【ALC六大新項目發佈之六】NO.48 紐約尼亞加拉瀑布舒適套房（SBA已批准）
流覽次數：4577    添加時間:2016/9/20    來源:RCH走進美國

紐約尼亞加拉瀑布舒適套房酒店(Comfort Inn & Suites Niagara Falls)ALC獨家SBA504貸款第48號項目發佈

6115 Niagara Falls Boulevard Niagara Falls, NY 14304


項目概述
舒適套房酒店是美國精品國際酒店集團旗下的品牌。美國精品國際酒店集團(Choice Hotels International)是世界排名第二的飯店特許經營公司。精品最早起源於信譽良好的品質客棧(Quality Inn)連鎖集團,這是一家以中等價格一貫的高品質服務的飯店業先驅。1981年,隨著舒適酒店(Comfort Inn)的開設和發展,精品開始快速發展。在相繼收購了Clarion、Rodeway Inn和 Econo Lodge之後,精品又對Sleep Inn和MainStay Suites進行了革命性的改造,使自身的業務範圍得到全面拓展,從經濟型消費到高消費,從基本服務到高檔次的娛樂享受,各種服務無所不包,能夠滿足社會各階層人士的需求。精品目前已在36個國家開設了4000多家飯店、小旅館、全套間飯店和度假區,並有部分正處於是建設之中,這些飯店分屬於以下品牌:Comfort, Quality, Clarion, Sleep Inn, Ascend, Cambria Suites, Suburban, Econo Loddge, Rodeway Inn和 MainStay Suites。其中,Comfort Inn舒適酒店是精品所轄的所有品牌中規模最大、投資回報率最高的品牌,同時也是美國發展最快的飯店連鎖。



紐約尼亞加拉瀑布舒適套房酒店占地2.49英畝,共四層,擁有客房82間,103個停車位。酒店設施完備,有早餐室,健身房,會議室,洗衣房和室內泳池等。酒店致力於兼顧舒適與經濟,為顧客提供最佳的住店體驗。酒店地理位置非常方便,離尼亞加拉瀑布景點僅6分鐘車程,無論是休息、工作或享樂的空間都非常寬敞, 讓旅客感受現代時尚的空間佈局、靈感四溢的設計風格以及合理價格的同時,享受到更加怡然自得的舒適住宿環境,是旅遊度假的最佳選擇。酒店建築施工期為15個月,開業時間預計在2018 年。


項目優勢
政府多重金融風控審批。紐約尼亞加拉瀑布舒適套房酒店(Comfort Inn &Suites Niagara Falls) SBA504貸款項目較之一般的EB-5項目具有更加嚴格的金融風控程式。為了獲得EB-5資金,它不僅要符合美國移民局對EB-5項目法律和就業的普遍性要求,還要通過美國中小企業局近乎苛刻的多重金融風控審批。代表美國聯邦政府的中小企業局將對企業的資信狀況,抵押償付件,未來現金流進行嚴格審查和分析,符合要求的企業才能獲得貸款。

酒店未來現金流有保障。酒店建設的資金需求為845萬美元,其中100萬美元將來自2名EB-5投資者。除了中小企業局的嚴格風控外,貸款擔保人優秀的信用評級,以及酒店客觀的未來現金流都為項目還款提供了保障。酒店建築施工期為15個月,開業時間預計在2018 年。

兩倍以上固定資產抵押,EB-5資金處於清償第一順位。SBA504貸款條例中明確規定,如果企業遲付或止付應還貸款,銀行或貸款機構有權沒收並拍賣企業已經購買下的固定資產並通過債務清償找回貸款損失。投資人的EB-5資金在清償順序上擁有第一優先權,SBA所提供的貸款,在清償順位上位居第二,在EB-5資金之後。因此,SBA504貸款 項目的資金追償機制便成為了EB-5的“安全墊”。

項目選址優勢明顯。酒店位於加拿大安大略市和美國紐約州的交界城市尼亞加拉瀑布城。尼亞加拉瀑布城位於美國紐約州尼亞加拉縣,是著名的尼亞加拉瀑布所在地,該城市旅遊業發達,每年吸引成千上萬來自世界各地的旅客,保證充足的客源。酒店區位優勢明顯,交通便捷,商業發展潛力濃厚,靠近目標市場。酒店房間狀況最優,較周邊酒店具有競爭優勢。酒店建成後入住率無憂,保障充足現金流。

完全使用建築就業,項目完工即成功創造就業。項目預計創造的總就業人數將達到50.76人,完全能滿足2個投資人所需要的20個就業。並且,由於所需的20個就業全部來自建築產生的間接和衍生就業,完全不需要依賴任何經營所需的直接就業,投資人在申請臨時綠卡轉換正式綠卡階段,就創造就業達標這個關鍵問題來講完全不存在風險。

“等預算完工擔保”,保證項目100%完工。項目有納斯達克上市公司(NASDAQ: TTEK)美國著名的建築施工行家德聰集團(Tetra Tech)提供的”等預算完工擔保“,確保項目100%順利完工,絕無爛尾樓。

資金需求與來源
酒店開發商6115尼亞加拉瀑布開發有限公司(6115 Niagara Falls Blvd., LLC)將目光鎖定在紐約州的尼亞加拉瀑布城,並計畫在此興建舒適套房酒店。項目資金總需求量約為$845萬美元。資金結構為:美國借貸中心(“ALC”)提供的EB-5 第一貸款100萬美元(占總資金來源12%),和非EB-5金融機構提供的第一商業貸款323萬美元(38%),SBA中小企業局的第二貸款292萬美元(35%),以及借貸企業本身提供的現金投入130 萬美元(15%)。需要說明的是:美國借貸中心提供的第一貸款100萬美元,系來自2個EB-5投資人的投資款匯總,每個投資人的投資金額為50萬美元。




創造就業分析
紐約尼亞加拉瀑布舒適套房酒店的就業計算分析將借助以往移民局批准的多個酒店項目的成功經驗,從酒店所需的直接就業和建築產生的間接和衍生就業入手,按照美國移民局批准的RIMS II 標準方式計算出總共就業人數。

A. 由於建築帶來的間接和衍生就業:根據不少於$587萬資金投入建築施工來計算,這部分產生的間接和衍生就業總數將在27.77人。(注意:因建築施工不滿兩年,直接就業將不能計算在內)

開發完成後項目正式開始經營產生的就業:按照移民局認可的當地同行業就業規模,經營將需要新增15個直接就業崗位,並因此而刺激產生至少7.99個間接或衍生就業崗位,從而在經營產生的就業人數將達到至少22.99個。

因此,本項目的總就業數將會達到50.76人,能滿足5位EB-5投資人對就業的需要,按照美國借貸中心的貸款計畫,本專案將募集2位EB-5投資人參與貸款,就業的總人數是完全符合美國EB-5項目就業要求的。所需的20個就業將全部來自建築產生的間接和衍生就業,完全不需要依賴經營所創造的直接就業。投資人在I-829申請臨時綠卡轉換正式綠卡的時候輕易滿足移民局對就業數量達標這個關鍵點的要求,繼而為獲得正式綠卡上了一道強有力的保險。

第三方資金管控及施工監管
美國借貸中心所有 EB-5項目全部有第三方監管機構做最全面的資金管控及施工監管。首先,第三方監管機構需有效監控資金的使用,並確保資金的使用符合美國移民局以及相應行業機構的要求,所以此第三方機構必須具備以下三個特點:

1) 其本身應該是大型建築公司,熟悉建築施工相關的法律規定及具體業務程式。
2) 曾經獨立操作過類似預算規模甚至更大規模的項目,對資金使用的細節部分有具體直觀的操作經驗。例如,具體建築環節佔用資金比例的合理範圍、不同建築分包商的具體職責、建材定貨的正常管道以及市場上原材料價格浮動範圍等。
3) 必須掌握建築公司的資金發放權,同時也有充分的授權可以隨時進行現場施工檢驗,並有權對建築公司的所有帳目,收款和放款的單據,甚至盈利多少進行 財務審計。

經過反復的實踐和摸索,美國借貸中心最終選定了納斯達克上市公司(NASDAQ: TTEK),美國著名的建築施工行家德聰集團(Tetra Tech)擔任所有項目資金使用的第三方監管機構。

具體來說,每個月建築商都會向企業主提交當月的資金使用申請並就使用目的進行解釋說明,由企業主批准並放款。一般情況下,企業主不會對自己聘請來的建築商提出的資金使用申請進行嚴格的審核。但是,在選定德聰集團擔任所有專案資金使用的第三方監管機構之後,所有與建築施工有直接利益關係的參與方,需要達成一個共識,並簽署一份協定。


簽署以上協定的一共有四方:

1) 企業主,也就是項目的所有人,同時也是借到EB-5貸款的公司
2) 企業主雇傭來完成建築開發的建築商,也是資金的直接使用者
3) 代表EB-5投資人的區域中心,即美國借貸中心
4)區域中心選定的第三方資金使用監管機構,即德聰集團

此四方協定囊括的內容眾多,但其核心環節為:在美國借貸中心操作的每一個專案進入到了施工階段時,建築商在使用包含EB-5資金在內的全部資金之前,必須經過德聰集團的嚴格審核過濾。在通過四方協議取得企業主認可後,美國借貸中心要求德聰集團直接受理建築商的資金使用申請,且只能批准申請中提出的合理部分。倚仗德聰集團豐富的行業經驗作出準確的第三方專業判斷,從而避免不必要的過度放款,杜絕資金被放任使用的可能。

建築完工擔保
以上四方協議中除了對建築施工資金進行了充分管控之外,還有一項最為重要的功能,也是在中心所有EB-5項目移民申請中的起到最關鍵作用的功能:建築完工擔保。這樣一來,建築施工的風險就完全消失了。經就業分析顯示,該 項目所需就業全部來自於建築過程中的非直接就業,即全部就業隨施工過程結束自然到位。所以項目建築的順利完工至關重要!

項目選址
酒店地理位置

紐約尼亞加拉瀑布舒適套房酒店選址衛星圖

詳細地址：6115 Niagara Falls Boulevard, Niagara Falls, New York 14304

紐約尼亞加拉瀑布舒適套房酒店選址於紐約州的尼亞加拉瀑布城(City ofNiagara Falls)。紐約州位於美國東北部,是美國經濟最發達的州。紐約州是美國的神經中樞和經濟心臟,如果將紐約州視為一個國家,可排名世界第10大經濟體。該州的金融、商業、工業、藝術、服裝等方面在美國各州居於領導地位,農業和製造業為該州的主要產業。紐約州年GDP約為6, 685億美元,約占美國年生產額的8%,勞動人口為895.7萬,其中非農業勞動人口約為873萬人。全美最大的城市紐約市(New York City)就位於紐約州,紐約市有著名的自由女神像、大都會博物館、中央公園等景點。

紐約市

尼亞加拉瀑布城是美國紐約州尼亞加拉縣的一座城市,位於尼亞加拉河東岸,與加拿大同名的城市相望。尼亞加拉瀑布城人口約八萬,多從事旅遊業相關的各項服務性行業。
市內最著名的景觀是尼亞加拉瀑布。尼亞加拉瀑布位於加拿大安大略省和美國紐約州的交界處,是世界第一大跨國瀑布,平均流量2,407立方米/秒,與伊瓜蘇瀑布、維多利亞瀑布並稱為世界三大跨國瀑布。尼亞加拉瀑布一部分在加拿大境內,一部分在美國境內,每年吸引成千上萬來自世界各地的旅客。

尼亞加拉瀑布

尼亞加拉瀑布周圍建設了一系列遊樂設施,在加拿大一側為維多利亞女王公園,美國一側為尼亞加拉公園,瀑布四周建立四座高塔,遊人可乘電梯登塔,觀賞瀑布全景,也可乘電梯深入地下隧道,鑽到大瀑布下,傾聽瀑布落下時洪釧雷鳴般的響聲。尼亞加拉瀑布是一幅壯麗的立體畫卷,從不同的角度觀賞,有不同的感受。

尼亞加拉公園

維多利亞女王公園

尼亞加拉瀑布城交通便利,附近有4個機場:尼亞加拉瀑布國際機場(9分鐘),布法羅尼亞加拉國際機場(40分鐘)、哈密爾頓機場(45分鐘)、多倫多皮爾遜國際機場(90分鐘)。公路有190州際公路,拉薩爾高速公路和羅伯特摩西州際公路。

布法羅尼亞加拉國際機場

紐約尼亞加拉瀑布舒適套房酒店的具體位址是6115 Niagara Falls Boulevard,Niagara Falls, New York 14304。酒店所在位置交通非常便利,位於該市交通主要幹道尼亞加拉瀑布大道,靠近190州際高速公路,離尼亞加拉瀑布景點僅6分鐘的車程。

管理團隊
項目的開發管理工作將由6115尼亞加拉瀑布開發有限公司(6115 NiagaraFalls Blvd, LLC)承擔。6115尼亞加拉瀑布開發有限公司的總裁Ali Rizek先生在尼亞加拉瀑布城有超過33年的商業酒店開發經驗,開發的酒店包括位於該項目所在地附近的Econo Lodge酒店。該項目的建築商Calamar建築開發公司是全美最大的建築公司之一,參與建設的工程遍佈全美,包括紐約州,密蘇里州,堪薩斯州。根據美國三大信用公司提供的信用報告顯示,紐約尼亞加拉瀑布舒適套房酒店的主要負責人ALI RIZEK信用記錄良好,無拖欠款記錄。

SBA 504貸款風險評估
按照SBA504貸款的標準放貸條件,該項目須經過美國中小企業局近乎苛刻的多重金融風控審批。此項目的土地及商業建築價值將全部用於兩個貸款的風險抵押,美國借貸中心的EB-5資金屬於第一貸款的一部分,將佔據第一清償順位,美國中小企業局的第二貸款處在第二清償順位,為投資人的第一貸款創造資金的“安全墊”。項目基本條件符合504貸款的資格要求,詳細情況請見下表:


現金流和財務預測
為了預測酒店建成後投入使用的現金流及財務狀況,酒店開發商對酒店項目地點,競爭狀況,市場分析、財務預測、遊客流量等方面的因素進行了綜合考慮,現簡要羅列於下:

1、尼亞加拉瀑布城是著名的旅遊城市,擁有多樣化的景觀、以及多姿多彩的活動,每年吸引著成千上萬的遊客前來休閒度假,保證充足的客源
2、未來經濟增長勢頭樂觀,市場需求強勁
3、酒店區位優勢明顯,交通便捷,商業發展潛力濃厚,靠近目標市場
4、酒店房間狀況最優,較周邊酒店具有競爭優勢
5、連鎖知名品牌,帶來網路效應

在前述宏觀市場分析的基礎上,綜合酒店周邊商業及競爭者的經營資料,酒店開發商對建設完工後的未來五年的財務運營狀況進行了保守的預測,詳見如下表:


綜上所述,紐約尼亞加拉瀑布舒適套房酒店SBA504項目是優質EB-5投資移民項目,將EB-5資金以政府平臺方式投入到美國中小企業,促進經濟發展,積極創造就業。而投資移民申請所需就業全部來自建築產生的間接和衍生就業,完全不需任何完全不需任何經營產生的直接就業,消除了投資人永久綠卡獲批的不確定性。

SBA504貨款嚴格的風控準則,和獨特的資金結構,要獲得EB-5資金和政府貸款的企業須經過多輪次風控審批,只有“僅憑未來現金流就足以還貸”的極少數優質中小企業才能接受貸款。成倍的抵押資產,和第一順位元的清償順序,更是給EB-5投資人提供了最大限度的資金安全。而其標準化的金融產品特性,也給投資人搭建了幾年後合理自然的退出方式。

SBA504貸款和EB-5資金的完美結合,真正意義上解決了綠卡和資金安全的雙重保障。

來源：RCH走進美國

 
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