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美國EB-5投資移民資金結構:高級貸款|上篇
流覽次數:779 添加時間:2024/11/1 來源:美國EB5一點通
今天,EB5Sir再來介紹一些EB-5的基本概念,資金結構部分的高級貸款。
為什麼要專門來談談高級貸款呢?
原因是,新法之後,EB-5項目以高級貸款形式出現的越來越多,幾乎占到了主導地位,至少是鄉村項目。這與老法的EB-5項目,以夾層貸款為主的狀況發生了很大的變化,這是怎麼發生的呢?
在展開正文之前,先來學習下EB-5項目的資金結構。之前我們有專門談過幾篇。
資金結構:
股權與債權|EB-5資金結構(上)
優先股、高級貸款與夾層貸款|EB-5資金結構(中)
風險模型與安全退出|資金結構(下)
EB-5項目之資金結構|視頻
老法下,典型項目的資金結構如下:
開發商股權:10~20%
銀行高級貸款:50~60%
加一起,一共:60~80%
還缺20~40%,需要其他資金進去彌補這個缺口,譬如:EB-5進去,做夾層貸款。
以前很少有高級貸款項目,甚至有些所謂的高級貸款項目是虛假宣傳,譬如前兩年被SEC起訴的紐約東方綠灣,宣傳又有銀行貸款EB-5又是高級貸款:
SEC訴華人區域中心,史上第二大欺詐案
。
今天,先來談談,為什麼新法下EB-5的高級貸款項目肉眼可見得多起來了呢?
EB5Sir個人認為,可能有兩個原因:
1. 利率高了,融錢難了。
當前,銀行特別惜貸,不願意進房地產項目,就算有機會拿到了利息也高。這就給了其他追求高收益高風險的資金,地產基金,包括EB-5這樣的另類資金,更多的機會進地產項目。
以前,4~5%就可以拿的銀行建築貸款,做高級貸款。而現在,基準利率都比這高了,建築貸款都要走到8%甚至更高了。其他基金進來,不會比銀行資金便宜,高級貸款的位置相對可能會空出來。
簡單說,就是又貴又不容易拿,就給了EB-5資金機會。
城市項目這兩年我沒怎麼關注,這點在當前鄉村房地產項目上非常典型,幾乎很少見銀行貸款,要有其他貸款也是基金類的,EB-5資金唱了主角。
2. EB-5漲價了。
漲價,對於EB-5項目的整體規劃設計是有益的,因為單位資金所需要的就業數下來了。
老法,50萬需要配比10個就業,每10萬需2個就業;
現在,80萬才需要10個就業,每10萬只需1.25個就業,比以前少了37.5%;
這有什麼好處呢?就是EB-5資金的占比,在這個資金結構中可以更高了。
以前,EB-5資金占比,30%的話就業比較寬裕,到50%就有點太緊湊,就業餘量就非常小了。現在,哪怕到了80%,就業餘量也還湊合。
綠卡是由就業決定的,這樣EB-5資金進項目的餘地就寬鬆了很多。
簡單而言,項目資金結構的限制條件小了。
基於這兩個原因,就給了EB-5資金以更大比重進項目的可能,把銀行空出來的位置給填平了。
現在EB-5是高級貸款的項目,大致都落在了50~80%資金占比的區間,與老法項目相比較而言,就業也不是太緊張,還能接受。
因此,現在EB-5資金所說的高級貸款,不少是可行的,真實的,與老法差別比較大。
最後,還是要注意3點:
1. 絕大多數EB-5高級貸款,是以開發商股權之外都是EB-5資金為代價的。
換句話說,項目既要有銀行貸款,EB-5又要是高級貸款,這點往往行不通。你不能既要又要。除非是這樣的項目:
SEC訴華人區域中心,史上第二大欺詐案
。
2. EB-5項目的優劣好壞,高級貸款與否只是次要因素。
EB-5投資人的權利是讓渡給區域中心或項目方的,項目本身的好壞會決定最終投資成敗,也就是:人和事最為重要,而不是由資金結構決定的。
這是EB5Sir個人評判項目好壞的原則,供參考:
選擇EB-5項目,不要捨本逐末
。
3. 我們還要注意如何辨識真假高級貸款以及其他注意事項,這點在以後再談。
文章來源:美國EB5一點通
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