【美元點石金】2016年第一季度 - 最安全的美元資產配置
流覽次數：3721    添加時間:2016/2/2    來源:美國明石

美元點石金短期固定收益類投資全部投資于明石管理的項目資產池。與普通房地產融資產品不同的是資產池內全部為美國政府機構-中小企業局SBA批准並參與注資的固定資產類融資項目的商業地產，明石管理的融資為短期建築投資，無需承擔融資企業後續經營性風險。同時要求所有項目必須通過美國中小企業局SBA和明石管理的雙重風控系統（SDCS）過濾篩選並購買由美國納斯達克上市企業TetraTech Inc.(NASDAQ: TTEK)建築擔保公司提供“等預算完工擔保”以確保100%投資安全性。資產池內項目主要集中在4大品牌連鎖酒店（萬豪、凱悅、希爾頓、洲際），養老中心，醫療中心，酒莊等實體項目的商業地產。

投資亮點
1. 全部美國中小企業局審核並參與注資項目；政府機構嚴格審批標準和普通地產融資開發項目決然不同
2. 資產擔保證券化產品（ABS）本金收益有保障
3. 和資本市場脫鉤，收益固定，無波動性風險
4. 完工擔保，利息收入提前預留確保固定收益
5. 多元化固定資產投資
2015年第四季度投資概覽
圖1.

資產池項目1實例解析
投資環境
CAV有限責任公司在康乃狄克州首府哈特福德城規劃興建一棟全新的燭木套房酒店。項目位於市中心繁華的商業街區，占地1.05英畝，靠近84號（直達紐約和波士頓）和91號州際公路交界處，鄰接康乃狄克河，風景優美，交通便利，十分適合遊客觀光、購物和遊玩。
項目可行性分析
本項目的可行性分析報告是蓋爾布瑞斯聯合公司（Galbraith and Associates, Inc.）在2014年10 月完成。
圖2.

項目財務評估
酒店完工後投入運營，按照非常保守計算，如客房入住率維持在63-67%左右，開業後第一年營業額將接近$200萬並逐年提高，並從第一年開始就有穩定增長的盈利，具備足夠的現金流和還貸能力。
圖3.

管理團隊評估
本項目借貸企業CAV 的主要股東是派特爾家族，也是貸款擔保人、項目建築開發和未來酒店經營的主要管理人。派特爾家族曾開發並成功領導過多個酒店開發項目，其中包括希爾頓酒店、貝斯特威斯特酒店、燭木套房酒店等多家酒店的建設開發和管理，擁有多項酒店管理執照，在酒店開發和管理方面積累了相當豐富的經驗。同時家族的另外一家公司開拓穀酒店管理公司(Pioneer Valley Hotel Group)也會參與酒店的日常管理，在需要時提供額外的酒店管理資源。開拓谷酒店管理公司成立於1987 年，至今27 年間開發和管理共6 家大型酒店項目，從110 個住宿單元到244 個住宿單元的酒店規模不等，是酒店管理行業的翹楚，經驗豐富，實力雄厚。根據美國三大信用公司提供的信用報告顯示，借貸企業CAV，管理公司Pioneer Valley，以及家族擔保人的信用都屬優秀，個人信用都在800 分以上。

項目抵押資產評估
CAV公司早在2007年已經購買了該地產，經過精心籌備，預期興建一棟8層的燭木套房酒店（Candle wood Suites）。燭木套房是IHG“洲際酒店集團”旗下多個品牌中的一個。IHG洲際酒店集團目前在世界上有4600多家酒店，是世界三大酒店連鎖集團之一，另外兩個集團是希爾頓和萬豪。皇冠假日，假日酒店，智選假日，華邑酒店，洲際酒店，英迪格，駐橋，燭木套房酒店等都是洲際集團旗下成功的酒店品牌。酒店套間每晚$129 到$165 收費不等。從當地市場需求來看，在相同地理位置的其他酒店無法提供類似的居住條件，因此燭木套房酒店的市場壓力不大，在當地臨近的主要酒店希爾頓酒店和麗笙酒店都不能在居住條件上形成對燭木套房酒店的直接競爭。燭木套房酒店開發完成後的價值將突破$1100 萬美元，輕鬆超出抵押值的需求底線。本項目的融資與抵押額之比是29%，並擁有第一抵押順位。

雙重風險控制機制
1. 美國中小企業局SBA504審核標準
圖4.

2. 明石管理雙重風險控制系統（SDCS）過濾
圖5.

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來源：美國明石關於明石管理公司
明石管理(Sunstone Management, Inc.)是位於美國加州長灘（Long Beach）的私募基金管理機構，明石及其全資子公司Elite Advisors LLC 是在SEC美國證券交易委員會正式註冊登記的投資顧問公司。 明石管理的投資業務主要針對中國和美國的大型銀行、信託，基金等金融機構以及高淨值投資人。
明石SBA504 固定收益基金：通過投資美國中小企業局SBA504貸款產生利息作為固定收益並按季度發放給投資人。年化固定收益4%—6%。
明石SBIC政府恵利基金：投資於美國中小企業局SBA的SBIC中小企業計畫，以夾層貸款方式取得10%以上的年化高收益。
明石管理所有投資項目均有商業地產及其它固定資產擔保抵押，遠離傳統金融市場的高度不穩定性和同等回報產品的過度金融杠杆化操作。 截至2016年，明石管理共投資40個項目，成功率保持100%。投資項目涉及酒店、養老中心、辦公樓、生產企業、醫療健康機構、教育、娛樂、農業（釀酒業）、服務業等十幾個領域，地理範圍涵蓋全美12個州，項目預算總投入超過6億美元。 明石管理尤為重視私募資金的管理，為全球追求低風險穩定收益的投資人提供完美的資金整體規劃及操作方案。
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