【ALC六個新項目發佈之五】NO.47 新澤西州室內體育場 (SBA已經批准）
流覽次數：4008    添加時間:2016/9/20    來源:RCH走進美國

新澤西州室內體育場(Indoor Sports Facility) ALC獨家SBA504貸款第47號項目發佈

145 Woodward Road, Block 66, Lot1 8.01Manalapan Township, NJ 07726


項目概述
新澤西州室內體育場項目位於新澤西州孟莫斯郡的孟莫斯鎮，是一間高標準，高品質的體育場。詳細地址146 Woodward Road, Block 66, Lot 18.01,Manalapan Township, NJ。孟莫斯鎮位於孟莫斯縣，城市交通發達，有33號和9號高速公路以及522、537和527公路，可直達紐約曼哈頓。該地離紐華克國際機場40分鐘車程。體育場所在位置交通非常便利，位於33號高速公路附近。該項目占地169,677平方英尺，共2層，其中包括按照FIFA標準修建的足球場，棒球場和3個籃球場。另外，室外還有可以舉辦活動的娛樂中心，2800平方英尺可出租的場地以及3000平方英尺的大廳。該體育場主要為足球，棒球和籃球提供運動場地出租，其他的運動例如曲棍球，冰球，排球等球類運動如果需要租用場地，體育場可臨時改造場地以適應不同運動的需求。該體育場除了出租場地之外，還針對個人或團隊的不同需求提供各類運動的訓練課程。該項目建築施工期為12個月，開業時間預計在2018年。

項目優勢
政府多重金融風控審批。新澤西州室內體育場(Indoor Sports Facility) SBA504貸款項目較之一般的EB-5項目具有更加嚴格的金融風控程式。為了獲得EB-5資金,它不僅要符合美國移民局對EB-5項目法律和就業的普遍性要求,還要通過美國中小企業局近乎苛刻的多重金融風控審批。代表美國聯邦政府的中小企業局將對企業的資信狀況,抵押償付件,未來現金流進行嚴格審查和分析,符合要求的企業才能獲得貸款。

未來現金流有保障。項目建設的資金需求為1515萬美元,其中300萬美元將來自6名EB-5投資者。除了中小企業局的嚴格風控外,貸款擔保人優秀的信用評級,以及 項目客觀的未來現金流都為項目還款提供了保障。

兩倍以上固定資產抵押,EB-5資金處於清償第一順位。SBA504貸款條例中明確規定,如果企業遲付或止付應還貸款,銀行或貸款機構有權沒收並拍賣企業已經購買下的固定資產並通過債務清償找回貸款損失。投資人的EB-5資金在清償順序上擁有第一優先權,SBA所提供的貸款,在清償順位上位居第二,在EB-5資金之後。因此,SBA504貸款 項目的資金追償機制便成為了EB-5的“安全墊”。

項目選址優勢明顯。項目位於新澤西州孟莫斯郡的孟莫斯鎮,是一間高標準,高品質的體育場。項目所在城市對體育用地的租用有非常大的需求,項目區位優勢明顯,交通便捷,周邊學校眾多,發展潛力濃厚,靠近目標市場。該體育館修成後狀況最優,較周邊同類型場地具有競爭優勢,保障充足現金流。

完全使用建築就業,項目完工即成功創造就業。項目預計創造的總就業人數將達到112人,完全能滿足6個投資人所需要的60個就業。並且,由於所需的60個就業全部來自建築產生的間接和衍生就業,完全不需要依賴任何經營所需的直接就業,投資人在申請臨時綠卡轉換正式綠卡階段,就創造就業達標這個關鍵問題來講完全不存在風險。

“等預算完工擔保”,保證項目100%完工。項目有納斯達克上市公司(NASDAQ: TTEK)美國著名的建築施工行家德聰集團(Tetra Tech)提供的”等預算完工擔保“,確保項目100%順利完工,絕無爛尾樓。

資金需求與來源
酒店開發商Field of Dreams開發有限公司(Field of Dreams, LLC)將目光鎖定在新澤西州的孟莫斯鎮(Manalapan Township),並計畫在此興建室內體育場。項目資金總需求量約為$1,515萬美元。資金結構為:美國借貸中心(“ALC”)提供的EB-5第一貸款300萬美元(占總資金來源20%),和非EB-5金融機構提供的第一商業貸款458萬美元(30%),SBA中小企業局的第二貸款454萬美元(30%),以及借貸企業本身提供的現金投入303萬美元(20%)。需要說明的是:美國借貸中心提供的第一貸款300萬美元,系來自6個EB-5投資人的投資款匯總,每個投資人的投資金額為50萬美元。




創造就業分析
新澤西州室內體育場的就業計算分析將借助以往移民局批准的多個體育場項目的成功經驗,從體育場所需的直接就業和建築產生的間接和衍生就業入手,按照美國移民局批准的RIMS II 標準方式計算出總共就業人數。

A. 由於建築帶來的間接和衍生就業:根據不少於$1120萬資金投入建築施工來計算,這部分產生的間接和衍生就業總數將在68人。(注意:因建築施工不滿兩年,直接就業將不能計算在內)

開發完成後項目正式開始經營產生的就業:按照移民局認可的當地同行業就業規模,經營將需要新增25個直接就業崗位,並因此而刺激產生至少19個間接或衍生就業崗位,從而在經營產生的就業人數將達到至少44個。

因此,本項目的總就業數將會達到112人,能滿足11位EB-5投資人對就業的需要,按照美國借貸中心的貸款計畫,本項目將募集6位EB-5投資人參與貸款,就業的總人數是完全符合美國EB-5項目就業要求的。所需的60個就業將全部來自建築產生的間接和衍生就業,完全不需要依賴經營所創造的直接就業。投資人在I-829申請臨時綠卡轉換正式綠卡的時候輕易滿足移民局對就業數量達標這個關鍵點的要求,繼而為獲得正式綠卡上了一道強有力的保險。

第三方資金管控及施工監管
美國借貸中心所有EB-5項目全部有第三方監管機構做最全面的資金管控及施工監管。首先,第三方監管機構需有效監控資金的使用,並確保資金的使用符合美國移民局以及相應行業機構的要求,所以此第三方機構必須具備以下三個特點:

1) 其本身應該是大型建築公司,熟悉建築施工相關的法律規定及具體業務程式。
2) 曾經獨立操作過類似預算規模甚至更大規模的項目,對資金使用的細節部分有具體直觀的操作經驗。例如,具體建築環節佔用資金比例的合理範圍、不同建築分包商的具體職責、建材定貨的正常管道以及市場上原材料價格浮動範圍等。
3) 必須掌握建築公司的資金發放權,同時也有充分的授權可以隨時進行現場施工檢驗,並有權對建築公司的所有帳目,收款和放款的單據,甚至盈利多少進行 財務審計。

經過反復的實踐和摸索,美國借貸中心最終選定了納斯達克上市公司(NASDAQ: TTEK),美國著名的建築施工行家德聰集團(Tetra Tech)擔任所有項目資金使用的第三方監管機構。

具體來說,每個月建築商都會向企業主提交當月的資金使用申請並就使用目的進行解釋說明,由企業主批准並放款。一般情況下,企業主不會對自己聘請來的建築商提出的資金使用申請進行嚴格的審核。但是,在選定德聰集團擔任所有 項目資金使用的第三方監管機構之後,所有與建築施工有直接利益關係的參與方,需要達成一個共識,並簽署一份協定。


簽署以上協定的一共有四方:

1) 企業主,也就是項目的所有人,同時也是借到EB-5貸款的公司
2) 企業主雇傭來完成建築開發的建築商,也是資金的直接使用者
3) 代表EB-5投資人的區域中心,即美國借貸中心
4)區域中心選定的第三方資金使用監管機構,即德聰集團

此四方協定囊括的內容眾多,但其核心環節為:在美國借貸中心操作的每一個專案進入到了施工階段時,建築商在使用包含EB-5資金在內的全部資金之前,必須經過德聰集團的嚴格審核過濾。在通過四方協議取得企業主認可後,美國借貸中心要求德聰集團直接受理建築商的資金使用申請,且只能批准申請中提出的合理部分。倚仗德聰集團豐富的行業經驗作出準確的第三方專業判斷,從而避免不必要的過度放款,杜絕資金被放任使用的可能。

建築完工擔保
以上四方協議中除了對建築施工資金進行了充分管控之外,還有一項最為重要的功能,也是在中心所有EB-5項目移民申請中的起到最關鍵作用的功能:建築完工擔保。這樣一來,建築施工的風險就完全消失了。經就業分析顯示,該 項目所需就業全部來自於建築過程中的非直接就業,即全部就業隨施工過程結束自然到位。所以項目建築的順利完工至關重要!

項目選址
體育場地理位置

新澤西州室內體育場項目位於新澤西州孟莫斯郡的孟莫斯鎮。新澤西州是美國第四小以及人口密度最高的州。其州昵稱為“花園州”。美東華人亦稱之為新州。新澤西通常被劃分在美國的中大西洋區域,亦為東部的一個州,也可以劃分為東北地區。

新澤西州北接紐約州,東面大西洋,南向特拉華州,西臨賓夕法尼亞州。新澤西部分地區是被劃分在幾個主要都會區,其中屬紐約都會區的面積最大,其他還有費城以及特拉華峽谷地區。著名的大西洋城位於新澤西州。

新澤西州的經濟發達,擁有1300多家外資企業,300多家外國生產工廠,2011年GDP為4869億美元,居全美各州第7位,占全美GDP比重3.25%。人均GDP55,207美元。


大西洋城

孟莫斯縣(Monmouth County)是美國新澤西州東部的一個郡,東臨大西洋,北隔拉瑞騰灣,與紐約市布魯克林區及史泰登島相望,屬於紐約大都會區的範圍,面積1,723平方公里。根據美國2014年人口普查,共有人口629, 702人。郡治為菲力荷自治市(Freehold Borough)。該郡成立於1675年,是東澤西最早的四個郡之一。郡名來自英國同名的郡。根據美國人口調查局的資料,該郡面積有665平方英哩(1723平方公里),其中472平方英哩(1222平方公里)為陸地,而193平方英哩(500平方公里)為水域。

孟莫斯鎮位於孟莫斯縣,根據2010年人口統計,該鎮有4萬人口,中等家庭年收入為$115,292美金。城市交通發達,有33號和9號高速公路以及522、537 和527公路,可直達紐約曼哈頓。該地離紐華克國際機場40分鐘車程。


紐華克國際機場

孟莫斯鎮周邊有8所學校,包括John I. Dawes Early Learning Center, Clark Mills School, Lafayette Mills School, Milford Brook School, Taylor Mills School, Wemrock Brook School, Pine Brook School and Manalapan-Englishtown Middle School。2011至12學年度在校共有5, 161個學生以及395個教師,該區域對體育場地的租用需求非常大。

新澤西州室內體育場項目的具體位址是146 Woodward Road, Block 66, Lot 18.01,Manalapan Township, NJ。體育場所在位置交通非常便利,位於33號高速公路附近。


新澤西室內體育場選址衛星圖


詳細地址:146 Woodward Road, Block 66, Lot 18.01, Manalapan Township, NJ

管理團隊
項目的開發商為Field of Dreams開發有限公司(Field of Dreams, LLC)承擔。公司的CEO首席執行官Gary Foley有28年主題娛樂園和室內體育場的管理經驗。體育場的修建由G. William Group, LLC 負責,該公司成立於1960年,主要負責人Eric Gatti有幾十年相關的項目建設和管理經驗。根據美國三大信用公司提供的信用報告顯示,新澤西州室內體育場的主要負責人Robert Fegan和David Hochieser信用記錄良好,無拖欠款記錄。

SBA 504貸款風險評估
按照SBA504貸款的標準放貸條件,該專案須經過美國中小企業局近乎苛刻的多重金融風控審批。此項目的土地及商業建築價值將全部用於兩個貸款的風險抵押,美國借貸中心的EB-5資金屬於第一貸款的一部分,將佔據第一清償順位,美國中小企業局的第二貸款處在第二清償順位,為投資人的第一貸款創造資金的“安全墊”。項目基本條件符合504貸款的資格要求,詳細情況請見下表:

抵押商業地產估值
體育場優越的地理位置,準確的市場定位,配套的設施,全方位的服務將吸引大量當地居民和學校租用場地以及參加某類運動的訓練課程,商業前景樂觀。該項目建築施工期為12個月,開業時間預計在2018年。本 項目第一貸款占總投資的50%,抵押商業估值是第一貸款總額的兩倍以上。

現金流和財務預測
為了預測項目建成後投入使用的現金流及財務狀況,項目開發商對體育場項目地點,競爭狀況,市場分析、財務預測、遊客流量等方面的因素進行了綜合考慮,現簡要羅列於下:

1、項目所在區域經濟發達,人均收入高,人口數量持續增長
2、該市體育場地租借的提供上有較大的短缺,該體育館的修建將滿足現有的市場需求
3、體育館區位優勢明顯,交通便捷,周邊學校眾多,靠近目標市場
4、體育館狀況最優,設施完善,且可以提供幾乎所有運動的場地租用服務,較周邊的體育中心具有競爭優勢

在前述宏觀市場分析的基礎上,綜合項目地周邊商業及競爭者的經營資料,項目發商對建設完工後的未來五年的財務運營狀況進行了保守的預測,詳見如下表:


綜上所述,新澤西州室內體育場SBA504項目是優質EB-5投資移民項目,將EB-5資金以政府平臺方式投入到美國中小企業,促進經濟發展,積極創造就業。而投資移民申請所需就業全部來自建築產生的間接和衍生就業, 完全不需任何經營產生的直接就業,消除了投資人永久綠卡獲批的不確定性。

SBA504貨款嚴格的風控準則,和獨特的資金結構,要獲得EB-5資金和政府貸款的企業須經過多輪次風控審批,只有“僅憑未來現金流就足以還貸”的極少數優質中小企業才能接受貸款。成倍的抵押資產,和第一順位元的清償順序,更是給EB-5投資人提供了最大限度的資金安全。而其標準化的金融產品特性,也給投資人搭建了幾年後合理自然的退出方式。

SBA504貸款和EB-5資金的完美結合,真正意義上解決了綠卡和資金安全的雙重保障。

來源：RCH走進美國


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