外國人投資美國房地產的稅務要點
流覽次數：6489    添加時間:2013/5/28    來源:美國中文網

近年由於美國房地產價錢大幅下降，不少外國人喜歡來美購買房屋，多數是作出租投資之用，也有少數是因為有子女或親戚在美需要居所。最近有房地產行業的專家在三藩市為2百位地產專業人士舉辦了一場講座，解釋外國人投資房地產的稅務要點，以下是其中部份內容。

何謂外國人？
持綠卡者，從進入美國那一刻，便已成為美國納稅人；歸化的美籍公民，必定是當然的美國納稅人，在稅務上被統稱為Resident Alien，與一般美國納稅人完全相同。

未踏足美國的外國人，當然保留外國人(Non Resident Alien)身分，但在美國只是暫時居住的外國人，只要在美國停留的時間達到183天，也有可能變成美國納稅人，也可能在稅務上成為Resident Alien，要像美國人一般，為全世界的收入報稅。時限及計算方法如下：

其一，假如外國人一年內居住在美國183天或以上，即使沒有永久居民身分，也被視為稅務上的美國納稅人。其二，假如今年居住在美國31天或以上，而過去三年也曾在美居住，便要將今年居住的時間，加上去年居住時間的三分之一，再加前年居美時間的六分之一，若總數達183天，便自動成為美國納稅人。

幾種較特別的情況，不被計算在居美時間內：加拿大和墨西哥居民白天過境工作、在去外國途中於美國過境、外國船隻船員在美停留、由於健康原因不能離開美國的時間、留美學生的頭五年等。
外國人稅務好處

假如在稅務上符合“外國人(Non Resident Alien)”身分，在美國賺取的聯邦公債利息、銀行利息及買賣股票或共同基金賺取的“資金增值(Capital Gain)”收入，完全免付任何美國稅，銀行或股票經紀行亦無需扣30%的預繳稅(Withholding Tax)。

外國人由於沒有社會安全卡號碼，在美國銀行或股票經紀行開設帳戶時，須填寫W-8BEN表，以證明其外國人身分。這份W-8BEN表格的有效期是三年，三年後須再填，否則銀行將扣除預繳稅。

一些持外國身分的家長，為求便利，與已是美國公民或居民的子女，聯名開銀行或股票戶口，既讓子女代管財務，也方便子女繼承其遺產。稅例規定，聯名戶口的每一個持有人都須填寫W-8BEN表格，如其中一 位持有人是美國公民或居民，便不能填寫W-8BEN表格，結果令該帳戶變成由美國人擁有，失去外國人免預繳稅和免收入稅的好處。

外國人房地產收入
外國人可以在美國自由購買出租房地產，但租金收入和將來賣出時得到的資金增值收入都是個人的收入，需要繳付入息稅，情況與一般美國納稅人無異，只不過他們要用1040NR表格。

外國人申報收入稅，稅率與美國人一樣，可是，外國人不能享用以下兩項扣稅的優惠:

個人免稅額(Personal Exemption)–美國納稅人每人有3千7百元的個人免稅額，已婚共同報稅者可得7千4百元的個人免稅額，家中有“受撫養人”(Dependent)者可以得到更多個人免稅額，而免稅額減低要課稅的收入和收入稅。外國人利用1040NR報稅表時，只能享用一個個人免稅額，除非該外國人是加拿大或墨西哥公民，或是南韓公民。

標準扣稅額(Standard Deduction)–美國納稅人可而使用起碼5千8百元標準扣稅額，已婚共同報稅者有1萬1千6百元標準扣稅額。可是，外國人不能使用任何標準扣稅額，只能選擇使用逐項扣稅(Itemized Deduction)。假如該外國人完全沒有在美國居住，沒有任何逐項扣稅的項目，便等於沒有任何扣稅的優惠。

因此，外國人雖然收入稅率與美國人相同，實際的稅金比美國納稅人稍高。

外國人賣屋時的收入
有一條稅例，名為ForeignInvestmentinRealEstateTaxActof1980(外國人投資房地產稅例，或簡稱FIRPTA)規定，外國人在賣屋時的增值收入並非稅率比較低的“長期資金增值”(Long Term Capital Gain)，而是當為普通收入(Ordinary Income)，要按稅率計算稅金。

此外，外國人也面對“預繳稅”(Withholding Tax)的問題，稅例上規定，假如賣屋者是外國人，而該物業不是自淄售價不超過三十萬元，買家或其公證代理便有責任，要在賣屋款項上扣除預繳稅，然後交入國稅局。扣除的金額是賣屋價的10%。不論是否有資金增值，也不論資金增值多少，都要扣除預繳稅。

除了聯邦國稅局扣稅的要求外，州政府也有可能規定要扣除預繳稅。在加州稅局規定，要扣起售價的百分之3.3%，亦是買家和公證代理的責任。

這兩者都是預繳稅，假如真正的稅款比預繳金額低，當然可以在報稅時要求將多付了的稅金。

外國人遺產贈予稅
每個美國的居民及公民，都有一個遺產免稅額，若遺產市值不超過該金額，就完全沒有遺產稅。

目前，遺產免稅額是每人5百萬元。這個遺產免稅額全部可以在生前預先贈予，即將自己的資產送給他人，只要在免稅額以內，即可免付贈與稅。此外，每人每年可以另外贈送任何一個人一萬三千元，同樣免付贈與稅。

外國人如果在美國有產業，逝世後的遺產稅如何計算？除了在美國的銀行存款不計算外，其他在美國股票經紀行戶口中的股票、債券、甚至房地產，都算遺產。外國人在美國的遺產，只有6萬元免稅額，所以可能會有相當重的遺產稅。

外國人把這些將來被算為遺產的資產，作生前贈予又如何呢？外國人亦有每人每年1萬3千元免贈與稅的條例，可是他們僅有6萬元遺產免稅額，且不能在生前預先贈予，所以外國人將在美國的資產作贈予是有困難的。外國人要將在美國的房地產免稅贈送給子女，需要先成立公司，將房地產放入公司，然後將公司股票作贈予，因為股票是屬於Intangible資產，沒有禮物稅。

順便一提，外國人假如去世，產業一樣要通過法庭認證(Probate)的過程，才能由受益人繼承，除非該外國人在生前已經成立生前信託。換句話說，外國人假如在美國用個人的身份投資房地產，應該由律師設立生前信託，去避免將來需要通過認證。
 

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