EB-5也開始割韭菜了嗎？
流覽次數：3598    添加時間:2016/9/18    來源:Frank Tsang臧煜卓

2016年九月中移民局公佈了最近3個月有關EB-5的季報告，令人憂心的是在申請I-829去除條件式身份的申請上，批准的數量大幅降低，而拒絕的申請案卻大幅提高，這些申請案都是在大約2010年左右在市面推銷的美國移民投資項目，而在六年當中，許多區域中心已被關閉，這意味著投資人連申請去除身份的機會都沒有了，而能夠提出申請的案子又大幅度的被拒，顯然，如筆者所說，EB-5項目的良莠不齊已開始產生不同的結果了。讀者請參照下面移民局公佈的兩個數字參考。




許多投資人道聼塗説，各種說法資訊混在一起，到頭來是一頭霧水，每家都說自己的項目好，提出自己的投資計畫，是否會實現計畫，順利運營，資金將來會不會濫用，就業人數是否能照計畫達到標準，是否能實現正常還款， 項目是否被高估預算，子女是否可以順利跟隨。個個都是困擾投資人的問題。

在莫衷一是的情況下，部分投資人出現了羊群效應及自我催眠，一味的跟隨高大上的仲介或項目，以為知名的就一定是武林正義之師，要選大仲介，大項目、大地標、大區域中心，選中 項目簽約後，開始自我催眠，仲介顧問所強調的幾點奉為圭臬，說服周邊的親朋好友一起跟投項目，一些典型的術語如下：
1. 我們項目有I-924預批准，沒有I-924預批准的項目都很危險。
2. 我們項目已經有I-526獲批，可以加速你的申請批准。
3. 我們的就業人數是幾千人，但只用百分之60（甚至更低）的就業率就可以讓所有投資人獲得永久綠卡。
4. 我們項目的資產遠超過貸款金額，地產在那裏，價值就在那裏，沒什麼好擔心的。
5. 我們的管理團隊都是專業管理多少年的團隊，絕對會賺錢，要不然做這項目就沒意義了。
凡此種種，不再贅述。

投資人應該看看過去的失敗案例、失敗原因：證券欺詐、資金挪用/濫用占首位，就業不達標、改變商業計畫等，小則投資本金打了水漂，大則綠卡身份失效，人財兩失。

目前移民局登記的有800多個區域中心，每年只能有3000多個申請家庭可以赴美，造成無論I-526還是I-829的申請案都在靜靜的排隊審查，美國參眾議院都有議員提出立法的漏洞及改革的方向。那麼要怎麼看待目前 項目情況呢？

首先瞭解這裏面利益團體的角色，整個環節有區域中心，土地持有人，項目運營方，建築施工方，設備原材料供應方，建築設計方，預算審核方，工程監管方，移民律師，移民仲介，以及出資的金融貸款方，投資人， 項目營運方。按理說，大家都是為項目運營方做事或出錢，他是大老闆，大家各盡各的職責，拿該拿的錢，在最快的時間內把項目做完，預算越低越好才對。但是這個制度規定必須要創造就業，創造10人就業就可以為一個投資人辦理全家移民簽證，另外，投資人一定要是風險投資，所以運營方開始要設計方出一份最高預算的報告，土地低進高賣的方式轉給有限合夥，土地差額加上無法計算價值的知識產權當做有限合夥的債權投資，工程驗收撥款口袋鬆鬆，因為移民法規定是花越多錢計算越多的創造就業，就因為這樣，原本互為利益衝突的各方，都結合一起分食這塊大餅。沒有人為了綠卡申請不下來或資金虧損、還款無門要負責。

某些預算高、工期長、投資人眾多的高大上項目，必須先向移民局申請924預審，獲得批准後，代表這個項目的“商業計畫”是滿足移民局要求的，那麼運營方再自己申請區域中心或是借牌後開始向海外的仲介招募投資人，投資人申請後，由於項目已經獲得924預批准，所以只要提供工程進度符合原先計畫的內容，就可以獲得批准，在配額排到後，申請人就可以在領事館辦理全家移民。因此，大項目才是仲介的最愛，一來有預審通過，二來投資名額多，三來，預算高，分紅多，四來，不用天天換項目學習，五來，沒有責任，仲介只收了服務費，也沒有參股。

筆者在這裏斷言，未來還有像Jea Peak等大的區域中心項目會陸續出事，理由很簡單，這些法律就是這些利益團體在背後制定的，明知不對，但無法修法，不是拖延就是擱置，投資人的權益無人問津，包括家裏小孩超齡無法跟隨移民的現象，這是多麼令人憎恨的移民法啊！

投資人要弄清楚，預算是誰來審批的，同樣200個房間的酒店，花費超過10倍以上，你認為一個房間的租金可以提高10倍嗎？一個會議室，一個超市的租金可以多收10倍15倍嗎？ 項目建築和運營期間的各項花費從美國SEC調查報告中看出，什麼稀奇古怪的名目都有，這些五鬼搬運法不是在稀釋資產及獲利嗎？這還不是打算在6年之後申請破產保護嗎？當我跟許多投資人當面說了這些規定和貓膩之後，大部分的投資人都說，要是我是老闆，我也會這樣做的。

總結：個別項目裏的利益團體不應該有多重角色，預算及投資風控要當地的第三方專業評估，工程款項也要第三方建築專業驗收及撥款建議，再加上等預算的完工保證，資產抵押還要加上自然人的資產抵押，清償還款要排第一順位，當然，創造就業的人數要越保守越好，各位想想，一個工人的花費包括薪水，管理，福利等人事成本一個月算5000美金，10個人就是5萬，一年60萬就沒有了。

希望今天所說的一切，能為投資人提供一些選擇項目的基本原則，其他說的再好，只要違背了原則就不能考慮。


作者：Frank Tsang臧煜卓
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