投資移民

EB-5投資移民項目大小的利弊談
流覽次數：3990 添加時間:2016/1/27 來源:Frank Tsang臧煜卓

前一陣子，芝加哥會議中心項目方所有人Anshoo Sethi認罪的新聞登上了EB-5新聞類頭條。2010年Sethi引入顧問主辦了EB-5項目，招募到 290名投資人，大多數來自於中國。這個項目在當時無疑屬於個大項目，在國內推廣時聲勢浩大，該酒店號稱世界最大規模，推廣方表示伊利諾州州長曾親自帶領包括議員在內的，強大的政府代表團參加了這個項目的發佈會。但結果卻是一場騙局。雖然投資人的$50萬投資款能收回，但損失的項目發行費、律師費等，以及這麼多年的時間成本該如何計算？

每個區域中心的投資移民項目招募投資人的名額不等，小到幾名大到上千名，那麼到底是大項目好還是小項目穩妥？說到這點，我建議要從幾方面來分析利弊：
第一項目總資金結構與EB-5所占比例；
第二 EB-5投資人所處的還款順位；
第三項目完工的可能；
第四創造就業人數的進度；
第五退場還款的方式；

每個點展開來講都會有很多內容，今天我先簡要的來談一談：

大項目通常籌資金額很大，現在有的項目甚至會招募上千人。EB-5投資人的資金占總體投資比例較高，有的甚至大部分都是用EB5 投資人的錢在運作項目，投資人作為有限合夥人，出錢讓別人當老闆，項目成本是否注水？項目方/開發商出資是否屬實？開銷是否存在虛高的問題？管理人員的薪酬是否合理？如果籌資不足項目如何繼續？抵押物是否足額，將來出場時如果用項目抵押貸款的資金是否能償還銀行和投資人的錢？理想的投資比例是EB5投資金占總體投資金額的40%以下，而且是第一順位。小項目所需金額不高，招募人數少，短期招滿就能快速啟動，資金比例和還款順位則要看項目具體情況。

大項目的工程本身龐大，為了就業的考慮，往往要用到建築就業中的直接就業人數（建築施工持續兩年以上才能計入）以及將來經營中產生的就業人數，因此能否如期創造預計的就業人數，是一大考驗。有些項目做到後來，由於節約成本，或間接就業因大環境不好造成比原本計畫就業人數少，結果前面投資的人順利取得正式綠卡，後來投資的人就得承受就業人數不足的嚴重後果。而有些小的項目在工程完工時已經符合移民局就業人數的標準了。滿足就業人數是申請正式綠卡時的必要條件。大項目的籌資時間長，後進場投資的有利點在於能看到項目的進度，但如果就業人數不夠可能就無法計算到你的頭上。

工期長還有一點影響到的是還款來源。項目工期長，工程完工後交付營運的時間也會延後。如果一個工程的建築施工需要5年，5年後還款資金將從何處籌集？租金收入？出售所得？營運收入？抵押貸款資金？項目宣傳時的收入是否有可能歸還幾百名甚至上千名投資人的資金？何況大項目有銀行貸款，銀行佔據了還款第一順位。

小項目工期往往短而快，施工時間通常不會超過2年，項目建成後將有較多時間來營運。但小項目的開發商、管理公司也較小，不像大項目能請來世界名企宣傳。只是名牌公司的費用最終是誰來買單？

項目完工與否是決定投資案成功與否的關鍵之一，大項目由於工期長，變數就多，更改計畫也是經常發生的事，但必須向移民局報備，有些案子因為有意無意的未報備，最後招致美國SEC的警告或起訴。你投資的項目是否有建築工程保證的擔保來保證工程的完工？美國的建築工程保證擔保制度對美國建築業的健康發展起了重要作用，請協力廠商擔保不是履行形式，而是真正起到了約束各方的作用。美國中小企業局為擔保公司向小企業提供的保證擔保再擔保，為一時難以滿足標準的優秀小企業獲得項目創造機會。

取得正式綠卡後，投資人關心的就是還款問題。一般投資人都是在有限合夥公司裡擔任有限合夥的角色，不像普通（管理）合夥人（General Partner）有實際運作項目中的各種決定權，包括財務控制權，很多有限合夥人最多只能分到一點點利息，而且在公司賺錢的時候才可以分配，所以在這裡我就不講項目獲利的可能。在移民法的規定下，任何EB5的投資都必須是有風險的投資，簡單的說，就是不能保證還款，那麼投資人的投資份額有沒有可能有下家接手就至關重要了，除了項目資產要大於負債，連帶保證人的責任，日常生意的運作，合理管理費的支出，財務的監管制度等，都是下家的金融機構要考慮的因素，有些項目到最後沒人管，讓投資人自行去找其他的投資人接盤，就是非常不負責的做法，要不然就是找個協力廠商用低價購買你的份額，逼著投資人停損出場。

大項目在市場上的推介轟轟烈烈，大家都容易通過廣告、說明會等管道接觸到；小項目因成本考量在推廣和知名度上無法和大項目比，自然市場上不容易看到。
這裡我們來看看幾個小型項目的介紹：http://www.uslawchina.com/ad_alc_jindu.asp#menu 。

如果您有興趣進一步瞭解由美國中小企業局審批、投資人享第一還款順位、提供第三方完工擔保和資金及施工監管的優質項目，請填寫基本資訊：http://www.uslawchina.com/ad_alc_suoqu.asp?jf=j，區域中心將派專人和您聯繫。

作者：Frank Tsang臧煜卓
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