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ALC新項目發佈 | NO.61 富朗特莊園酒店
流覽次數：4846 添加時間:2017/4/13 來源:RCH走進美國

富朗特莊園酒店(Front Street Village Inn Beaufort, North Carolina)項目發佈

2440 Lennoxville Road, Beaufort, Carteret County, NC 28516

項目概述
北卡羅萊納州富朗特莊園酒店位於北卡羅萊納州的波弗特市(Beaufort)，詳細地址：2440 Lennoxville Road, Beaufort, Carteret County, NC 28516。波弗特市旅遊業發達，位處全美聞名的北卡水晶海岸線及外灘外海列島風景區。酒店所在位置交通非常便利，位於海岸線旁，距離主幹道極近。酒店3.62英畝，臨近海邊，有客房133間，酒店設施完備，有健身房，室外泳池，商業中心，洗衣房等。另外，酒店還涵蓋能停泊514艘遊艇的船塢，以及高端紅酒俱樂部，富朗特莊園酒店讓旅客在感受其現代時尚的空間佈局、享受悠閒的度假時光以及合理價格的同時，更加體驗到到怡然自得的舒適住宿環境。不論是對於前來度假的旅客還是來當地出差的商務人士來說，富朗特莊園酒店絕對是完美之選。酒店建築施工期為13個月，開業時間預計在2018年3月。

項目優勢
• 政府多重金融風控審批。富朗特莊園酒店(Front Street Village Inn) USDA貸款項目較之一般的EB-5項目具有更加嚴格的金融風控程式。為了獲得EB-5資金，它不僅要符合美國移民局對EB-5項目法律和就業的普遍性要求，還要通過美國農業部極其嚴謹的多重金融風控審批。代表美國聯邦政府的農業部將對企業的資信狀況，抵押償付件，未來現金流進行嚴格審查和分析，符合要求的企業才能獲得貸款。

• 酒店未來現金流有保障。酒店建設的資金需求為3210美元，其中400萬美元將來自8名EB-5投資者。除了農業部的嚴格風控外，貸款擔保人優秀的信用評級，以及酒店客觀的未來現金流都為項目還款提供了保障。酒店建成後的估值將達到3207萬美元，穩定經營後的估值將達到3520萬美元，是EB-5貸款數額的數倍。

• 兩倍以上固定資產抵押，EB-5資金處於清償第一順位。USDA貸款條例中明確規定，如果企業遲付或止付應還貸款，銀行或貸款機構在農業部許可的條件下，有權沒收並拍賣企業已經購買下的固定資產並通過債務清償找回貸款損失。投資人的EB-5資金與USDA所擔保的貸款部分，在清償順位上共占第一順位(Pari Passu)。

• 項目選址優勢明顯。酒店位於北卡羅萊納州的波弗特市，酒店所在城市旅遊業發達，位處全美聞名的北卡水晶海岸線及外灘外海列島風景區，酒店周邊景色宜人，旅遊資源極其豐富，加上酒店周邊交通便利，商業發達，常年有遊客來此度假，揚帆，或海釣。同時該地區是商業捕魚的聚集地，因而終年熱愛海鮮的饕客絡繹不絕。因此，酒店建成後入住率無憂，保障充足現金流。

• 完全使用建築就業，項目完工即成功創造就業。項目預計創造的總就業人數將達到113.67人，完全能滿足8個投資人所需要的80個就業。並且，由於所需的80個就業全部來自建築產生的間接和衍生就業，完全不需要依賴任何經營所需的直接就業，投資人在申請臨時綠卡轉換正式綠卡階段，就創造就業達標這個關鍵問題來講完全不存在風險。

• “等預算完工擔保”，保證項目100%完工。項目有納斯達克上市公司（NASDAQ: TTEK）美國著名的建築施工行家德聰集團（Tetra Tech）提供的”等預算完工擔保“，確保項目100%順利完工，絕無爛尾樓。

資金需求與來源
酒店開發商Beaufort酒店開發有限公司(Beaufort Hospitality Enterprises LLC)將目光鎖定在北卡羅萊納州的波弗特市，並計畫在此興建富朗特莊園酒店。項目資金總需求量約為$3210萬美元，美國借貸中心(“ALC”)提供的EB-5第一貸款400萬美元(占總資金來源13%)，和非EB-5第一商業貸款1520萬美元(47%)(其中美國農業部提供擔保的資金額度為1000萬美元)，以及借貸企業本身提供的現金投入1290萬美元(40%)。需要說明的是：美國借貸中心提供的第一貸款400萬美元，系來自8個EB-5 投資人的投資款匯總，每個投資人的投資金額為50萬美元。

創造就業分析
富朗特莊園酒店的就業計算分析將借助以往移民局批准的多個酒店項目的成功經驗，從酒店所需的直接就業和建築產生的間接和衍生就業入手，按照美國移民局批准的RIMS II標準方式計算出總共就業人數。

A. 由於建築帶來的間接和衍生就業：根據不少於$2128萬資金投入建築施工來計算，這部分產生的間接和衍生就業總數將在89.48人。(注意：因建築施工不滿兩年，直接就業將不能計算在內)

開發完成後項目正式開始經營產生的就業：按照移民局認可的當地同行業就業規模，經營將需要新增18個直接就業崗位，並因此而刺激產生至少6.19個間接或衍生就業崗位，從而在經營產生的就業人數將達到至少24.19個。

因此，本項目的總就業數將會達到113.67人，能滿足11位EB-5投資人對就業的需要，按照美國借貸中心的貸款計畫，本項目將募集8位EB-5投資人參與貸款，就業的總人數是完全符合美國EB-5項目就業要求的。所需的80個就業將全部來自建築產生的間接和衍生就業，完全不需要依賴經營所創造的直接就業。投資人在I-829申請臨時綠卡轉換正式綠卡的時候輕易滿足移民局對就業數量達標這個關鍵點的要求，繼而為獲得正式綠卡上了一道強有力的保險。

第三方資金管控及施工監管
美國借貸中心所有EB-5項目全部有第三方監管機構做最全面的資金管控及施工監管。首先，第三方監管機構需有效監控資金的使用，並確保資金的使用符合美國移民局以及相應行業機構的要求，所以此第三方機構必須具備以下三個特點：

1) 其本身應該是大型建築公司，熟悉建築施工相關的法律規定及具體業務程式。
2) 曾經獨立操作過類似預算規模甚至更大規模的項目，對資金使用的細節部分有具體直觀的操作經驗。例如，具體建築環節佔用資金比例的合理範圍、不同建築分包商的具體職責、建材定貨的正常管道以及市場上原材料價格浮動範圍等。
3) 必須掌握建築公司的資金發放權，同時也有充分的授權可以隨時進行現場施工檢驗，並有權對建築公司的所有帳目，收款和放款的單據，甚至盈利多少進行財務審計。

經過反復的實踐和摸索，美國借貸中心最終選定了納斯達克上市公司(NASDAQ: TTEK)，美國著名的建築施工行家德聰集團(Tetra Tech)擔任所有項目資金使用的第三方監管機構。

具體來說，每個月建築商都會向企業主提交當月的資金使用申請並就使用目的進行解釋說明，由企業主批准並放款。一般情況下，企業主不會對自己聘請來的建築商提出的資金使用申請進行嚴格的審核。但是，在選定德聰集團擔任所有項目資金使用的第三方監管機構之後，所有與建築施工有直接利益關係的參與方，需要達成一個共識，並簽署一份協定。

簽署以上協定的一共有四方：

1) 企業主，也就是項目的所有人，同時也是借到EB-5貸款的公司
2) 企業主雇傭來完成建築開發的建築商，也是資金的直接使用者
3) 代表EB-5投資人的區域中心，即美國借貸中心
4) 區域中心選定的第三方資金使用監管機構，即德聰集團

此四方協定囊括的內容眾多，但其核心環節為：在美國借貸中心操作的每一個項目進入到了施工階段時，建築商在使用包含EB-5資金在內的全部資金之前，必須經過德聰集團的嚴格審核過濾。在通過四方協議取得企業主認可後，美國借貸中心要求德聰集團直接受理建築商的資金使用申請，且只能批准申請中提出的合理部分。倚仗德聰集團豐富的行業經驗作出準確的第三方專業判斷，從而避免不必要的過度放款，杜絕資金被放任使用的可能。

建築完工擔保
以上四方協議中除了對建築施工資金進行了充分管控之外，還有一項最為重要的功能，也是在中心所有EB-5項目移民申請中的起到最關鍵作用的功能：建築完工擔保。這樣一來，建築施工的風險就完全消失了。經就業分析顯示，該項目所需就業全部來自於建築過程中的非直接就業，即全部就業隨施工過程結束自然到位。所以項目建築的順利完工至關重要！

項目選址
富朗特莊園酒店選址于北卡羅萊納州的波弗特市(Beaufort)。北卡羅萊納州的海岸和300英里的障壁島海灘充滿了美麗的國家公園，高級餐廳和世界一流的高爾夫球場。恐懼角海灘吸引了衝浪愛好者。威明頓市中心有精美的內戰前房屋和令人興奮的購物和餐飲。微風吹拂的奧特海岸有歷史性的燈塔，神秘的羅諾克島和萊特兄弟國家紀念公園。哈特拉斯角國家海岸提供遠足，騎自行車和釣魚。渡輪服務連結了島嶼與大陸。北卡州的海岸因有墨西哥灣暖流經過，十分適合海釣。由北卡州海岸前往海釣場僅需不到一小時，因而吸引釣客前往。其中魚種眾多，包括黃鰭金槍魚、石斑魚、真鯛、鬼頭刀等，還有最令釣客引以為傲的大西洋藍槍魚。

Crystal Coast水晶海岸

北卡羅萊納州的外灘是指沿著本州島島東北角大西洋岸外海排列的列島，島與島間有橋樑串接，並有渡輪往返。列島的西側傍著廣闊的內海，東側則是面對大西洋展開的雪白沙灘。游泳、衝浪、海釣、風帆、潛水等水上活動應有盡有，還可同時造訪附近小鷹鎮(Kitty Hawk)萊特兄弟紀念碑(Wright Brothers Memorial)，以及哈特拉斯島(Hatteras Island)上的哈特拉斯燈塔(Hatteras Lighthouse)。

萊特兄弟紀念碑

此外，哈特拉斯角國家海岸是座美麗的沙灘島，和國家公園一樣受到保護，免于開發。遊客可在鄰近城鎮中尋得住宿、宿營場所及娛樂設施。駕車遊覽國家海岸南北端，觀賞沙島自然未開發的美，是一大享受。

哈特拉斯角國家海岸

富朗特莊園酒店的具體位址是2440 Lennoxville Road, Beaufort, Carteret County, NC 28516。酒店所在位置交通非常便利，位於海岸線旁，距離主幹道極近。

富朗特莊園酒店選址衛星圖

詳細地址：2440 Lennoxville Road, Beaufort, Carteret County, NC 28516

管理團隊
項目的開發管理工作將由Beaufort Hospitality酒店開發有限責任公司(Beaufort Hospitality Enterprises LLC)承擔。公司在業界有非常高的聲譽，該公司的負責人Charles Oliver有著豐富的商業酒店開發經驗，參與開發的項目遍佈全美。根據美國三大信用公司提供的信用報告顯示，酒店的主要負責人Charles Oliver先生信用記錄良好，無拖欠款記錄。

USDA貸款風險評估
按照USDA貸款的標準放貸條件，該項目須經過美國農業部極盡嚴格的多重金融風控審批。此項目的土地及商業建築價值將全部用於共占第一清償順位的美國借貸中心EB-5貸款與美國農業部擔保的非EB-5貸款的風險抵押，項目基本條件符合USDA貸款的資格要求，詳細情況請見下表：

抵押商業地產估值
酒店優越的地理位置，準確的市場定位，配套的設施，全方位的服務將吸引大量前往當地休閒度假顧客，商業前景樂觀。酒店建築施工期為13個月，開業時間預計在2018年3月。根據世界領先的房地產估值及諮詢公司CBRE諮詢有限公司提供的估值報告，酒店開業經營後估值將達到3207萬美元，穩定經營後的估值將達到3520萬美元，是EB-5貸款額的數倍。

現金流和財務預測
為了預測項目建成後投入使用的現金流及財務狀況，項目開發商對酒店專案地點，競爭狀況，市場分析、財務預測、遊客流量等方面的因素進行了綜合考慮,現簡要羅列於下：

• 酒店所在位置地理位置優越，臨近沙灘，交通便利
• 未來經濟增長勢頭樂觀，市場需求強勁
• 波弗特市環境優美，氣候溫和，是著名的旅遊城市，每年吸引著成千上萬的遊客前往度假
• 酒店房間狀況最優，較周邊酒店具有競爭優勢
• 精品酒店設計融入當地特色，風格獨一無二

在前述宏觀市場分析的基礎上，綜合酒店周邊商業及競爭者的經營資料，酒店開發商對建設完工後的未來四年的財務運營狀況進行了保守的預測，詳見如下表：

綜上所述，富朗特莊園酒店USDA項目是優質EB-5投資移民項目，將EB-5資金以政府平臺方式投入到美國中小企業，促進經濟發展，積極創造就業。而投資移民申請所需就業全部來自建築產生的間接和衍生就業，完全不需任何完全不需任何經營產生的直接就業，消除了投資人永久綠卡獲批的不確定性。

USDA貨款嚴格的風控準則，和獨特的資金結構，要獲得EB-5資金和政府貸款的企業須經過多輪次風控審批，成倍的抵押資產，和第一順位的清償順序，更是給EB-5投資人提供了最大限度的資金安全。而其標準化的金融產品特性，也給投資人搭建了幾年後合理自然的退出方式。

USDA貸款和EB-5資金的完美結合，真正意義上解決了綠卡和資金安全的雙重保障。

來源：RCH走進美國

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