如何挑選投資移民項目的一些思路【分享】
流覽次數：3103    添加時間:2016/7/5    來源:陳婕律師

截至到2016年6月6日，美國移民局一共批准了838個區域中心。每家區域中心往往還有不同的項目，這麼多的項目讓投資人眼花繚亂，每個項目的一大堆文件資料更是讓人找不到頭緒。投資人在看項目資料時如何抓住重點？在最快時間內做出有效的比較？

陳婕律師很早開始接觸美國各類投資移民項目，是國內早期研究EB-5的律師之一，從傳統的個人投資移民開始，到後期繁盛的區域中心項目，在如何查看項目上摸索出一些思路，在此和投資人分享，希望説明在選項目的投資人整理出頭緒。

項目兩大點：綠卡安全、資金安全。在瞭解項目時可以從以下幾點著手來看：

綠卡安全
1. 就業模型
投資人都將綠卡安全擺在第一位。根據美國EB-5行業協會IIUSA調查資料，綠卡所需的項目就業是否達標，是I-829申請被拒的首要原因，占總數的64.67%。

區域中心項目使用的就業，主要是建築就業和經營就業兩大類。 每類又可分為直接、間接、衍生就業。關於這些就業類型的劃分、風險性、如何比較就業模式優劣、以及如何看懂項目文件對於就業人數的分析，已有行業人士做過詳細的闡述，請查看：
http://www.uslawchina.com/new_content.asp?xw_id=4138
http://www.uslawchina.com/new_content.asp?xw_id=4139 
http://www.uslawchina.com/new_content.asp?xw_id=4140 

建築就業風險最低，已是行業共識，越來越多的項目都在採用建築就業模式，一個項目的就業模式往往在商業計畫或就業分析報告的相關章節裡介紹，一定要文字落實！如何查看相關章節上面第三篇有詳細介紹，在此不再贅述。

2. 建築成本
要注意的是，建築就業基本採用“建築成本”方法計算就業，“建築成本”包括建築硬性花費和FFE（傢俱、固定裝修和設備）花費。因此這種情況下建築成本造價就顯得尤為關鍵，如果是建築成本因注水等問題被移民局認定不合理，根據該成本推算出來的就業人數將嚴重受到影響，繼而影響到投資人綠卡。

3. 項目完工
項目完工與否不僅直接關係綠卡的取得，也和資金還款密切相關。應考慮：籌集的資金是否能確保用於項目建設、不會被挪作他用？項目建造過程是否有協力廠商監管？開發商是否有能力將項目建設完成？是否有完工擔保？項目需要籌集的資金是否能按時到位？如果不能按時到位是否有替代方案？

資金安全
1. 投資結構，EB-5資金占比？EB-5投資人順位？ 其他資金構成與落實？
EB-5投資人現在都知道了EB-5資金占比低且位於第一順位是最理想的
因此，很多項目的宣傳頁就出現了EB-5占比15%（甚至更低），第一順位之類的廣告詞。
如何實現資金占比低還能位於第一清償順位？一定要看項目文件內容，文字落實！再次提醒。

有客人提到，她看的一個項目有高級貸款，但EB-5是第一順位。我問第一順位如何實現？她說仲介告訴她：因為其他貸款年限15年，EB-5借款時間只有5~6年最先到期，所以是第一順位。

在此簡要說明一下：債權到期先後和債務清償（債權受償）順位、抵押權順位不是同一回事。先到期債權不代表可以優先受償。
債務清償/債權受償順位，是指各債權之間的權利序列關係問題，通常是擔保物權優先，普通債權平等受償。
抵押權順位，指就同一個抵押物設定數個抵押權時，各抵押權人優先受償的先後順序。

當債權人是多人，且財產不足清償全部債務時，債務的清償順序就突顯重要。並且同為優先受償的抵押權人中也有順位。同一順位債權人之間才沒有受償的先後順序，如果債務人有財產可供執行，同順位債權人就同時受償，沒有先後之分。
也就是說，如果項目能按時還款，大家皆大歡喜，位於第幾順位都不重要。一旦無法順利還錢，之前簽的這些文件就決定了你能否拿回？能拿回多少？

至於其他資金的構成與落實，現在經常看到很多項目有股權投資、高級貸款等高大上字眼。這些更要文字落實看具體文件了。

2. 擔保是否足額？
雖然每個項目的商業計畫書，顯示未來幾年的現金流都很充足，能夠償還EB-5投資款，但畢竟這只是計畫、預計，可信度在投資人心中往往大打折扣。
投資人看重的擔保，有的項目既有物的擔保又有人的擔保，看來更為安全，不過也要看擔保物和保證人能力。物的擔保中最常見的是不動產抵押。抵押物的價值關係到債權人所享有的債權能否切實得到清償，如果抵押物價值小於所擔保的債權，將來清償時的順位就尤其關鍵，上文解釋過。
除了實現抵押權時的將來價值，還應關注設立抵押時抵押物的價值。如果抵押物通過超評貸到了更多資金，將來還款時的再貸款或變現將面臨問題。

3. 抵押變現能力和速度？
抵押物變現需要多久？我是受償第幾順位？大地產和小地產哪類變現速度更快？影響變現能力的主要因素？投資人對房地產通常比較熟悉，一些考慮點不明而喻。

選項目當然還涉及其他，陳律師在此抛磚引玉，歡迎補充和交流更多建議！投資人如有其它問題想瞭解，也歡迎和陳律師聯繫，微信號：cj08277。

律師介紹：
陳婕律師，自2005年開始涉外法律工作，對於海外投資與移民、涉外民商、婚姻、家族財富傳承等領域，有長期研究和豐富的實務經驗。 10年實務，跨越語言文化差異，更懂中國客戶。聯繫方式：電話：86-18001795592，微信：cj08277，email：cj08277@163.com。


作者：陳婕律師
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