SBA年度報告：504貸款違約率歷史性降至0.8%
流覽次數：4956    添加時間:2017/3/31    來源:美國明石

美國中小企業局年度報告（AGENCY FINANCIAL REPORT）是美國中小企業局（SBA）為美國總統和國會提供的官方權威年度財務報告，是每年國會預算的重要參考依據。最新出爐的年度報告顯示，截止到2016年7月，504貸款的違約率已經歷史性地降至0.8%，比2015年的0.9%更進一步，再創新低。



上圖官方公佈的統計圖顯示，代表504貸款違約率（Delinquency Rate）的藍色曲線隨著時間發展而變化。2006年到2008年期間，504貸款違約率相對穩定在1%與2%之間。受2008年經濟衰退（灰色區域）的影響，504貸款的違約率一路攀升，在2010年時接近5%，達到歷史最高點。此後經濟形勢逐步改善，隨著美國經濟的逐漸恢復和金融危機後貸款審核標準的逐漸嚴格，504貸款違約率也逐漸下降，目前已經降至過去十年中最低的0.8%。

另一項投資人需要關注的關鍵指標是504貸款壞賬率（Charge-Off Rate）。貸款壞賬率特指的貸款一旦出現問題，進入清償程式後仍未能回收而造成損失的比率。官方年度報告的資料顯示，代表504貸款壞賬率的紅色曲線在2008年經濟衰退前(灰色區域)保持在1%以下。由於受經濟危機的負面影響，504貸款壞賬率從2008年開始一路升至2013年的4.4%，達到了歷史最高點。之後隨著經濟基本面的恢復，504貸款壞賬率逐漸下降。截止到2016年7月，504貸款的壞賬率已跌至0.9%。


衡量放貸風險最可靠的資料：貸款違約率和貸款壞賬率

貸款違約率衡量的是貸款企業拖欠還款的比率，計算的是貸款企業延遲還款的情況。 而貸款壞賬率則是用來分析貸款企業清算資產後仍無法償還本金和利息，而造成放貸方損失的重要指標，計算的是貸款企業無法還款的情況。這兩項指標都非常關鍵，是衡量放貸風險最可靠的資料。



一旦貸款出現問題，貸款企業無法償還本金和利息，按照美國中小企業局SBA的要求，該筆貸款就違約進入清償程式。清償程式包括了對抵押資產的沒收和拍賣兩個環節。抵押物將會被拍賣清算以最大程度地減少放貸方損失。由於貸款壞賬率計算的是已經確認無法回收的部分，是在資產回收拍賣等一系列清償程式之後，貸款壞賬率（紅色曲線）相較於貸款違約率（藍色曲線）在時間上有一定的滯後性。由此便可以解釋為什麼504貸款壞賬率的峰值（2013年）晚於504貸款違約率的峰值（2010年）。


完善的追償機制：固定資產抵押

504貸款壞賬率近年來持續走低的一個重要原因便是固定資產抵押。按照SBA標準操作流程（SOP50 10 5）的規定，貸款企業獲取的固定資產須作貸款抵押，並且固定資產抵押的初始估值須不低於SBA批准的項目預算。以固定資產作為貸款抵押的優勢在於：即使出現貸款違約並不意味著出貸方的本金或利息無法回收。



貸款違約與貸款無法全部回收是不同的概念。如果違約後的清償程式可以保證貸款的本金全部收回，則貸款違約不會產生投資損失。504貸款的設計機制最大程度地保護出貸方，就算出現了違約情況，也可以通過清算固定抵押資產為出貸方找回損失。


第一貸款清償順位保證資金回收

504貸款分為第一貸款和第二貸款兩部分，金融機構提供的第一貸款，美國中小企業局（通過認證發展公司，“CDC”）利用政府擔保提供第二貸款。第一貸款佔據優先的第一清償順位。由於大部分情況下金融機構只把第一貸款額度嚴格控制在批准預算的50%，處在第一清償順位的第一貸款在初始狀態下（購買固定資產或者新建固定資產完工時）都有整整兩倍價值的固定資產作為抵押，為防止未來抵押價值下滑創造了足夠大的緩衝空間。

兩倍固定資產作為抵押在最大化保障了第一貸款出貸方的利益。如果一旦遇到貸款出現問題，SBA以政府信用名義提供的第二貸款，在清償順位上位居第一貸款之後，成為了第一貸款資金的“安全墊”。 SBA報告中提到的貸款壞賬率0.9%統計的是504貸款出現損失的比率，如果單獨計算504第一貸款的話，出現壞賬率的實際可能性比0.9%低得多。




總結

SBA 504貸款由美國聯邦政府參與嚴格風控，違約追償機制極其完善。最新官方公佈的資料表明，504貸款違約率和壞賬率都在不斷下降，處於最近10年期間的最低點。

如果項目出現問題，放貸方也可以通過對固定資產抵押的清償來回收部分或全部的貸款。退一步講，就算發生最壞情況，無法收回項目的全部貸款，但是位於第一順位的第一貸款因為有2倍資產作為抵押，也可以獲得最大限度的保障。即便遇到商業地產價值歷史上最大跌幅（38.8%），SBA 504第一貸款依舊能保證完成清償程式後本金和利息回收。


文章來源：美國明石


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