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ALC新項目發佈 | NO.63 德州智立方自助倉儲
流覽次數：3890 添加時間:2017/5/25 來源:RCH走進美國

德州智立方自助倉儲(CubeSmart Texas)項目發佈

17114 Clay Road, Houston, TX 77084

項目概述
德州智立方自助倉儲位於德克薩斯州的休斯頓市(Houston, Texas)，詳細地址：17114 Clay Road, Houston, TX 77084。休斯頓市是美國德克薩斯州的第一大城，全美國第四大城市，墨西哥灣沿岸最大的經濟中心。休士頓創建於1836年，是美國成長最迅速的大城市之一。休士頓以其能源(特別是石油)、航空工業和運河聞名世界。被全球化和世界城市研究小組和網路(GaWC)稱為“全球城市"，並擁有良好的投資興業環境。項目位於Clay路和Stacy路交界處，車流量大，地理位置極優。項目占地10萬平方英尺，淨出租面積約8萬平方英尺，共有2棟建築，765個出租單位，包括一棟兩層的倉儲和一棟三層的倉儲，該項目建成之後可以滿足當地對自助倉儲的需求。項目建築施工期為12個月，開業時間預計在2019年。

項目優勢
• 政府多重金融風控審批。德州智立方自助倉儲(CubeSmart Texas)SBA7(a)貸款項目較之一般的EB-5項目具有更加嚴格的金融風控程式。為了獲得EB-5資金，它不僅要符合美國移民局對EB-5項目法律和就業的普遍性要求，還要通過美國中小企業局近乎苛刻的多重金融風控審批。代表美國聯邦政府的中小企業局將對企業的資信狀況，抵押償付件，未來現金流進行嚴格審查和分析，符合要求的企業才能獲得貸款。

• 項目未來現金流有保障。項目建設的資金需求為753萬美元，其中150萬美元將來自3名EB-5投資者。除了中小企業局的嚴格風控外，貸款擔保人優秀的信用評級，以及項目客觀的未來現金流都為項目還款提供了保障。項目穩定經營後的估值將達到1060萬美元，是EB-5貸款數額的數倍。

• 兩倍以上固定資產抵押，EB-5資金處於清償第一順位。SBA7(a)貸款條例中明確規定，如果企業遲付或止付應還貸款，銀行或貸款機構有權沒收並拍賣企業已經購買下的固定資產並通過債務清償找回貸款損失。投資人的EB-5資金與SBA所擔保的貸款部分，在清償順位上共占第一順位(PariPassu)。

• 項目選址優勢明顯。德州智立方自助倉儲位於德克薩斯州的休斯頓市(Houston, Texas)，是美國德克薩斯州的第一大城，全美國第四大城市，墨西哥灣沿岸最大的經濟中心。該市商業發展潛力濃厚，經濟增長勢頭樂觀。項目地理優勢明顯，交通便利，當地對自助倉儲需求大。項目條件優越，保障充足現金流。

• 完全使用建築就業，項目完工即成功創造就業。項目預計創造的總就業人數將達到41.57人，完全能滿足3個投資人所需要的30個就業。並且，由於所需的30個就業全部來自建築產生的間接和衍生就業，完全不需要依賴任何經營所需的直接就業，投資人在申請臨時綠卡轉換正式綠卡階段，就創造就業達標這個關鍵問題來講完全不存在風險。

• “等預算完工擔保”，保證項目100%完工。項目有納斯達克上市公司（NASDAQ: TTEK）美國著名的建築施工行家德聰集團（Tetra Tech）提供的”等預算完工擔保“，確保項目100%順利完工，絕無爛尾樓。

資金需求與來源
項目開發商將目光鎖定在德州休斯頓市，並計畫在此修建智立方自助倉儲。項目資金總需求量約為$753萬美元。資金結構為：美國借貸中心(“ALC”)提供的EB-5第一貸款150萬美元(占總資金來源20%)，和非EB-5第一商業貸款528萬美元(70%)(其中SBA提供擔保的資金額度為500萬美元)，以及借貸企業本身提供的現金投入75萬美元(10%)。需要說明的是：美國借貸中心提供的第一貸款150萬美元，系來自3個EB-5投資人的投資款匯總，每個投資人的投資金額為50萬美元。

創造就業分析
德州智立方自助倉儲的就業計算分析將借助以往移民局批准的多個自助倉儲項目的成功經驗，從項目所需的直接就業和建築產生的間接和衍生就業入手，按照美國移民局批准的RIMS II標準方式計算出總共就業人數。

A. 由於建築帶來的間接和衍生就業：根據不少於$514資金投入建築施工來計算，這部分產生的間接和衍生就業總數將在36.13人。(注意：因建築施工不滿兩年，直接就業將不能計算在內)

開發完成後項目正式開始經營產生的就業：按照移民局認可的當地同行業就業規模，經營將需要新增3個直接就業崗位，並因此而刺激產生至少2.44個間接或衍生就業崗位，從而在經營產生的就業人數將達到至少5.44個。

因此，本項目的總就業數將會達到41.57人，能滿足4位EB-5投資人對就業的需要，按照美國借貸中心的貸款計畫，本項目將募集3位EB-5投資人參與貸款，就業的總人數是完全符合美國EB-5項目就業要求的。所需的30個就業將全部來自建築產生的間接和衍生就業，完全不需要依賴經營所創造的直接就業。投資人在I-829申請臨時綠卡轉換正式綠卡的時候輕易滿足移民局對就業數量達標這個關鍵點的要求，繼而為獲得正式綠卡上了一道強有力的保險。

第三方資金管控及施工監管
美國借貸中心所有EB-5項目全部有第三方監管機構做最全面的資金管控及施工監管。首先，第三方監管機構需有效監控資金的使用，並確保資金的使用符合美國移民局以及相應行業機構的要求，所以此第三方機構必須具備以下三個特點：

1) 其本身應該是大型建築公司，熟悉建築施工相關的法律規定及具體業務程式。
2) 曾經獨立操作過類似預算規模甚至更大規模的項目，對資金使用的細節部分有具體直觀的操作經驗。例如，具體建築環節佔用資金比例的合理範圍、不同建築分包商的具體職責、建材定貨的正常管道以及市場上原材料價格浮動範圍等。
3) 必須掌握建築公司的資金發放權，同時也有充分的授權可以隨時進行現場施工檢驗，並有權對建築公司的所有帳目，收款和放款的單據，甚至盈利多少進行財務審計。

經過反復的實踐和摸索，美國借貸中心最終選定了納斯達克上市公司(NASDAQ: TTEK)，美國著名的建築施工行家德聰集團(Tetra Tech)擔任所有項目資金使用的第三方監管機構。

具體來說，每個月建築商都會向企業主提交當月的資金使用申請並就使用目的進行解釋說明，由企業主批准並放款。一般情況下，企業主不會對自己聘請來的建築商提出的資金使用申請進行嚴格的審核。但是，在選定德聰集團擔任所有項目資金使用的第三方監管機構之後，所有與建築施工有直接利益關係的參與方，需要達成一個共識，並簽署一份協定。

簽署以上協定的一共有四方：

1) 企業主，也就是項目的所有人，同時也是借到EB-5貸款的公司
2) 企業主雇傭來完成建築開發的建築商，也是資金的直接使用者
3) 代表EB-5投資人的區域中心，即美國借貸中心
4) 區域中心選定的第三方資金使用監管機構，即德聰集團

此四方協定囊括的內容眾多，但其核心環節為：在美國借貸中心操作的每一個項目進入到了施工階段時，建築商在使用包含EB-5資金在內的全部資金之前，必須經過德聰集團的嚴格審核過濾。在通過四方協議取得企業主認可後，美國借貸中心要求德聰集團直接受理建築商的資金使用申請，且只能批准申請中提出的合理部分。倚仗德聰集團豐富的行業經驗作出準確的第三方專業判斷，從而避免不必要的過度放款，杜絕資金被放任使用的可能。

建築完工擔保
以上四方協議中除了對建築施工資金進行了充分管控之外，還有一項最為重要的功能，也是在中心所有EB-5項目移民申請中的起到最關鍵作用的功能：建築完工擔保。這樣一來，建築施工的風險就完全消失了。經就業分析顯示，該項目所需就業全部來自於建築過程中的非直接就業，即全部就業隨施工過程結束自然到位。所以項目建築的順利完工至關重要！

項目選址
德州智立方自助倉儲位於德克薩斯州的休斯頓市(Houston, Texas)，是美國德克薩斯州的第一大城，全美國第四大城市，墨西哥灣沿岸最大的經濟中心。

休士頓創建於1836年，是美國成長最迅速的大城市之一。休士頓以其能源(特別是石油)、航空工業和運河聞名世界。休士頓港是世界第六大港口，美國最繁忙的港口，外輪噸位第一。休士頓是德克薩斯醫療中心的所在地，世界最大和最重要的研究和治療機構的集中地。休士頓還是美國27個超過170萬人口的重要大都會地區中生活消費和房價最低的。休士頓被全球化和世界城市研究小組和網路(GaWC)稱為“全球城市“。

德州休斯頓市

休士頓地區擁有良好的投資興業環境。現有20家大公司在《財富》雜誌500強中榜上有名。其陸上交通十分便利，有14條鐵路主幹線向外輻射，是美國最繁忙的鐵路貨運中心之一。高速公路四通八達，兩條主要州際公路在這裏交匯。休士頓的三個機場組成美國第四大機場系統。布希國際機場是美南地區最繁忙的機場之一，24家客運公司和11家貨運公司在這裏經營業務，客運航線連通110個國內站點和五大洲22個國家的50個國際站點。休士頓港是美國進出口貿易第一大港，是美國對外貿易的一個重要門戶，港口總吞吐量居全美第一。

休士頓的文化生活豐富多彩。它是全美為數不多的擁有自己的芭蕾舞團(休芭組建於1955年，系全美五大芭蕾舞團之一)、歌劇院(全美五大歌劇院之一)、交響樂團和話劇院(艾利話劇院創建於1947年，1996年曾獲托尼最佳地方劇院獎)並全年進行演出的城市之一。市博物館區每年吸引參觀者達上百萬人。在體育方面，休士頓火箭隊(籃球)、太空人隊(棒球)、德克薩斯人隊(橄欖球)名揚全美。

中國著名的籃球運動員姚明就曾經效力於休斯頓火箭隊。

姚明曾效力於NBA休斯頓火箭隊

德州智立方自助倉儲的具體位址是17114 Clay Road, Houston, TX 77084。項目位於Clay路和Stacy路交界處，車流量大，地理位置極優，項目建成後能滿足當地對自助倉儲的需求。

德州智慧倉儲選址衛星圖

詳細地址：17114 Clay Road, Houston, TX 77084

管理團隊
項目的開發管理工作將由NDG Holdings, LLC開發有限公司承擔。公司總裁Robert W. Howard先生有超過10年的建築開發經驗，涉及的商業類型廣泛，包括自助倉儲開發，大型商業建築項目開發及管理等，在各個行業都有很高的聲譽。根據美國三大信用公司提供的信用報告顯示，德州智立方自助倉儲的主要負責人Robert W. Howard信用記錄良好，無拖欠款記錄。

SBA7(a)貸款風險評估
按照SBA7(a)貸款的標準放貸條件，該項目須經過美國中小企業局近乎苛刻的多重金融風控審批。此項目的土地及商業建築價值將全部用於共占第一清償順位的美國借貸中心EB-5貸款與含美國中小企業局擔保的非EB-5貸款的風險抵押，項目基本條件符合SBA7(a)貸款的資格要求，詳細情況請見下表：

抵押商業地產估值
項目建築施工期為12個月，開業時間預計在2019年。根據世界領先的自助倉儲估值及諮詢公司BKB PROPERTIES提供的估值報告，項目穩定經營後的估值將達到1060萬美元，是EB-5貸款額的數倍。

現金流和財務預測
為了預測項目建成後投入使用的現金流及財務狀況，項目開發商對項目地點，競爭狀況，市場分析、財務預測、遊客流量等方面的因素進行了綜合考慮，現簡要羅列於下：

• 項目所在位置地理位置優越，車流量大，人口密度大
• 未來經濟增長勢頭樂觀，自助倉儲市場需求強勁
• 智立方自助倉儲狀況最優，較周邊倉儲具有競爭優勢
• 項目開發商在自助倉儲開發上有多年的經驗，瞭解市場

在前述宏觀市場分析的基礎上，綜合項目周邊商業及競爭者的經營資料，項目開發商對建設完工後的未來四年的財務運營狀況進行了保守的預測，詳見如下表：

綜上所述，德州智立方自助倉儲SBA7(a)項目是優質EB-5投資移民項目，將EB-5資金以政府平臺方式投入到美國中小企業，促進經濟發展，積極創造就業。而投資移民申請所需就業全部來自建築產生的間接和衍生就業，完全不需任何完全不需任何經營產生的直接就業，消除了投資人永久綠卡獲批的不確定性。

SBA7(a)貨款嚴格的風控準則，和獨特的資金結構，要獲得EB-5資金和政府貸款的企業須經過多輪次風控審批，只有“僅憑未來現金流就足以還貸”的極少數優質中小企業才能接受貸款。成倍的抵押資產，和第一順位的清償順序，更是給EB-5投資人提供了最大限度的資金安全。而其標準化的金融產品特性，也給投資人搭建了幾年後合理自然的退出方式。

SBA7(a)貸款和EB-5資金的完美結合，真正意義上解決了綠卡和資金安全的雙重保障。

來源： RCH走進美國

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