投資移民

2018年5月還值得申請投資移民嗎(一)？
流覽次數：2942 添加時間:2018/5/8 來源:Frank Tsang臧煜卓

每個行業都有自己的生態，不管是教育、工程、電子商務、製造業、運輸；或者律師、會計師、醫師、建築師、藥劑師，這些都是一個江湖。

EB-5這個江湖，他是一個跨國投資行業，包含了金融、移民政策、資金、美國監理機構、領事館、銀行、仲介、律師、廣告行業，等等。

上周的講座提過，現在投資人損失嚴重，包含了很多情況：
1. 子女超齡
2. 項目二投
3. 還款延誤
4. 子女失去美國教育和融入當地文化的時間
5. 項目延遲開工，花費增高
6. 家庭成員長期分居而造成離異
7. 親子關係淡泊
8. 簽證被拒，原機遣返，簽證撤銷
9. 提前赴美簽證或第三國護照，費用驚人，勞師動眾，顧此失彼。
10. 因故造成不良記錄，影響EB-5的面談，全家被拒，百忙一場。

這些都是因為排期過長和法律的不完整而造成目前的狀態。

另一個現象，現在各種EB-5相關提案，以及很多會議和談判，從利益方真實大餅，相關條件轉換到口徑一致解決排期。因為不解決排期問題，根本就沒有辦法繼續維持EB-5市場。

現在市場的變化，從以中國為主的招募來源轉向了其他亞洲國家或其他國家。當然其他的國家不能和中國比，中國是人口大國。其他國家還有語言問題，所以造成市場費用大，但是招募名額卻很少。很多大項目已經沒有辦法完成招募名額，項目經常胎死腹中，這樣惡性循環的結果造成項目失敗，必須退款，甚至很多區域中心被撤銷牌照，陸續退出了EB-5市場。

而且EB-5的排期問題經常造成各種訴訟的增加，有SEC起訴的，有FBI參與的，美國移民局提告的，投資人一些個人甚至集體訴訟，區域中心對項目的起訴，項目員工檢舉項目，等等。

最近美國政府的官員，眾議院裏面移民和邊境委員會主席Davie及主要幕僚提出過去在考量法案的時候，是1萬個名額造就10萬個就業人口，甚至以上。現在移民法，連配偶、小孩加在一起是1萬個名額。Davie提出是美國政府欺騙了投資移民申請人，尤其是中國的申請人，過去三年，中國投資移民非常多。

美國政府官員和國會議員，甚至提議如果不修改法案，就要停止EB-5投資移民。這幾年還一直在持續在修法，因為50萬金額最容易招到投資人，不提高金額的原因是怕招不到投資人。各種現象加起來，現在還是進場的好時機嗎？

美國各地城鎮一些公共建設非常缺乏，幾乎是落後，20年以後被中國追上。很多IPO公共計畫，讓私人集團來參與。而且一些EB-5聯邦貸款項目，在悄然增加，譬如南加州聖地牙哥市政府，把公共工程融資招募工作也提出變成EB-5項目。

美國時間5月4日，蘋果股價再創新高。將近30年前移民法，那時就規定投資金額為50萬美金，過去這一年投資人數急劇減少，市場觀望氣氛非常濃厚，是否這像股市一樣，這是一個買方市場的最佳入手機會？配額問題一旦解決，會有多少能量爆發？到時候又要排隊？總之先進先排隊，這是不變的定律。如果將來配額增多了，一定是城市鄉村派，不能再集中幾個大城市，我們可以看到很多城市有公共工程，有IPO，包括一片沙漠的美墨邊境的自貿區，度假區，綠能區，全部會慢慢開發。這需要很多很多的資金進入，到時候會有很多區域中心抓這些項目，需要給投資人很好的條件。現在是EB-5最黑暗的時候。

EB-5項目已為美國GDP貢獻了數十億美元、支持了好幾萬個美國就業並為聯邦、州、地方政府創造了數億美元的稅收收入，而且這一切沒有花費美國納稅人一分錢。

據移民局官方統計，截止到2018年4月1日，全美國獲批的EB-5區域中心大大小小總共超過850家，如何在這超過八百多家區域中心裏挑選出最安全最可靠的項目，全家成功拿到永久綠卡並完全收回投資款，是所有EB-5投資人最關注的問題。

現在每家區域中心還有不同的項目，投資人在選擇項目的時候，最關注綠卡安全和資金安全。投資人把綠卡安全擺在第一位，並且現在大家都知道，EB-5資金占比低於第一順位比較理想。綠卡安全，就是移民局批准與否，尤其是到最後去除條件式I-829。投資移民先給你2年條件式綠卡，審批I-526時主要看你個人是否有問題，資金來源是否有問題，再來看項目的商業計畫而已。等到去了美國，去除條件式I-829的時候，看你到底錢有沒有投進去，有沒有創造就業等等。在後面I-829時拿到綠卡才算真正的成功。資金安全，對投資人來講，我不求暴利，我可否拿回我的投資金額。

很多項目為了投資移民，為了來圈錢，他自己弄了一個區域中心，或者自己做了一個預算，然後掛靠一個區域中心，來中國，來全世界招募。也有一些項目方，剛開始並不是走投資移民路線，企業主根本就不知道什麼是投資移民，他其實是向美國聯邦政府申請貸款。美國現在有很多聯邦政府貸款，最大最有名的是中小企業局，還有一些農業局，能源局等等。相關符合他們條件的項目，他們給予優厚的貸款。這些貸款往往由聯邦機構擔任第二順位，第一順位由金融機構擔任。如果EB-5資金和銀行，金融機構放在第一順位，當然會比較有保障，因為這些聯邦貸款需要很嚴格的審核。

ALC美國借貸中心是首家使用EB-5資金監控報告和建築完工擔保，確保項目100%完工並完成所有就業的地區中心。EB-5資金作為第一順位貸款，政府資金第二順位，ALC的政府貸款項目在行業中獨樹一幟，引領潮流。

“政府貸款項目審核”，“高級貸款結構保護”及“第三方監管和完工擔保” 這些都是ALC美國借貸中心獨創的EB-5投資利益。

政府貸款項目審核：
在立項審批上，ALC美國借貸中心與其他美國移民局指定的區域中心存在以下的區別：美國借貸中心的項目是將EB-5資金和美國中小企業局（SBA）504貸款項目相結合，將資金借貸給有發展潛力並符合資格的美國中小企業，通過創造就業，為投資人完成美國永久居留權的申請。任何SBA 504項目若想獲得EB-5的第一貸款，不僅要符合美國移民局對EB-5項目法律和就業的普遍性要求，更必須經過美國中小企業局近乎苛刻的多重金融風控審核。申請貸款的企業幾乎必須達到經營零風險，且經確認憑其未來現金流即可產生足夠收入還貸才能成功獲得EB-5貸款。

為美國中小企業局完成風控審核的第三方貸款評審機構“認證發展公司”（CDC）對於所有申請企業需要完成一系列嚴格的審核，基本包括：

• 資產負債財務分析
• 根據損益記錄進行的還貸能力分析
• 對比行業平均值進行的財務趨勢分析
• 企業主和管理團隊的個人信用和行業經驗分析
• 抵押資產估價和清償能力分析
• 企業信用和擔保人信用分析

在一切審核通過之後，“認證發展公司”CDC以政府的名義提供企業所需第二貸款，在清償順位上位居EB-5資金之後，為投資人的第一貸款創造資金的“安全墊”，為EB-5資金保駕護航。

高級貸款結構保護：
SBA 504貸款結構：
SBA 504貸款是由美國中小企業局設計的一種為符合資格的中小企業提供長期，固定利率的資金用來開發/購買商業經營所需固定資產的購物貸款。這個貸款實質上包括了兩個性質和資金來源完全不同的貸款：批准預算至少50%來自銀行或貸款機構的第一貸款，批准預算最多40%來自於中小企業局提供的第二貸款。第二貸款由CDC（Certified Development Company 認證發展公司）負責從二級金融市場融資借出，代表美國聯邦政府貸給批准的企業。另外，批准預算中至少10%資金必須來自借款企業。SBA 504貸款項目的具體資金結構請參考下圖：

SBA 504貸款違約風險：
由於504貸款審批風控極其嚴格，獲批貸款的企業現金流充足，發展速度快，在504貸款的還貸過程中違約率極低。由於每個項目都有價值充足的固定資產作為貸款抵押，同時還有資產實力雄厚的貸款擔保人，在貸款違約情況下完成資產沒收清償找回貸款損失也相對容易。這使得504貸款項目成為美國最安全的金融投資手段。在有據可查的歷史上，即便遇到商業地產價值歷史上最大跌幅（38.8%），SBA 504第一貸款依舊能保證完成清償程序後貸款本金毫髮無損。

下麵是SBA公佈的2006年到2017年間504貸款的違約率統計。經歷過2010年的高峰之後，截止到2017年7月，504貸款的違約率已經歷史性地降至0.4%，再創新低。

第三方監管和完工擔保:
ALC美國借貸中心所有項目都有美國著名的建築施工行家、納斯達克上市公司德聰集團（Tetra Tech）擔任我們資金使用的第三方監管機構，真正做到有效監控資金的使用，確保每一分錢的使用上都符合美國移民局，相應行業監管機構和商業計畫書的要求。

每一個項目的企業主、企業主雇傭的建築商、區域中心（ALC）以及監管機構（Tetra Tech德聰集團）都需要簽訂一份四方協議。在此份協議的約束下，監管機構會取得企業主的認可和配合，以及得到借貸機構的全力支持，對建築商使用資金進行監管。

在這份四方協議中，監管機構的施工檢驗責任規定如下：

(1) 監管機構須按要求對項目施工進展進行現場檢驗。
(2) 監管機構在檢驗前要對項目規劃和具體支出明細進行審核，事先明確施工進度應該完成的程度。
(3) 監管機構須在收到借貸機構發出的施工檢驗請求7-10天內完成檢驗。檢驗報告須包括：
a. 檢驗時建築商完成施工總量的大致比例和建築進展情況
b. 支出明細中每一分項在檢驗時的大致完成比例
c. 施工現場照片

除了使用四方協議對建築施工資金進行了充分管控之外，我們還讓德聰集團在資金管控協議中加入了建築完工擔保條款，在不增加預算的前提下由德聰集團提供建築的100%完工擔保，確保項目100%順利完工，絕無爛尾樓。完工擔保責任大體上分為以下九項：

• 監管機構須徹底理清在項目初始階段建築商列出的每一小項資金使用的目的
• 監管機構有權將批准資金直接發放到建築商管理下的具體分包商
• 建築商須同意每個月提供一切監管機構需要的文件和單據
• 建築商在分包協議中注明發包權在必要時可轉移給企業主，借貸機構或指定代理
• 借貸機構須在建築預算之外再預留10%資金以滿足項目預算應急需要
• 監管機構有權在建築商施工計畫改變之前提出異議並改變該計畫
• 建築商在施工費用意外增加時必須第一時間通知企業主，借貸機構和監管機構
• 建築商必須將自己的具體盈利通知其他三方並取得各方批准
• 監管機構有權審核建築商簽約的分包商協議

美國借貸中心所有項目全部採用建築完工擔保與（只使用）建築階段產生的就業相結合的策略，確保EB-5投資人需要的就業100%全部到位，全部EB-5資金安全運轉！

另外，為降低就業（I-829申請）風險，美國借貸中心從兩年前開始就只使用建築過程中產生的就業，只要項目完工，就業就全部成功創造。這也就意味著隨著建築完工擔保開始正式通過協議執行，就業風險就徹底不再存在了。

針對現在是否還值得申請投資移民問題，我們後續文章還會再介紹相關資訊。

更多資訊，歡迎收聽我們網上講座：
2018年5月還值得申請投資移民嗎？
https://m.qlchat.com/topic/2000001236747417.htm?shareKey=abd250681ae03786ce97bc1fb6245b28

作者：Frank Tsang臧煜卓
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