【ALC六個新項目發佈之一】NO.42加州希爾頓花園酒店（SBA已批准）
流覽次數：2948    添加時間:2016/9/8    來源:RCH走進美國

房地產、酒店業，是EB-5項目的重中之重，無論你是否喜歡，酒店項目頗受EB-5投資者青睞，原因主要有三：
　　1. 房地產項目，特別是酒店業，就業創造多，故而更容易滿足I-829階段的就業要求；
　　2. 房地產項目，通常有地皮和建築物擔保，而且相對容易變現，還款有一定優勢；
　　3. 房地產項目，符合中國投資者的特別偏好，起碼大多數的中國EB-5投資者的資金來源，主要來自房產增值以及投資房產的成功歷史；

隨著EB-5項目的不斷標準化運作，出現了大批不同的投資項目。業內人士都一致得出結論，即花費型的就業機會是最可靠的。而以房地產業尤其備受青睞。而其中又以酒店業脫穎而出。

目前隨著美簽10年簽證開放，美國逐漸擁有了世界範圍內旅遊業的優勢地位。而酒店業也成為美國地產投資最為耀眼的明星投資項目。隨著業態的穩定發展，各大酒店業巨頭都將項目的一部分資金來源開發到EB-5項目的運作中。強強聯合增強了EB-5項目的成功幾率。

在這一種全新的商業互利模式催動下，酒店業解決了融資難的問題，而EB-5的廣大投資人則因為酒店需求的大量就業崗位從而輕易完成了I-829所需求的產業發展及就業問題。這種投資合作的模式吸引著包括美國希爾頓集團、萬豪集團等巨頭企業在美國旅遊業崛起的今天大規模佔領著市場份額。酒店所屬的地產項目、建築類的項目由於花費的金額比較大，可以產生大量的可靠的間接就業機會。

相比其他行業來說，房地產項目具有“有形”的特點，其估值和今後經營預期比較容易被理解。其他實業行業，例如製造業和科技行業等等，投資人很難判斷該行業的競爭和產品前景，無法判斷這些行業的潛在風險。也因此，中國EB-5投資人都不約而同地選擇了房地產類型的項目，符合投資移民的最根本訴求---安全穩妥獲得綠卡，並且能夠保障投資本金的安全。

加州希爾頓花園酒店(Garden Inn by Hilton) ALC獨家SBA504貸款第42號項目發佈

項目概述
希爾頓全球控股集團(Hilton Worldwide, Inc.)是全球首屈一指的國際酒店管理公司,擁有遍佈全球84個國家和地區的超過4080家酒店,包括超過672,000間客房。希爾頓集團創立於1919年,在不到90年的時間裏,從一家酒店擴展到遍佈世界五大洲的各大城市,成為全球最大規模的酒店之一。希爾頓花園酒店(Hilton Garden Inn)是希爾頓旗下屢獲殊榮的高檔經濟型酒店品牌,憑藉遍佈全球的686個分點、極富吸引力的社交空間以及高端設施,確保讓入住客戶獲得絕對超值的住宿體驗。待建的花園酒店是有限服務型(也稱經濟型)酒店,占地2.76 英畝(120,262 平方英尺),共四層, 156 個客房,會議空間4,050平方英尺,共有158個停車位。其他設施還包括室內游泳池,健身房,商務中心,自動販賣機,洗衣房等。
 
 

項目優勢 
政府多重金融風控審批。加州希爾頓花園酒店(Hilton Garden Inn)SBA 504貸款項目較之一般的EB-5項目具有更加嚴格的金融風控程式。為了獲得EB-5資金,它不僅要符合美國移民局對EB-5項目法律和就業的普遍性要求,還要通過美國中小企業局近乎苛刻的多重金融風控審批。代表美國聯邦政府的中小企業局將對企業的資信狀況,抵押償付件,未來現金流進行嚴格審查和分析,符合要求的企業才能獲得貸款。

酒店未來現金流有保障。酒店建設的資金需求為2617萬美元,其中350萬美元將來自7 名EB-5投資者。除了中小企業局的嚴格風控外,貸款擔保人優秀的信用評級,以及酒店客觀的未來現金流都為項目還款提供了保障。酒店建成後的估值將達到2750萬美元,穩定經營後的估值將達到3020萬美元,是EB-5貸款數額的數倍。

兩倍以上固定資產抵押，EB-5資金處於清償第一順位。SBA504貸款條例中明確規定，如果企業遲付或止付應還貸款，銀行或貸款機構有權沒收並拍賣企業已經購買下的固定資產並通過債務清償找回貸款損失。投資人的EB-5資金在清償順序上擁有第一優先權，SBA所提供的貸款，在清償順位上居第二，在EB-5資金之後。因此，SBA504貸款項目的資金追償機制便成為了EB-5的“安全墊”。

項目選址優勢明顯。酒店位於加利福尼亞州的郎珀市(Lompoc City)。郎珀市位於美國加州著名的旅遊勝地聖塔芭芭拉縣(Santa Barbara),是當地的一個面積不大,但風景怡人,氣候舒適的小鎮。酒店所在優勢明顯,交通便利,緊鄰聞名世界的1號公路。酒店條件優越,建成後入住率憂,保障充足現金流。

完全使用建築就業,項目完工即成功創造就業。項目預計創造的總就業人數將達到108人,完全能滿足7個投資人所需要的70個就業。並且,由於所需的70個就業全部來自建築產生的間接和衍生就業,完全不需要依賴任何經營所需的直接就業,投資人在申請臨時綠卡轉換正式綠卡階段,就創造就業達標這個關鍵問題來講完全不存在風險。

“等預算完工擔保”,保證項目100%完工。項目有納斯達克上市公司（NASDAQ:TTEK）美國著名的建築施工行家德聰集團（Tetra Tech）提供的“等預算完工擔保”，確保項目100%順利完工，絕無爛尾樓。

資金需求與來源
酒店開發商朗珀土地控股有限責任公司(Lompoc Land Holdings, LLC)將目光鎖定在加州朗珀市,並計畫在此興建希爾頓花園酒店。專案資金總需求量約為$2617 萬美元。資金結構為:美國借貸中心(“ALC”)提供的EB-5第一貸款350萬美元(占總資金來源13.4%),和非EB-5金融機構提供的第一商業貸款1209萬美元(46.2%),SBA中小企業局的第二貸款535萬美元(20.4%),以及借貸企業本身提供的現金投入523萬美元(20.0%)。需要說明的是:美國借貸中心提供的第一貸款350萬美元,系來自7個EB-5投資人的投資款匯總,每個投資人的投資金額為50萬美元。 


 

創造就業分析
加州希爾頓花園酒店的就業計算分析將借助以往移民局批准的多個酒店項目的成功經驗,從酒店所需的直接就業和建築產生的間接和衍生就業入手,按照美國移民局批准的RIMS II標準方式計算出總共就業人數。 

A. 由於建築帶來的間接和衍生就業:根據不少於$1867萬資金投入建築施工來計算,這部分產生的間接和衍生就業總數將在73人。(注意:因建築施工不滿兩年,直接就業將不能計算在內)

開發完成後項目正式開始經營產生的就業:按照移民局認可的當地同行業就業規模,經營將需要新增25個直接就業崗位,並因此而刺激產生至少35個間接或衍生就業崗位,從而在經營產生的就業人數將達到至少108個。

因此,本項目的總就業數將會達到108人,能滿足10位EB-5投資人對就業的需要,按照美國借貸中心的貸款計畫,本項目將募集7位EB-5投資人參與貸款,就業的總人數是完全符合美國EB-5項目就業要求的。所需的70個就業將全部來自建築產生的間接和衍生就業,完全不需要依賴經營所創造的直接就業。投資人在I-829 申請臨時綠卡轉換正式綠卡的時候輕易滿足移民局對就業數量達標這個關鍵點的要求,繼而為獲得正式綠卡上了一道強有力的保險。

第三方資金管控及施工監管
美國借貸中心所有EB-5項目全部有第三方監管機構做最全面的資金管控及施工監管。首先,第三方監管機構需有效監控資金的使用,並確保資金的使用符合美國移民局以及相應行業機構的要求,所以此第三方機構必須具備以下三個特點: 

1) 其本身應該是大型建築公司,熟悉建築施工相關的法律規定及具體業務程式。
2) 曾經獨立操作過類似預算規模甚至更大規模的項目,對資金使用的細節部分有具體直觀的操作經驗。例如,具體建築環節佔用資金比例的合理範圍、不同建築分包商的具體職責、建材定貨的正常管道以及市場上原材料價格浮動範圍等。
3) 必須掌握建築公司的資金發放權,同時也有充分的授權可以隨時進行現場施工檢驗,並有權對建築公司的所有帳目,收款和放款的單據,甚至盈利多少進行財務審計。 

經過反復的實踐和摸索,美國借貸中心最終選定了納斯達克上市公司(NASDAQ: TTEK),美國著名的建築施工行家德聰集團(Tetra Tech)擔任所有項目資金使用的第三方監管機構。

具體來說,每個月建築商都會向企業主提交當月的資金使用申請並就使用目的進行解釋說明,由企業主批准並放款。一般情況下,企業主不會對自己聘請來的建築商提出的資金使用申請進行嚴格的審核。但是,在選定德聰集團擔任所有專案資金使用的第三方監管機構之後,所有與建築施工有直接利益關係的參與方,需要達成一個共識,並簽署一份協定。 

簽署以上協定的一共有四方:

1) 企業主,也就是項目的所有人,同時也是借到EB-5貸款的公司
2) 企業主雇傭來完成建築開發的建築商,也是資金的直接使用者
3) 代表EB-5投資人的區域中心,即美國借貸中心
4)區域中心選定的第三方資金使用監管機構,即德聰集團 

此四方協定囊括的內容眾多,但其核心環節為:在美國借貸中心操作的每一個項目進入到了施工階段時,建築商在使用包含EB-5資金在內的全部資金之前,必須經過德聰集團的嚴格審核過濾。在通過四方協議取得企業主認可後,美國借貸中心要求德聰集團直接受理建築商的資金使用申請,且只能批准申請中提出的合理部分。倚仗德聰集團豐富的行業經驗作出準確的第三方專業判斷,從而避免不必要的過度放款,杜絕資金被放任使用的可能。

建築完工擔保
以上四方協議中除了對建築施工資金進行了充分管控之外,還有一項最為重要的功能,也是在中心所有EB-5項目移民申請中的起到最關鍵作用的功能:建築完工擔保。這樣一來,建築施工的風險就完全消失了。經就業分析顯示,該項目所需就業全部來自於建築過程中的非直接就業,即全部就業隨施工過程結束自然到位。所以項目建築的順利完工至關重要! 

項目選址
酒店地理位置


加州希爾頓花園酒店選址於加州聖塔芭芭拉縣(Santa Barbara County)的朗珀市(Lompoc)。聖塔芭芭拉縣臨太平洋,距離洛杉磯約130公里,人口7.4萬,背靠聖塔耶茲山脈,面臨太平洋,總面積107.3平方公里。1782年西班牙人在此建要塞,曾為天主教傳教中心。氣候溫暖,亞熱帶植物繁茂,美國開拓時代白壁紅瓦建築樣式的街道,使城市別具風貌。著名的遊覽勝地和海濱療養地。加利福尼亞大學的聖巴巴拉分校設此。

朗珀市位於聖塔芭芭拉縣內,人口約4萬人,郎珀原本是原住民Chumash人的居住地,於1837年,墨西哥政府將郎珀周圍土地規劃為郎珀牧場。後於美墨戰爭中輾轉經由多人擁有,並將此地出售給郎珀谷地公司,而這塊土地之後便成為了今天的郎珀市區。郎珀最為聞名於世的便是那五彩斑斕的花田,美國人稱之為世界的花都(Flower Capital of the World)。不管什麼時候去,都可以看到五顏六色的鮮花,尤其是到了 5 月至 8 月的時候,更是百花齊放,萬紫千紅。每年6 月底,當地都有一個盛大的鮮花節,本地居民會想出種種主題來迎接這一節日。同時,也是世界各地的遊客蜂擁而至的時期。


由於聖塔芭芭拉縣地形成矩形,位於加州中部海岸的最南端,其南部和西部的邊界線由太平洋海岸線組成。自20世紀60到70年代美國葡萄酒復興以來,該產區的葡萄酒越來越成功,其中有一半以上被銷售到了其他地方的釀酒廠。葡萄種植面積總共有17,600英畝,其中白葡萄種植面積為9,500英畝,紅葡萄為8,100英畝。主要的葡萄品種為:霞多麗(Chardonnay)、黑皮諾(Pinot Noir)和西拉(Syrah)。


該產區的地形大多數是沿海丘陵和河谷,從西南部的聖塔麗塔山(SantaRita Hills)和聖伊內斯山(Santa Ynez Mountains)到東北部的洛斯帕德雷斯國家森林公園(Los Padres National Forest),景觀千差萬別。眾多河流從山上流下來, 最終注入太平洋。歷經上千年,在河流經過的區域慢慢形成了山谷和沿海平原。聖巴巴拉縣的主要城鎮都位於平坦的平原地區,而葡萄園則坐落在山谷的斜坡地區。

朗珀市本身就是霞多麗的著名產區集中地,每年都有各地遊客到此地品酒遊覽。市內有超過30家不同種類的葡萄酒莊園,提供不同類別的品酒之旅,讓好酒之人流連忘返,樂不思蜀。

管理團隊
項目的開發管理工作將由Lompoc土地控股有限責任公司(Lompoc LandHoldings, LLC)承擔。Lompoc有限責任公司有多年的商業酒店和餐飲地產的開發經驗。公司的總裁Sardaben Patel女士有超過15年的建築施工經驗,超過10年的酒店開發經驗,根據美國三大信用公司提供的信用報告顯示,加州希爾頓花園酒店酒店的主要負責人Sardaben Patel信用記錄良好,無拖欠款記錄。 

SBA504貸款風險評估
按照SBA504貸款的標準放貸條件,該專案須經過美國中小企業局近乎苛刻的多重金融風控審批。此項目的土地及商業建築價值將全部用於兩個貸款的風險抵押,美國借貸中心的EB-5資金屬於第一貸款的一部分,將佔據第一清償順位,美國中小企業局的第二貸款處在第二清償順位,為投資人的第一貸款創造資金的“安全墊”。項目基本條件符合504貸款的資格要求,詳細情況請見下表: 

抵押商業地產估值
酒店優越的地理位置,準確的市場定位,配套的設施,全方位的服務將吸引大量前往當地休閒度假顧客,商業前景樂觀。酒店建築施工期為15個月,開業時間預計在2017年1月。根據世界領先的酒店地產估值及諮詢公司HVS提供的估值報告(請參附件-3),酒店開業經營後估值將達到2,750萬美元,穩定經營後的估值將達到3,020萬美元,是EB-5貸款額的數倍。 

現金流和財務預測
為了預測酒店建成後投入使用的現金流及財務狀況,酒店開發商對酒店項目地點,競爭狀況,市場分析、財務預測、遊客流量等方面的因素進行了綜合考慮,現簡要羅列於下: 

1、 朗珀市地理位置優越,交通便利
2、 旅遊業發達,酒莊及花卉文化吸引旅客
3、 酒店房間狀況最優,較周邊酒店具有競爭優勢�h 
4、 連鎖知名品牌,帶來網路效應

在前述宏觀市場分析的基礎上,綜合酒店周邊商業及競爭者的經營資料,酒店開發商對建設完工後的未來五年的財務運營狀況進行了保守的預測,詳見如下表: 


綜上所述,酒店SBA504項目是優質EB-5投資移民項目,將EB-5資金以政府平臺方式投入到美國中小企業,促進經濟發展,積極創造就業。 而投資移民申請所需就業全部來自建築產生的間接和衍生就業,完全不需任何完全不需任何經營產生的直接就業,消除了投資人永久綠卡獲批的不確定性。

SBA504貨款嚴格的風控準則,和獨特的資金結構,要獲得EB-5資金和政府貸款的企業須經過多輪次風控審批,只有“僅憑未來現金流就足以還貸”的極少數優質中小企業才能接受貸款。成倍的抵押資產,和第一順位元的清償順序,更是給EB-5投資人提供了最大限度的資金安全。而其標準化的金融產品特性,也給投資人搭建了幾年後合理自然的退出方式。

SBA504貸款和EB-5資金的完美結合,真正意義上解決了綠卡和資金安全的雙重保障。

來源：RCH走進美國

 
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