 項目資金使用的第三方監管機構之後，所有與建築施工有直接利益關係的參與方，需要達成一個共識，並簽署一份協議。


簽署以上協議的一共有四方：

1) 企業主，也就是項目的所有人，同時也是借到EB-5貸款的公司
2) 企業主雇傭來完成建築開發的建築商，也是資金的直接使用者
3) 代表EB-5投資人的區域中心，即美國借貸中心
4) 區域中心選定的第三方資金使用監管機構，即德聰集團

此四方協議囊括的內容眾多，但其核心環節為：在美國借貸中心操作的每一個項目進入到了施工階段時，建築商在使用包含EB-5資金在內的全部資金之前，必須經過德聰集團的嚴格審核過濾。在通過四方協議取得企業主認可後，美國借貸中心要求德聰集團直接受理建築商的資金使用申請，且只能批准申請中提出的合理部分。倚仗德聰集團豐富的行業經驗作出準確的第三方專業判斷，從而避免不必要的過度放款，杜絕資金被放任使用的可能。

建築完工擔保
以上四方協議中除了對建築施工資金進行了充分管控之外，還有一項最為重要的功能，也是在中心所有EB-5項目移民申請中的起到最關鍵作用的功能：建築完工擔保。這樣一來，建築施工的風險就完全消失了。經就業分析顯示，該 項目所需就業全部來自於建築過程中的非直接就業，即全部就業隨施工過程結束自然到位。所以項目建築的順利完工至關重要！

項目選址
佛州自由庭院社區位於佛羅裏達州的珊瑚角市。珊瑚角市(Cape Coral,Florida)是美國佛羅裏達州李縣的一個城市，位於佛羅裏達半島西岸克盧薩哈奇河河口北岸，為坦帕市和邁阿密之間最大的城市。該城市被譽為“海濱仙境”，擁有長640千米的可航水路，是世界上擁有運河航道最多的城市之一。

珊瑚角市

珊瑚角市因綿長的海灘和熱鬧非凡的碼頭而知名，此外，還擁有30多個娛樂公園和7個高爾夫球場，為遊客提供了出遊和運動的好去處。此外，觀鳥為該市一項知名的活動，最多的鳥類為穴鴞，對於鳥類愛好者極具吸引力，在這裏還可觀賞到大量的野生動物。

珊瑚角市海邊高爾夫球場

這座城市長640千米的運河系統使得眾多的遊客可以乘坐遊船遊覽墨西哥灣的無限風光。該城市的文化資源豐富，包括歷史博物館、美術工作室、表演藝術中心等，是欣賞藝術的好去處。

珊瑚角市芭芭拉曼劇院

珊瑚角市一年一度的藝術節於每年一月的第二個週末舉辦，約有300多位藝術家和手工藝人來此參加，這使其成為佛羅裏達州西南部最大、最傑出的藝術節。2018年的珊瑚角市藝術節將於2018年1月13日到14日舉辦。

2018珊瑚角市藝術節宣傳海報

佛州自由庭院社區的具體位址：1321 NE 24th Avenue, Cape Coral, FL 33909。專案所在位置交通非常便利，靠近78號公路，環境優美，緊鄰運河。

佛州自由庭院社區選址衛星圖


詳細地址：1321 NE 24th Avenue, Cape Coral, FL 33909

管理團隊
項目的開發管理工作將由自由健康庭院開發有限公司(Liberty Health Park,LLC)承擔。公司在業界有非常高的聲譽，該公司的負責人Joe R. Bonora先生有超過20年的房地產行業以及金融行業的經驗，由該公司持有和運營的大型項目包括在佛羅裏達州Fort Myers的325間高檔公寓的社區，109個房間的老人療養中心，位於佛羅裏達州Lank O’ Lakes的77個房間的老人療養中心，位於佛羅裏達珊瑚角市的大型購物中心等。根據美國三大信用公司提供的信用報告顯示，佛州自由庭院社區項目的主要負責人Joe R. Bonora先生信用記錄良好，無拖欠款記錄。

PACE貸款條例及基本要求
按照PACE貸款的標準放貸條件，該項目須符合PACE計畫對於節能安裝或加熱，通風空調系統，窗戶，門和天窗，太陽能裝置，高效水加熱，高效率照明，替代性能源，車輛充電站等節能要求。此 項目的土地及商業建築價值將全部用於兩個貸款的風險抵押，美國借貸中心的EB-5資金屬於第一貸款的一部分，將佔據第一清償順位，PACE貸款的償付等同於地產稅的優先權，但在清算時，PACE本金不能收復，也不會高於高級貸款，即PACE本金餘額不會由於違約而增多。項目基本條件符合PACE貸款的資格要求，詳細情況請見下表：


抵押商業地產估值
項目優越的地理位置，準確的市場定位，配套的設施，精品高端的設計，全方位的服務將吸引大量前往當地安家置業及養老的群體，商業前景樂觀。項目建築施工期為30個月，開業時間預計在2020年。根據世界領先的房地產估值及諮詢公司ST. Franklin Street諮詢有限公司和IRR諮詢有限公司提供的估值報告，項目建成後的估值將達到7,459萬美元，穩定經營後的估值將達到8,503萬美元，是EB-5貸款額的數倍。

現金流和財務預測
為了預測項目建成後投入使用的現金流及財務狀況，項目開發商對項目地點，競爭狀況，市場分析、財務預測、遊客流量等方面的因素進行了綜合考慮，現簡要羅列於下：

• 項目所在位置地理位置優越，交通便利
• 未來經濟增長勢頭樂觀，市場需求強勁
• 珊瑚角市環境優美，被譽為“海濱仙境”，被評為全美最適宜退休的城市之一• 項目的建築和設計品質當地最優，較周邊其他類似項目具有競爭優勢
• 該地對老人療養中心以及高檔公寓的需求量大

在前述宏觀市場分析的基礎上，綜合項目周邊商業及競爭者的經營數據，項目開發商對建設完工後的未來三年的財務運營狀況進行了保守的預測，詳見如下表：


綜上所述，佛羅裏達自由庭院社區PACE項目是優質EB-5投資移民項目，將EB-5資金以政府平臺方式投入到PACE項目，促進經濟發展，積極創造就業。而投資移民申請所需就業全部來自建築產生的就業，完全不需任何經營產生的直接就業，消除了投資人永久綠卡獲批的不確定性。

PACE貸款和EB-5資金的完美結合，真正意義上解決了綠卡和資金安全的雙重保障。


來源：RCH走進美國


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