投資專欄 | 明石產品的設計特點：安全和風控
流覽次數：3892    添加時間:2017/8/24    來源:美國明石

投資觀點是明石管理原創推出的時事點評專欄。特邀投資領域專業人士帶深度分析中美投資市場的最新動態，帶來最新的投資見解和觀點。


JUSTIN BLACKHALL

現任明石管理公司合夥人，董事會成員。擁有紐約，康州，維爾京群島等地區律師資格，熟悉美國金融法規，證券法及國際稅務規劃。

負責處理公司各項業務的法律事務，包括盡職調查、證券合規和風險管理。專注於為大型美國及國際金融公司提供法律和證券合規服務，擁有豐富的國際金融資本管理經驗。



明石管理的固定收益投資產品主要投資於SBA504貸款。能不能介紹下504貸款是什麼？

美國中小企業局SBA504貸款項目旨在為固定資產（大部分情況下為自持商業地產）的購買和/或建立提供融資。典型的504貸款是三方之間的貸款分配：（1）借款企業，（2）一個或多個私人貸款機構（如明石管理），和（3）代表SBA的實體，俗稱認證發展公司（簡稱“CDC”）。

通常，借款企業必須至少提供項目總成本的10%-20%；私人貸款機構通常以自身的貸款利率和期限（最低10年）提供項目總成本50%的貸款，在資產融資中為第一順位（這裏的貸款是指本文中提到的貸款或“SBA504第一貸款”），CDC/SBA則提供項目總成本中餘下30%（也可高達40%）的貸款，這筆貸款以借款企業資產的第二順位權作為擔保（即“SBA504第二貸款”）。典型的SBA504貸款融資結構如下：

典型的504貸款結構



對於投資人來說，投資SBA504貸款的優勢是什麼？安全性如何？



優勢一：SBA504第一貸款

明石管理在項目建設期間投資SBA504第一貸款。明石固定收益基金將在項目建設期間擁有所有項目資產的第一清償順位。

正常情況下，SBA批准的項目預算就等於抵押資產的估值。這是為了保證在貸款違約情況下兩個貸款都有足量的抵押資產供清償找回損失。處在第一清償順位的第一貸款在初始狀態下（購買固定資產或者新建固定資產完工時）都有近兩倍左右的固定資產作為抵押。這一點在很大程度上保證了第一貸款投資在商業地產價值大幅度下降的惡劣情況下仍能有效保證清償價值足以找回貸款損失。

優勢二：美國政府機構參與風控

明石管理及其子公司發起、審核並批准新的第一順位貸款；一旦項目被批准為合格項目，完整的信用文件將被發送至CDC用於申請SBA貸款；貸款一旦獲批，將頒發SBA書面批准書。

按照SBA標準操作流程（SOP 50 10 5）的規定，最終的審核文件須包括以下資訊：

借款企業近三年的稅單，近一年的利潤表及資產負債表
擔保人近三年的稅單和個人財務報告
美國房地產估價（“MAI”）獨立評估報告和市場可行性分析報告
第一階段環境報告
信用備忘錄，包括來源/用途、所有當事人的個人檔案、預測和其他相關資訊
美國建築師協會（”AIA”）建築合同和成本明細表
由Tetra Tech公司或Partners Engineering進行的預算審核、進度審核和合同審核
由當地的土地規劃者或土地律師準備的分區/權利意見書
美國土地產權協會（“ALTA”）的問卷報告以及產權保單
所有適用的保單（如建築險等）
所有交易的履約保證書或Tetra Tech完工擔保

SBA504貸款的潛在風險是什麼？明石管理如何風控管理？

SBA504貸款的主要潛在風險為完工風險。如果建築無法完工，就不會有下一輪融資，第一貸款就無法交割。

明石管理獨特的風險控制機制，嚴控風險，包括以下環節：

在貸款交割並資金到位之前，對所有建築商/總承包商進行全面審查。確保審查每一位承包商的財務狀況、流程進度、保險和貿易參考。
利用當地的工程師/建築師審查工程計畫和成本明細表來驗證施工預算。
雇傭當地工程師和項目經理進行隨機檢查，準備每個交易的進展報告。這些公司還將協助審查承包商。
貸款將通過產權公司進行支付，並在撥款給建築商之前審查產權更新擔保和留置權等。
工程完工後才會撥款。
每個項目必須取得由全國認可的建築合規專家提供的完工保證金或完工擔保，如Tetra Tech完工擔保。

後記：

SBA504貸款是美國聯邦政府參與風控和放貸的項目，嚴格的政府風控程序確保了貸款的安全。明石管理的固定收益產品憑藉其獨特的風控機制和巧妙利用美國政府設計的特殊規則和程序更是行業中獨樹一幟。


文章來源：美國明石


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關於明石管理公司

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