ALC+聯邦能源署項目發佈 | NO.67 加州好萊塢凱悅酒店
流覽次數：3985    添加時間:2017/9/30    來源:RCH走進美國

好萊塢，Lala Land，全球最大影視基地——馬上會讓人聯想到紅毯、明星、豪宅、大片…

事實上好萊塢也是美國最重視節能環保的地區之一，ALC最新項目今天發佈，凱悅最新子品牌酒店；投資人資金第一順位；政府資金第二順位，風控監管仍然是ALC成熟完善的模式。

相關知識點：
第67號項目“加州好萊塢凱悅無極限酒店”是美國能源部首創，各州政府大力支持的“PACE政府節能貸款”歷史上第一個EB-5項目，開創了節能政府債券與投資移民結合的新紀元！

PACE是美國政府為有效使用清潔能源和再生能源的開發項目，量身定制發行政府債券，全力護航金融機構的政府貸款項目。EB-5投資仍是第一貸款，政府第二貸款，是政府發行債券融資。

PACE（Property Assessed Clean Energy Programs）

官網鏈結瞭解詳情：
https://energy.gov/eere/slsc/property-assessed-clean-energy-programs

加州好萊塢凱悅無極限酒店(Hotel Nue by Hyatt Unbound Collection Hollywood)項目發佈

1525 N Cahuenga Blvd Hollywood, CA 90028


項目概述
凱悅酒店集團(Hyatt Hotels Corporation)，總部位於芝加哥，是一家世界知名的酒店集團，在行業中品牌優越，秉承殷勤款客的傳統，致力於為客人提供賓至如歸的服務。凱悅集團50多年的傳統歷史，都貫徹以客為先的服務精神。

凱悅酒店集團旗下酒店品牌包括：柏悅(Park Hyatt)、安達仕(Andaz)、君悅(Grand Hyatt)、凱悅(Hyatt Regency)、凱悅嘉軒(Hyatt Place)、凱悅嘉寓(Hyatt House)以及凱悅無極限(The Unbound Collection)。

其中，凱悅無極限(The Unbound Collection)是新一代的高檔精品酒店，客人可在擁有高端品味設計、高科技的現代化舒適環境中享受輕鬆休閒的接待服務。客房結合全年無休、全日24小時提供的多種服務，客人可在房間內使用各種旅客需要的高端設施。

加州好萊塢凱悅無極限酒店位於加利福利亞州的洛杉磯好萊塢(Hollywood)，詳細地址：1525 N Cahuenga Blvd Hollywood, CA 90028。洛杉磯位於美國加利福尼亞州西南部，是加州第一大城市也是全美第二大城市，常被稱為“天使之城”(City of Angels)。洛杉磯是全世界重要的工商業、國際貿易、科教、娛樂和體育中心之一。擁有美國西部最大的海港，也是美國石油化工、海洋、航太工業和電子業的最大基地之一。酒店所在位置交通非常便利，在好萊塢中心地段，離高速僅4分鐘車程，離環球影城僅9分鐘車程。酒店占地0.33英畝，共7層，64個房間，建築面積43,208平方英尺。酒店每個房間裏都配備全套高端設計產品，包括液晶電視，咖啡機，現代化傢俱等。此外，酒店還配備酒吧，健身房，會議中心，以及提供免費無線網路和自助洗衣機。無論是休息、工作或享樂，凱悅無極限酒店都能讓旅客在感受其精品的空間佈局、高端時尚的設計風格的同時，享受到更加怡然自得的舒適住宿環境。不論是對於前來度假的旅客還是來當地出差的商務人士來說，凱悅無極限酒店絕對是完美之選。酒店建築施工期為18個月，開業時間預計在2019年。

項目優勢
節能貸款還款“零”拖欠。加州好萊塢凱悅無極限酒店(Hotel Nue by HyattUnbound Collection) 政府節能貸款項目(PACE)對於借款企業還款的約束力比一般的EB-5項目更加強有力。市政府，地方政府或縣級政府通過建立PACE機制與私人貸方合作，為企業主提供與節能與綠色能源等相關的項目建設和改造提供前期融資。此貸款的償付將以對物業稅單進行評估，並以地產稅收的形式收回。由於地產稅是政府稅收，所以它在所有企業應付債務裏永居第一優先順位，如果企業出現遲付或欠付款額的情況，政府會第一時間將其固定資產拍賣，收回本金並優先償付第一貸款順位放貸方，即EB-5投資人。

EB-5資金處於清償第一順位，數倍以上固定資產抵押。PACE貸款條例中明確規定，如果企業遲付或止付地產稅，地方政府有權啟動對企業固定資產進行司法拍賣的程式，所得資金會通過債務清償的形式優先償付占第一貸款順位的EB-5投資人。由於PACE貸款項目節能高效的特殊性以及項目建成後可大幅度節省企業能源開支，PACE項目的估值通常都在項目建造成本的2倍以上。

節能項目價值高於貸款數倍。酒店建設的資金需求為1837萬美元，其中450萬美元將來自9名EB-5投資者。酒店建成後的估值將達到3410萬美元，穩定經營後的估值將達到3680萬美元，是EB-5貸款數額的數倍。

項目選址優勢明顯。酒店位於加州洛杉磯好萊塢市中心。好萊塢不僅是全球時尚的發源地，也是全球音樂電影產業的中心地帶，擁有世界頂級的娛樂產業和奢侈品牌，引領並代表著全球時尚的最高水準，每年吸引著成千上萬的遊客到此遊覽。酒店建成後入住率無憂，保障充足現金流。

完全使用建築就業，項目完工即成功創造就業。項目預計創造的總就業人數將達到134.16人，完全能滿足9個投資人所需要的90個就業。並且，由於所需的90個就業全部來自建築產生的間接和衍生就業，完全不需要依賴任何經營所需的直接就業，投資人在申請臨時綠卡轉換正式綠卡階段，就創造就業達標這個關鍵問題來講完全不存在風險。

“等預算完工擔保”，保證項目100%完工。項目有納斯達克上市公司(NASDAQ: TTEK)美國著名的建築施工行家德聰集團(Tetra Tech)提供的”等預算完工擔保“，確保項目100%順利完工，絕無爛尾樓。

資金需求與來源
酒店開發商PNK酒店開發有限公司(PNK Group)將目光鎖定在加利福利亞州洛杉磯好萊塢，並在此地興建凱悅無極限酒店。項目資金總需求量約為$1,837萬美元，美國借貸中心(“ALC”)提供的EB-5 貸款450萬美元(占總資金來源25%)，和非EB-5金融機構提供的商業貸款320萬美元(17%)，PACE貸款700萬美元(38%)，以及借貸企業本身提供的現金投入367萬美元(20%)。需要說明的是：美國借貸中心提供的貸款450萬美元，系來自9個EB-5投資人的投資款匯總，每個投資人的投資金額為50萬美元。




創造就業分析
加州好萊塢凱悅無極限酒店的就業計算分析將借助以往移民局批准的多個酒店項目的成功經驗，從酒店所需的直接就業和建築產生的間接和衍生就業入手，按照美國移民局批准的RIMS II標準方式計算出總共就業人數。

A. 由於建築帶來的間接和衍生就業：根據不少於$1516資金投入建築施工來計算，這部分產生的間接和衍生就業總數將在107.30人。(注意：因建築施工不滿兩年，直接就業將不能計算在內)

開發完成後項目正式開始經營產生的就業：按照移民局認可的當地同行業就業規模，經營將需要新增15個直接就業崗位，並因此而刺激產生至少11.86個間接或衍生就業崗位，從而在經營產生的就業人數將達到至少26.86個。

因此，本項目的總就業數將會達到134.16人，能滿足13位EB-5投資人對就業的需要，按照美國借貸中心的貸款計畫，本項目將募集9位EB-5投資人參與貸款，就業的總人數是完全符合美國EB-5項目就業要求的。所需的90個就業將全部來自建築產生的間接和衍生就業，完全不需要依賴經營所創造的直接就業。投資人在I-829申請臨時綠卡轉換正式綠卡的時候輕易滿足移民局對就業數量達標這個關鍵點的要求，繼而為獲得正式綠卡上了一道強有力的保險。

第三方資金管控及施工監管
美國借貸中心所有EB-5項目全部有第三方監管機構做最全面的資金管控及施工監管。首先，第三方監管機構需有效監控資金的使用，並確保資金的使用符合美國移民局以及相應行業機構的要求，所以此第三方機構必須具備以下三個特點：

1) 其本身應該是大型建築公司，熟悉建築施工相關的法律規定及具體業務程序。
2) 曾經獨立操作過類似預算規模甚至更大規模的項目，對資金使用的細節部分有具體直觀的操作經驗。例如，具體建築環節佔用資金比例的合理範圍、不同建築分包商的具體職責、建材定貨的正常管道以及市場上原材料價格浮動範圍等。
3) 必須掌握建築公司的資金發放權，同時也有充分的授權可以隨時進行現場施工檢驗，並有權對建築公司的所有帳目，收款和放款的單據，甚至盈利多少進行財務審計。

經過反復的實踐和摸索，美國借貸中心最終選定了納斯達克上市公司(NASDAQ: TTEK)，美國著名的建築施工行家德聰集團(Tetra Tech)擔任所有項目資金使用的第三方監管機構。

具體來說，每個月建築商都會向企業主提交當月的資金使用申請並就使用目的進行解釋說明，由企業主批准並放款。一般情況下，企業主不會對自己聘請來的建築商提出的資金使用申請進行嚴格的審核。但是，在選定德聰集團擔任所有 專案資金使用的第三方監管機構之後，所有與建築施工有直接利益關係的參與方，需要達成一個共識，並簽署一份協議。


簽署以上協議的一共有四方：

1) 企業主，也就是項目的所有人，同時也是借到EB-5貸款的公司
2) 企業主雇傭來完成建築開發的建築商，也是資金的直接使用者
3) 代表EB-5投資人的區域中心，即美國借貸中心
4) 區域中心選定的第三方資金使用監管機構，即德聰集團

此四方協議囊括的內容眾多，但其核心環節為：在美國借貸中心操作的每一個專案進入到了施工階段時，建築商在使用包含EB-5資金在內的全部資金之前，必須經過德聰集團的嚴格審核過濾。在通過四方協議取得企業主認可後，美國借貸中心要求德聰集團直接受理建築商的資金使用申請，且只能批准申請中提出的合理部分。倚仗德聰集團豐富的行業經驗作出準確的第三方專業判斷，從而避免不必要的過度放款，杜絕資金被放任使用的可能。

建築完工擔保
以上四方協議中除了對建築施工資金進行了充分管控之外，還有一項最為重要的功能，也是在中心所有EB-5項目移民申請中的起到最關鍵作用的功能：建築完工擔保。這樣一來，建築施工的風險就完全消失了。經就業分析顯示，該 項目所需就業全部來自於建築過程中的非直接就業，即全部就業隨施工過程結束自然到位。所以項目建築的順利完工至關重要！

項目選址
加州好萊塢凱悅無極限酒店選址於加利福尼亞州洛杉磯好萊塢。洛杉磯位於美國加利福尼亞州西南部。是加州第一大城市也是全美第二大城市，常被稱為“天使之城”(City of Angels)。洛杉磯是全世界重要的工商業、國際貿易、科教、娛樂和體育中心之一。擁有美國西部最大的海港，也是美國石油化工、海洋、航太工業和電子業的最大基地之一。

娛樂方面，好萊塢、加州迪士尼樂園、環球影城等等都位於洛杉磯，南加州的奢華之城比佛利山莊也坐落在洛杉磯的中心地帶，眾多國際名流居住于此。

洛杉磯市區

洛杉磯擁有許多世界知名的高等教育機構，大洛杉磯地區的著名高等學府包括加州理工學院(Cal Tech)、加州大學洛杉磯分校(UCLA)、南加州大學(USC)、佩珀代因大學(Pepperdine University)等。

加州大學洛杉磯分校(UCLA)

好萊塢位於洛杉磯郊外，是一個依山傍水，景色宜人的地方。好萊塢不僅是全球時尚的發源地，也是全球音樂電影產業的中心地帶，擁有世界頂級的娛樂產業和奢侈品牌，引領並代表著全球時尚的最高水準，比如夢工廠、迪士尼、20 世紀福克斯、哥倫比亞影業公司、索尼公司、環球影片公司、WB(華納兄弟)派拉蒙等等這些電影巨頭，這裏擁有著深厚的時尚底蘊和最先進的科技，一直被全球各地爭相模仿。
 
好萊塢


好萊塢環球影城主題樂園

好萊塢的名人大道上記載著曾經在電影、電視、廣播、錄音等領域卓有成就的2000余位名人。日落大道全長27公里，以路旁的棕櫚樹之美名冠全美。遊客可以參觀歷史悠久的派拉蒙電影製片公司。

好萊塢的名人大道

今天的好萊塢是一個多樣的、充滿生機的和活躍的市區。它在美國文化中已經具有了重大的象徵意義。可以說，好萊塢的發展史就是美國電影的發展史。

加州好萊塢凱悅無極限酒店的具體位址是1525 North Cahuenga Boulevard,Hollywood, CA 90028。酒店所在位置交通非常便利，在好萊塢中心地段，離高速僅4分鐘車程，離環球影城僅9分鐘車程。

加州好萊塢凱悅無極限酒店選址衛星圖


詳細地址：1525 North Cahuenga Boulevard,Hollywood, CA 90028

管理團隊
項目的開發管理工作將由PNK酒店開發有限責任公司(PNK GroupInvestments)承擔。公司在業界有非常高的聲譽，該公司的負責人Jayesh Kumar先生有超過30年的酒店和連鎖店的開發經驗，由該公司持有和運營的酒店和連鎖店有超過20家，還有另外多家在開發中。其中開發完成的項目包括加州好萊塢日落大道的Comfort Inn和Holiday Inn，洛杉磯市區的Nue Hotel，德州的Days Inn等。根據美國三大信用公司提供的信用報告顯示，加州好萊塢凱悅無極限酒店的主要負責人Jayesh Kumar先生信用記錄良好，無拖欠款記錄。

PACE貸款條例及基本要求
按照PACE貸款的標準放貸條件，該項目須符合PACE計畫對於節能安裝或加熱，通風空調系統，窗戶，門和天窗，太陽能裝置，高效水加熱，高效率照明，替代性能源，車輛充電站等節能要求。此 項目的土地及商業建築價值將全部用於兩個貸款的風險抵押，美國借貸中心的EB-5資金屬於第一貸款的一部分，將佔據第一清償順位，PACE貸款的償付等同於地產稅的優先權，但在清算時，PACE本金不能收復，也不會高於高級貸款，即PACE本金餘額不會由於違約而增多。 項目基本條件符合PACE貸款的資格要求，詳細情況請見下表：


抵押商業地產估值
酒店優越的地理位置，準確的市場定位，配套的設施，全方位的服務將吸引大量前往當地休閒度假顧客，商業前景樂觀。酒店建築施工期為18個月，開業時間預計在2019年。根據世界領先的房地產估值及諮詢公司CBRE諮詢有限公司提供的估值報告，酒店開業經營後估值將達到3,410萬美元，穩定經營後的估值將達到3,680萬美元，是EB-5貸款額的數倍。

現金流和財務預測
為了預測酒店建成後投入使用的現金流及財務狀況，酒店開發商對酒店專案地點，競爭狀況，市場分析、財務預測、遊客流量等方面的因素進行了綜合考慮，現簡要羅列於下：

• 酒店所在位置地理位置優越，交通便利
• 未來經濟增長勢頭樂觀，市場需求強勁
• 加州好萊塢地區旅遊業發達，人流量大
• 酒店房間狀況最優，較周邊酒店具有競爭優勢
• 凱悅連鎖酒店帶來品牌效應

在前述宏觀市場分析的基礎上，綜合酒店周邊商業及競爭者的經營資料，酒店開發商對建設完工後的未來五年的財務運營狀況進行了保守的預測，詳見如下表：


綜上所述，加州好萊塢凱悅無極限酒店PACE項目是優質EB-5投資移民項目，將EB-5資金以政府平臺方式投入到PACE項目，促進經濟發展，積極創造就業。而投資移民申請所需就業全部來自建築產生的間接和衍生就業，完全不需任何經營產生的直接就業，消除了投資人永久綠卡獲批的不確定性。

PACE貸款和EB-5資金的完美結合，真正意義上解決了綠卡和資金安全的雙重保障。


來源：RCH走進美國


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