2015第四季度投資產品簡介美元點石金 — 最安全的美元資產配置
流覽次數：3127    添加時間:2015/11/25    來源:美國陽石

美元點石金短期固定收益類投資全部投資於陽石管理的項目資產池。與普通房地產融資產品不同的是資產池內全部為美國政府機構-中小企業局SBA批準並參與註資的固定資產類融資項目的商業地產，陽石管理的融資為短期建築投資，無需承擔融資企業後續經營性風險。同時要求所有項目必須通過美國中小企業局SBA和陽石管理的雙重風控系統（SDCS）過濾篩選並購買由美國納斯達克上市企業TetraTech Inc.(NASDAQ: TTEK)建築擔保公司提供“等預算完工擔保”以確保100%投資安全性。資產池內項目主要集中在3大品牌連鎖酒店（萬豪，凱悅，希爾頓），養老中心，醫療中心，酒莊等實體項目的商業地產。

投資亮點

1. 全部美國中小企業局審核並參與註資項目；政府機構嚴格審批標準和普通地產融資開發項目決然不同

2. 資產擔保證券化產品（ABS）本金收益有保障

3. 和資本市場脫鉤，收益固定，無波動性風險

4. 完工擔保，利息收入提前預留確保固定收益

5. 多元化固定資產投資

*以上均為投資凈回報

投資環境

CAV有限責任公司在康乃狄克州首府哈特福德城規劃興建一棟全新的燭木套房酒店。項目位於市中心繁華的商業街區，占地1.05英畝，靠近84號（直達紐約和波士頓）和91號州際公路交界處，鄰接康乃狄克河，風景優美，交通便利，十分適合遊客觀光、購物和遊玩。

項目可行性分析

本項目的可行性分析報告是蓋爾布瑞斯聯合公司（Galbraithand Associates, Inc.）在2014年10月完成。

項目財務評估

酒店完工後投入運營，按照非常保守計算，如客房入住率維持在63-67%左右，開業後第一年營業額將接近$200萬並逐年提高，並從第一年開始就有穩定增長的盈利，具備足夠的現金流和還貸能力。

管理團隊評估

本項目借貸企業CAV 的主要股東是帕特爾家族，也是貸款擔保人、項目建築開發和未來酒店經營的主要管理人。帕特爾家族曾開發並成功領導過多個酒店開發項目，其中包括希爾頓酒店、貝斯特威斯特酒店、燭木套房酒店等多家酒店的建設開發和管理，擁有多項酒店管理執照，在酒店開發和管理方面積累了相當豐富的經驗。同時家族的另外一家公司開拓谷酒店管理公司(Pioneer Valley Hotel Group)也會參與酒店的日常管理，在需要時提供額外的酒店管理資源。開拓谷酒店管理公司成立於1987 年，至今27 年間開發和管理共6 家大型酒店項目，從110 個住宿單元到244 個住宿單元的酒店規模不等，是酒店管理行業的翹楚，經驗豐富，實力雄厚。根據美國三大信用公司提供的信用報告顯示，借貸企業CAV，管理公司Pioneer Valley，以及家族擔保人的信用都屬優秀，個人信用都在800 分以上。

項目抵押資產評估

CAV公司早在2007年已經購買了該地產，經過精心籌備，預期興建一棟8層的燭木套房酒店（CandlewoodSuites）。燭木套房是ICH“洲際酒店集團”旗下多個品牌中的一個。ICH洲際酒店集團目前在世界上有4600多家酒店，是世界三大酒店連鎖集團之一，另外兩個集團是希爾頓和萬豪。皇冠假日，假日酒店，智選假日，華邑酒店，洲際酒店，英迪格，駐橋，燭木套房酒店等都是洲際集團旗下成功的酒店品牌。酒店套間每晚$129 到$165 收費不等。從當地市場需求來看，在相同地理位置的其他酒店無法提供類似的居住條件，因此燭木套房酒店的市場壓力不大，在當地臨近的主要酒店希爾頓酒店和麗笙酒店都不能在居住條件上形成對燭木套房酒店的直接競爭。燭木套房酒店開發完成後的價值將突破$1100 萬美元，輕松超出抵押值的需求底線。本項目的融資與抵押額之比是29%，並擁有第一抵押順位。

雙重風險控制機制

1. 美國中小企業局SBA504審核標準

2. 陽石管理雙重風險控制系統（SDCS）過濾

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文章來源：美國陽石