新冠疫情正在從三個方面重塑EB-5格局
流覽次數：4056    添加時間:2020/10/26    來源:USLawChina美國法律聯營網譯

雖然新冠疫情大幅削減了商業房地產投資和交易活動，但也顛覆了EB-5外國投資者市場，律師們表示此類交易和項目面臨著一系列複雜而獨特的挑戰。

通過EB-5投資移民計畫，外國投資者將投資90萬或180萬美元在美國的項目，具體取決於投資地點。較低的數位適用于目標就業區或TEA中的項目。根據定義，TEA的失業率至少是全國平均水準的150%，而尋求EB-5資金的開發商幾乎在這些地區完成了所有項目。如果該項目為每個投資者創造10個工作崗位，那麼投資者和家屬將獲得綠卡與最低的投資利率。

通常，大量的EB-5資金投入到建築中的項目，而不是已完工的項目，因此新冠疫情導致建築活動低迷，EB-5市場受到了沉重打擊。

這類投資因創造就業機會的要求而更加複雜，而且由於疫情導致數百萬人失去工作，這給EB-5的不同參與者造成了混亂，各方試圖弄清楚失業對投資者的影響。

在此，新冠疫情正在從三個方面重塑EB-5格局。

建設放緩限制新投資

在近三個十年的歷史中，EB-5投資移民計畫在2019年末首次提高了其最低投資額，分別為90萬美元和180萬美元。律師們說，雖然更高的最低限度給尋找新的投資者帶來了一定程度的挑戰，但2020年的建築業放緩加劇了困難。

在疫情爆發之前，EB-5計畫也面臨著嚴峻的等待時間問題——一些投資者要等待15年才能拿到綠卡——因為國會屢次未能提高政府所能簽發的每年1萬張EB-5簽證的上限。

EB-5律師卡洛琳·李(Carolyn Lee)表示：“這個行業在2020年初有點恢復元氣，然後受到疫情衝擊，這幾乎為整個融資劃上了句號。”他說 “疫情爆發後不久，我們又發生了政治動盪，國際上都對此進行了報導，市場反應不佳。”

雖然整個商業房地產都受到了疫情的影響，但EB-5融資通常用於高端酒店，零售和辦公項目，而這些資產類別一直是經濟衰退中的重災區。

Seyfarth Shaw LLP的合夥人Angelo Paparelli表示：“ EB-5的大部分投資都集中在酒店、商業辦公樓和大型項目上，開發商設想人們會親臨現場。”

Jeffer Mangels Butler & Mitchell LLP全球酒店集團董事長巴特勒(Jim Butler)表示，漫長的等待時間也是一個挑戰，他指出，投資者日益要求對其投資支付更多利息，這使得該過程對開發商的吸引力下降了。每筆交易的利息都是經過協商的，從歷史上看，利息通常是1%或更低。

這些因素，再加上疫情導致的建設放緩，幾乎使大型EB-5項目停滯不前。

“我不想說它已經死了，但作為開發商的融資來源，它肯定處於昏迷狀態，”巴特勒說，“在EB-5投資移民計畫遭受的所有打擊之上，疫情只是又一個負面因素。

較小的公司和項目可能會獲得更大的份額

雖然EB-5參與者已經使用了其在曼哈頓哈德遜廣場項目的資金，但並未像疫情之前那樣籌集EB-5資金。專家表示，外國投資者仍有參與EB-5項目的需求計畫，較小項目和開發商正在獲得一些原本可以投大型項目的投資。

一個問題是，隨著2019年的變化將某些領域的分類從TEA轉變為非TEA，大公司發現很難在TEA中進行交易。在舊系統下，各州確定了TEA區域，但現在由美國國土安全部來決定，該機構現在還可以將鄰近地區的失業資料納入範圍，決定某個區域是否獲得TEA分類。

“項目開發商的構成發生了重大變化，”帕帕雷利說，“目前的情況，許多大開發商發現，被迫在新出臺的限制性就業區域進行投資沒有吸引力，他們已經失去了胃口。他們已經被規模較小的開發商所取代，這些開發商可能只需要一到五個投資者。”

雖然EB-5資金通常會進入大型房地產項目，因為這些項目更容易向國際投資者推銷，但資金並不需要投資於房地產。初創公司也可以成為受益者，前提是他們能夠滿足每個投資者創造10個新工作崗位的要求。

帕帕雷利表示：“證券律師在這些小規模交易中有大量活動。” “一些移民律師正在從事這項工作。”

帕帕雷利說，來自墨西哥，巴西，印度和南非等國家的投資者可能會在EB-5投資中占較大的份額，因為這些國家已經“建立了發展小額資本的網路”。

不過，由於代理商傳統上會招募大型品牌企業，因此招募小型項目的投資者面臨著一系列挑戰。移民法律師大衛·赫爾森(David Hirson)表示，許多之前曾推銷過大型項目的EB-5代理人目前並未推銷任何EB-5項目。

儘管如此，Lee說，“當然有很多跡象表明，即使在這種困難和具有挑戰性的環境下，仍有投資者在尋找機會。”

當前項目的就業創造面臨危險

即使在疫情前的環境下，每項投資要創造10個工作崗位的要求也是很棘手的，而疫情導致數百萬個就業機會流失，讓目前參與EB-5項目的各方感到頭疼。

有些項目有數百名EB-5投資者，Lee說，哪些投資者會受到就業因素的影響，這個問題需要“仔細分析”。一方面，從美國移民局的角度來看，存在一個問題，即投資者在投資過程中所處的位置，以及項目本身的發展距離。

“有一種風險是……事實上，很多交易都是在酒店和商業地產領域，這可能會導致美國移民局堅持認為，這家公司倒閉了，沒有創造就業機會，投資者運氣不好。”帕帕雷利說，“隨著遠端工作的發展，人們對創造就業機會或持續維持投資能力的期望所基於的許多基本原則都產生了疑問。”

帕帕雷利說，在如何處理創造就業不足的問題上，項目方通常會與投資者團體達成一些協議。最大的癥結在於如何判斷哪些投資者運氣不好，哪些投資者獲得了綠卡，如果美國移民局認為以一種方式處理，而開發商則以另一種方式處理，則可能會出現複雜情況。

帕帕雷利說，“美國移民局是否認識到這一順序並將綠卡頒發給正確的人，這一點並不總是清楚的。”“他們可能會先進先出，這完全取決於如何分配。”

由於疫情和酒店業受到打擊，2020年的工作機會減少可能使准投資者簽署新專案更加困難，因為法律仍然要求每個投資者創造10個新工作崗位，以便投資者獲得綠卡。

專家認為，“三家酒店中有一家將關閉，永遠不會再開業。”“……四分之一或三分之一的餐廳將永遠不會重新開業，”巴特勒說，“其中一些項目是EB-5項目。EB-5項目也不能免受經濟的影響，這將提出一個非常關鍵的問題：就業會發生什麼變化？”


原文作者：Andrew McIntyre
USLawChina美國法律聯營網譯