在美國想房子留給子女？小心國稅局找上門！你該這樣做
流覽次數：3571    添加時間:2019/10/30    來源:世界日報

長輩將房屋過繼給孩子，要先瞭解國稅局相關稅務規定。(美聯社)

1. 留住原屋

如果你打算在自己的家裡養老直到過世，而且你的房產價格低於統一聯邦遺產贈與和遺產免稅額度（2019年為1140萬元），那麼把房子當遺產留給子女會是你的最佳選擇。

當你離世後，你名下房屋的課稅標準會依據死亡日期調整至公平市場價值。如此一來，你和你的繼承人就可避免該日期以前所有增值的資本利得稅。另外，因為房產價值低於遺產免稅額度，所以你的繼承人不會欠下聯邦遺產稅。房屋繼承人可以自由選擇入住這棟房屋或轉售，由於成本墊高稅法(basis step-up rule)，轉售房子拿到錢後他們僅繳納少額聯邦稅或者免稅；如果他們決定搬進房屋，之後如果將房屋賣掉，那麼計算增值或貶值的課稅標準，將以原屋主死亡日期當天的公平市價為准。

如果你要繼續住在房裡，比起生前還住在房屋時就將該房贈與繼承人，上述做法更好。

2. 直接贈與

如果你打算搬出這棟房屋，你可直接將房產贈與你的孩子，但你會動用聯邦遺產贈與和遺產免稅額度。

首先利用每年1萬5000元的免稅贈與來抵銷，切記這是每一位贈予者給受贈者的額度。如果你和另一半要一起贈與你的孩子與其配偶，那麼1萬5000元可乘以四倍，一共可抵消6萬元的房屋售價。其次，只要2019年淨房價低於1140萬元（若是夫妻則淨房價低於2280萬元），那麼你就不需繳當前的贈與稅。

這項策略有兩個缺點：你的孩子以後若出售該房屋，可能需繳資本利得稅，因為當初獲得房子的成本低；另外你個人的聯邦遺產贈與和遺產免稅額度會減少。

3. 便宜賣房

如果你把房屋以低於公平市場價格賣給一個完全不認識的陌生人，那麼你不過做了一場不划算的買賣，國稅局不在乎。但如果你把房屋便宜賣給親戚，那就是另一個情況，你的這筆交易會被當成贈與，贈與金額就是公平市價與售價的價差。

4. 賣方融資的全價交易

與其賤價賣房，倒不如考慮以全額市價分期付款銷售。這個作法依舊可以達到將房屋以你的孩子能夠負擔的方式轉移到他們手中的目的，而且這可能有較佳的稅務結果。你可要求小額頭款，然後餘款則用貸款票據，子女分期付款。但你的貸款至少要收取“可適用聯邦利率”(AFR)，務必確保透過法律程序拿到房屋的票據。如此一來，你的孩子便可以把利息當成不動產抵押貸款利息來扣除；萬一你漏掉這個步驟，你的孩子報稅便無法扣除利息。

5. 賣房後又想住怎麼辦？

如果你把房子轉移到親戚手上，但又繼續住在該屋，就不容易向國稅局解釋，要小心行事。有個可用策略是你以賣主融資的全價交易把房子賣給子女，然後再以市價租回房子。


文章來源：世界日報