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EB-5投資者如何進行項目跟蹤？｜真實案例＋專業探討
流覽次數：2135 添加時間:2023/2/10 來源:美國EB5一點通

最近，有投資人I-526尚未獲批，找我打聽項目情況。

說實話，過往好幾百個EB-5項目，EB5Sir個人稍微瞭解一點情況的，屈指可數。一些規模不太大的，也沒什麼美國房地產等行業媒體報道的，或者說沒有出大狀況的，雖然我一直關注EB-5相關新聞報道，但是基本不會有機會留意。

通過項目的投資人群交流(如：EB-5同項目找人｜2月5日)，或者自行跟蹤項目，才是瞭解自己項目的最基本方式。

今天，再次發下2年前的一篇文章，來源於一位投資人所介紹的其如何研究、進行項目跟蹤的具體方式，供大家參考。

其信息收集和跟蹤的工作主要有：

1. 基礎信息

＊區域中心背景
＊基金公司背景
＊老闆背景
＊開發商背景
＊項目基礎情況

主要是做到心中有數，有的放矢，提防道德和經營風險。

2. 開發信息

＊搜索網站媒體對於項目的報道，與區域中心提供的項目信息進行的比對；
＊通過區域中心的Facebook上的點贊，找到了項目的建築承包商，從側面瞭解項目的進展情況；
＊在Facebook和Twitter，關注了區域中心、開發商、建設承包商、項目實體企業和連鎖品牌商等各方機構，跟蹤項目進展；

Google、Facebook和Twitter，都是不可或缺的工具。如果是房地產類項目的話，therealdeal.com是一個非常好的信息來源可靠的媒體，不過目前僅僅有紐約、佛州和加州LA，好在這三地也覆蓋了當前大多數的EB-5房產項目了。有些中小城市的項目，通常也可以在當地的網站搜索到項目開工運營等信息。

3. 運營信息

＊其區域中心提供了：政府機構提供的項目運營數據以及項目公司的財務報告；
＊跟進關注區域中心其他期的進展情況；

注：通常，區域中心只提供季度或年度項目進展報告，往往沒有項目公司(JCE－新商業企業)的財務報告。這時候，也就需要通過其他方式來進行查詢。

4. 政府記錄

＊找到項目所在郡的法院文書登記處的網站，查詢到該項目所有公開紀錄文件：包括了土地交易紀錄、政府機構審批文件、區域中心貸款以及擔保等相關文件。

通常，I-526遞件資料中已經包括了，大部分的文件，投資者可以索取。不過，對於一個開發運營的項目，項目狀態和文件是隨時更新的，這時候，需要跟進項目最新的進展。

還有，要注意，美國各個州的體系不一樣，也不一定所有項目都有政府官方文件的登記記錄，這時候也許需要找本地的律師或房地產經紀人或者其他專業人士，調取相關文件記錄。

5. 後期溝通

＊索要文件、確認項目進展和關鍵細節，並留做書面記錄。

向區域中心索要項目相關文件，確認具體文件細節、項目進展狀況等，留檔備用，一旦有糾紛也許可以作為呈堂證供。

6. 補充(當地媒體)

業內朋友Leo Zhou提供跟蹤項目的一個方式，介紹如下：

“各個項目，無論規模大小，美國當地發達的，相對非常中立和客觀的傳統媒體(注意，不是可以購買的商業軟文)，尤其很多郡縣一級(County)或者城市、鄉鎮一級(City、Township)的非常Focus本地商業發展與動態報道，對於在該具體地區的新商業項目，因為都與本地經濟、就業乃至民生有關，一般項目從立項(項目都需要申請本地市政建築許可、乃至需要公聽會來決議開發方案等)當地媒體記者就會獲得信息開始追蹤。”

“投資人也應該自己或者通過雇用專業人士來進行在媒體層面的狀態瞭解，這種獨立第三方的無冕之王的調查報道，真實可靠，也是重要的資訊渠道。”

確實如此，就EB5Sir個人所獲得的項目狀況通常都是通過本地媒體網站，他們往往會跟蹤報道當地項目，特別是項目陷入困境之後。

上述幾點，就是此位投資者，投資之後做的主要工作。就個人而言，非常佩服這位投資者，除了足夠好的英文，還需要對EB-5有深入的瞭解，和相當程度的專注度。在此，再次感謝其原意分享個人經驗。

此外，還可以參閱行業內專業人士Eric Yao的專業觀點：EB-5投資人的知情權和項目跟蹤｜專業探討。

這並非普通EB-5投資者所能做到的，不過，既然投了，與其無謂的擔心，不如有的放矢做好預警。期望每個投資者個體的行動，能夠推動區域中心的項目信息更加透明，淨化規範整個行業。

此外，新法生效之後，EB-5投資人多了一項新的權利，請參閱：新法賦予投資人的一項極其重要的權利。

該項索取區域中心年度報告的權利對於所有投資人都有效，是瞭解項目進展、運營情況、區域中心情況的最佳利器，希望大家都能夠利用好。(不過，現在還不行，移民局推遲了區域中心遞交年度報告的截止日，等移民局一旦確認遞交時間之後，大家就可以去找區域中心索取了)。

文章來源：美國EB5一點通

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