分析萬豪雙子酒店EB5項目的綠卡及還款風險
流覽次數：2386    添加時間:2016/6/2    來源:Frank Tsang臧煜卓

本分析報告從官方的項目貸款資料、批准書、協議等方面進行查證，如有不足之處尚請見諒。
1. 酒店計畫：萬豪雙子酒店 (Courtyard & Residence Inn by Marriott) 位於美國北卡羅來納州的夏洛特市，是一個7層的雙品牌酒店，占地2.59 英畝，包括 Courtyard萬怡酒店和Residence Inn 長住酒店。Courtyard 萬怡酒店目標顧客群為商業人士，有客房94 間，131 個停車位，酒店設施完備，有健身房，室外泳池，商業中心，洗衣房，餐廳等。
Residence Inn 長住酒店目標客戶群為來當地旅行度假的人士，有客房94 間，131 個停車位。酒店設施有室外游泳池，健身房，商業中心洗衣房以及早餐室等。2個酒店將共用同一個大廳，健身房，室外游泳池等公共設施，以及同一個管理團隊，保潔團隊和銷售團隊。

2. 總資金需求及EB5資金占比： 酒店建設的資金需求為2982.4萬美元，EB5資金及名額： 其中800萬美元將來自16 名EB-5投資者，占總投資額的27%，還款為第一順位。

3. 環境及投資可行性評估：酒店位於北卡羅來納州夏洛特市，酒店周邊交通便利，商業發達。夏洛特市是一座高度現代化的工商業城市，是美國東南部地區最重要的金融、貿易和交通運輸中心，也是美國東南部地區經濟發展速度最快的城市。夏洛特市尤其以其規模龐大的銀行業而著稱，2.3 萬億美元以上的資產使得它成為僅次於紐約市的金融中心。夏洛特市的文化和旅遊資源豐富，並且該城市會定期舉辦賽車比賽，給當地的酒店行業帶來了穩定的客源。酒店建成後入住率無憂，

4. 連鎖集團背景：萬豪國際集團（Marriott International, Inc.）是全球首屈一指的國際酒店管理公司，擁有遍佈全球74 個國家和地區的超過4000 家酒店和 21 個品牌。萬豪國際集團的總部位於美國馬里蘭州貝賽斯達。萬豪酒店及萬豪度假酒店乃享譽全球的萬豪國際旗下之旗艦品牌，擁有逾70 年歷史，酒店遍佈全球多個旅遊熱點，為各地旅客帶來極盡難忘的住宿體驗。

5. 預算及風控：通過美國中小企業局的多重金融風控審批。代表美國聯邦政府的中小企業局將對企業的資信狀況，抵押償付件，未來現金流進行嚴格審查和分析，符合要求的企業才能獲得貸款，並且，美國中小企業局 SBA所提供的貸款892.2萬美元（30%）為第二順位還款，另外的非EB5 金融機構687.4萬美元（23%）；借款企業本身提供的現金投入602.8萬美元（20%）；EB5 投資金額800萬美元（ 27%）為還款第一順位。
工程預算除了經過聯邦中小企業局審理，並且由ALC區域中心委託納斯達克上市公司（NASDAQ: TTEK）——美國建築施工行家德聰集團（Tetra Tech）擔任所有項目的第三方資金使用監管+施工監管，同時簽署四方（項目方，建築商，金融貸款/EB5，德聰）完工擔保協議，即使預算超出10%，德聰都負責完工。

6. 就業模式：總就業人數將會達到298.73人，能滿足16 位 EB-5 投資人對就業的需要，所需的160個就業將全部來自建築產生的間接和衍生就業，完全不需要依賴經營所創造的直接就業，當建設公司或德聰負責完工時，即滿足移民局對於全部就業人數的要求，永久綠卡通過幾乎沒有風險。

7. 還款方式及擔保： 根據SBA的還款要求，項目必須提出酒店客觀的未來現金流為項目還款。如果企業遲付或止付應還貸款，銀行或貸款機構有權沒收並拍賣企業已經購買下的固定資產並通過債務清償找回貸款損失。投資人的 EB-5資金在清償順序上擁有第一優先權， SBA所提供的貸款，在清償順位上位居第二，酒店建成後的估值將達到3680萬美元，穩定經營後的估值將達到4080萬美元，作為資產抵押品，另外，還有符合財務能力的個人作為連帶擔保人。由於EB5貸款屬於SBA美國聯邦中小企業局的債權式借款，也可以當做二級金融產品，ALC區域中心在綠卡手續完成後，可以隨時轉讓債權給其他金融公司接手。

8. 區域中心歷史：American Landing Center （ALC）過去完成近40個項目及300多位EB5申請100%批准記錄，得到加州州長辦公室的確認。

總結分析：

預算合理無注水：該項目的預算屬於正常的土地價值及建築預算，沒有注水的成分。

第三方資金監管：建築資金每月經過協力廠商的過濾和工程驗收後發放，資金沒有濫用或挪用的可能。

物保+人保的擔保模式：抵押資產和個人擔保超過EB5資金的數倍，流動現金流支付還款的可能性高，還款風險非常低，投資人數少，容易退場。

僅使用建築就業：就業計算不使用直接聘請的雇員，而是用預算消化的方式計算建築過程中的間接及衍生就業，不用擔心雇員不足而造成未來申請永久身份（I-829）被拒的原因。不使用經營就業，在綠卡方面無需擔心經營風險。

來源：Frank Tsang 臧煜卓 美國法律聯營網 CEO

附注：
參考資料
SBA 504 項目貸款申請資料，CDC審查批准書，SBA批准書，建築預算報告，德聰監管及完工擔保協議，經濟學家就業分析報告，ALC區域中心相關資質證明，加州州長辦公室報告，共350多頁。
 
 
作者：Frank Tsang臧煜卓
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