印第安那州萬豪廣場套房酒店EB5項目的整體分析及項目亮點
流覽次數：3155    添加時間:2016/7/20    來源:Frank Tsang臧煜卓

本分析報告從官方的專案貸款資料，批准書，協定，等方面進行查證，如有不足之處尚請見諒。

1. 酒店計畫：印第安那州萬豪廣場套房酒店(TownePlace Suites by Marriott)位於印第安那州馬里恩縣（Marion County）的印弟安納波里斯市（Indianapolis），占地0.72 英畝，共五層，擁有客房143 間。酒店設施完備，有早餐室，健身房，商務中心，洗衣房和室外泳池等。酒店定位為長住型酒店，致力於兼顧舒適與經濟，為顧客提供最佳的住店體驗。酒店地理位置非常方便，無論是休息、工作或享樂的空間都非常寬敞，讓旅客感受現代時尚的空間佈局、靈感四溢的設計風格以及合理價格的同時，享受到更加怡然自得的舒適住宿環境，是商務出差人士的最佳選擇。

2. 總資金需求及EB5資金占比：酒店建設的資金需求為1728 萬美元，EB5資金及名額： 其中500 萬美元將來自10 名EB-5 投資者，占總資金來源29%，還款為第一順位。

3. 環境及投資可行性評估：酒店位於印第安那州的印弟安納波里斯市。印弟安納波里斯是美國印第安那州的首府，也是該州最大的城市，美國第十二大城市，在中西部面積僅次於芝加哥，是美國發展最快的地區之一。酒店區位優勢明顯，交通便捷，周邊企業眾多，商業發展潛力濃厚，靠近目標市場。酒店房間狀況最優，較周邊酒店具有競爭優勢。酒店建成後入住率無憂，保障充足現金流。

4. 連鎖集團背景：萬豪國際集團（Marriott International, Inc.）是全球首屈一指的國際酒店管理公司，擁有遍佈全球74個國家和地區的超過4000 家酒店和 21個品牌。萬豪國際集團的總部位於美國馬里蘭州貝賽斯達。萬豪酒店及萬豪度假酒店乃享譽全球的萬豪國際旗下之旗艦品牌，擁有逾70 年歷史，酒店遍佈全球多個旅遊熱點，為各地旅客帶來極盡難忘的住宿體驗。

5. 預算及風控：通過美國中小企業局的多重金融風控審批。代表美國聯邦政府的中小企業局將對企業的資信狀況，抵押償付件，未來現金流進行嚴格審查和分析，符合要求的企業才能獲得貸款，並且，美國中小企業局 SBA所提供的貸款485 萬美元（28%）為第二順位還款，另外的非EB5 金融機構568 萬美元（33%）；借款企業本身提供的現金投入175 萬美元（10%）；EB5 投資金額500萬美元（ 29%）為還款第一順位。專案由納斯達克上市公司（NASDAQ: TTEK）美國著名的建築施工行家德聰集團（Tetra Tech）提供的“等預算完工擔保”，確保專案100%順利完工，絕無爛尾樓。這樣一來，建築施工的風險就完全消失。

6. 就業模式：項目預計創造的總就業人數將達到188.62人，完全能滿足10個投資人所需要的100 個就業。並且，由於所需的100個就業全部來自建築產生的間接和衍生就業，完全不需要依賴任何經營所需的直接就業，投資人在申請臨時綠卡轉換正式綠卡階段，就創造就業達標這個關鍵問題來講完全不存在風險。

有關就業人數的解釋請參考：

評估SBA 504 項目就業人數是否達到I-829審查標準

7. 還款方式及擔保：酒店建設的資金需求為1728 萬美元，其中500 萬美元將來自10 名EB-5 投資者。除了中小企業局的嚴格風控外，貸款擔保人優秀的信用評級，以及酒店客觀的未來現金流都為項目還款提供了保障。SBA 504 貸款條例中明確規定，如果企業遲付或止付應還貸款，銀行或貸款機構有權沒收並拍賣企業已經購買下的固定資產並通過債務清償找回貸款損失。投資人的EB-5 資金在清償順序上擁有第一優先權，SBA 所提供的貸款，在清償順位上位居第二，在EB-5 資金之後。因此，SBA 504 貸款專案的資金追償機制便成為了EB-5 的“安全墊”。

8. 區域中心歷史及開發商背景：目前全美擁有11個區域中心，涵蓋全美14個州及華盛頓特區。 American Landing Center （ALC）過去完成近40個專案及300多位EB5申請100%批准記錄，得到加州州長辦公室的確認。專案的開發管理工作將由Hillcrest 開發有限公司（Hillcrest Development,Inc）承擔。Hillcrest 開發有限公司有超過30 年的商業酒店和餐飲地產的開發經驗，所管理和開發的商業地產總價值超過1 億6千萬美金。公司的總裁Al Hill 先生畢業于北伊利諾伊大學，於1974 年創辦了該公司，有超過35 年的建築施工經驗，超過20 年的酒店開發經驗，參與過超過120個專案的建築施工。

項目亮點：

預算合理無注水：該專案的預算屬於正常的土地價值及建築預算，沒有注水的成分。

第三方資金監管：專案由納斯達克上市公司（NASDAQ: TTEK）美國建築施工行家德聰集團（Tetra Tech）擔任所有項目資金使用的第三方監管機構及施工監管，制度上杜絕了資金濫用/挪用。

有關第三方監管的解釋請參考：

美國中小企業局與投資移民專案（三）完工擔保 就業人數 還款機制

估值將為EB-5貸款數額的數倍：酒店建成後的估值將達到1850 萬美元，穩定經營後的估值將達到1930 萬美元，是EB-5 貸款數額的數倍。利息收入花在投資管理，項目監工驗收，資金發放，完工保障，進度追蹤等上面，降低綠卡及資金還款的風險。

作者：Frank Tsang臧煜卓
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