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EB5建築項目裏什麼樣的第三方監管工程最靠譜？
流覽次數：3538 添加時間:2016/11/1 來源:John Shen

一般第三方監管工程是被強制規定或是任意選擇的呢？誰有資格選擇？會不會狼狽為奸呢？我們來聽聽ALC區域中心執行長John Shen與德聰建築管理公司副總裁Jim Gamble的解說吧！

在前不久IIUSA主辦的EB-5行業年會上，德聰集團（Tetra Tech, NASDAQ: TTEK）建築管理副總裁，建築施工監理專家Jim Gamble先生在“投資人的資金保護”（Investor Fund Protection）這個專題討論中提供了專家意見，詳細解釋了第三方的施工監理和完工擔保服務怎樣對EB-5資金在使用過程中進行嚴格監管，徹底杜絕EB-5資金的挪用或誤用，並保證建築施工在任何情況下均可完成。

在美國建築管理領域，施工監理和完工擔保並非新生事物，但EB-5項目完整引入這套保障措施卻是最近這一兩年才開始的。這一套服務使EB-5投資人不再為建築過程可能出現資金被挪用而擔心。同時，如果投資項目使用建築就業，由於移民局對就業的確認以建築完工為標誌，該服務還能100%確保這些就業的到位，從而幫助EB-5投資人順利解除條件，取得美國永久居留權。

資金監管制約的對象是建築商和企業主

第三方施工監理的目的，是確保資金按照計畫規定合理使用，防止資金使用方把資金用於不該使用的地方，杜絕欺詐和資金誤用。在施工過程中，資金使用方首先是建築商，而往往企業主（開發商）也具備支配和使用資金的條件。因此，資金監管制約的物件通常就是建築商和企業主。

德聰的第三方施工監理體系就是應出資方的要求，在項目資金被建築商或者企業主使用前，按照計畫使用目的進行嚴格審核，資金使用後通過定期施工驗收，票據收集核對，確認每一分錢都被正確使用。值得注意的是，在任何一個EB-5項目上，EB-5投資人、區域中心、資金使用方雖是相對獨立的三方，但根據項目的所有權結構和出資模式不同，三方之間可能會存在複雜的利益關係，在面對資金監管這一程式的時候，各方之間可能產生利益衝突。

舉例說，如果區域中心的所有人也同時是開發商或項目公司的股東，儘管在法律上區域中心代表了出資方（EB-5投資人），但由於利益衝突，區域中心並不一定甘心情願聘請德聰這樣的第三方機構對資金使用進行嚴格監督，因為這樣做等於給自己日常的工作平添了很多手續和麻煩。在當前的EB-5操作實踐中，只有與資金使用方完全沒有股權利益關係的區域中心最有可能積極代表EB-5投資人，全力推動設立制約資金使用方的監管體系。

第三方監管機構須有專業判斷能力和監管經驗

對任何新建項目來說，要做到有效審核資金的使用，確保每一分錢在使用上都符合項目規劃以及提交美國移民局的商業計畫書要求，進行審核的第三方機構首先必須具備以下兩個特點：

1) 監管機構本身必須首先是專業建築公司，熟悉建築施工相關的法律規定和具體操作流程，掌握完成各種規模建築施工所需的專業知識，並有多年成功的建築管理經驗。因專業能力不足，律師，金融機構，財會審計機構都很難勝任這個工作。

2) 監管機構必須有一個實操經驗豐富且分工合理的團隊。不同的團隊成員能在不同的監管崗位上發揮作用。從預算分析到原材料成本和人工成本價格，從施工驗收的每個細節到建築程式，用時和工效的管理，這裏需要不同的專業知識及綜合的判斷能力，一個人是很難同時具備的。

舉例來說，具體某一建築環節應該佔用多大資金量算合理？不同建築分包商的工作職責區分在哪里？建材定貨的正常管道都有哪些？市場上原材料價格一般在哪個範圍浮動？監管機構的成員對這些問題都要做出精確的判斷，在專業性上不能輸給該項目的建築商。這樣一來，如果建築商或者企業主在資金使用上做了任何“手腳”，監管機構都能做到明察秋毫。

注意，有些項目找到金融或財會審計機構進行資金的監管，由於不具備建築施工的專業判斷能力，這樣的監管並不能找出在建築施工層面出現的問題。“財務審計”和“工程監理”是兩個完全不同的概念，不能混淆。
　
1966年成立的德聰集團是美國最成功的綜合性建築服務公司，在全球擁有400多家辦公室和分支機搆，超過16,000名專業服務人員。經過整整50年的探索實踐，德聰集團的資金監理，施工驗收和完工擔保服務（Fund Control, Inspection, Completion Commitment）已經相當成熟完善，經常受聘於以銀行為主的借貸機構，對建築貸款使用進行全方位監管。

監管協定的結構

項目是企業主（開發商）的項目，建築商是企業主挑選的。由EB-5投資人或者區域中心聘請的德聰監管團隊要對建築商和企業主進行監督，除了須得到區域中心的授權外，還必須同時取得企業主的認可和授權，建築商則更需要無條件接受監管。在德聰的操作中，涉及到這四方“責權利”的監管結構需要一份比較複雜的四方協議來處理。

這個四方協議的核心環節是要求所有建築使用資金，包括全部EB-5資金，在建築商使用前必須經過德聰和資金提供方的嚴格審核過濾。通常如果沒有監管體制，資金使用申請只需要企業主過目就可以放行了。但是如果德聰接手，所有進入項目的資金都必須經過德聰設立的一道獨立審核程式，完全批准後才可以放款到項目。

按照四方協議，德聰有權糾正資金使用申請中不合理的任何數字，取消不合理的資金使用項。德聰還可以根據施工進度、剩餘原材料和資金，降低甚至取消某些多餘和重複的資金使用項。另外，如果出現不該直接發放給建築商的款項，德聰有權決定轉發放給應該發放的物件，比如分包商或者供應商。總之，不必要的花費，哪怕一分錢，也必須“砍掉”；必要的花費放行但需要通過現場施工驗收等手段事後確認該花費真正使用在了應該使用的地方。這樣做就避免了不必要的過渡放款，有效杜絕了資金被誤用的可能。

在這份協議中，作為監管機構，德聰的施工驗收的責任規定如下：

a. 監管機構須按要求對項目施工進展進行現場驗收。
b. 監管機構在驗收前要對項目規劃和具體支出明細進行審核，事先明確施工進度應該完成的程度。
c. 監管機構須在收到借貸機構發出的施工檢驗請求7-10天內完成驗收。驗收報告須包括：
1) 驗收時建築商完成施工總量的大致比例和建築進展情況
2) 支出明細中每一分項在驗收時的大致完成比例
3) 施工現場照片

通常，德聰每個月至少需要進行一次常規施工驗收。在某些特殊情況下，區域中心可以要求德聰進行常規施工驗收之外的突擊驗收，以保證隨時瞭解項目最新情況，把控資金的正確使用。

完工擔保－資金監管的延伸，建築就業的終極保障

從2004年開始，德聰在資金監理和施工驗收服務的基礎上，成功推出了完工擔保服務。對使用建築就業的EB-5項目來說，這一延伸服務給EB-5投資人帶來了一項意想不到的重要福利：建築施工不能完成的風險消失了，項目需要的建築就業將100%到位，投資人轉永久綠卡的最大隱患消除了。

由於德聰在建築施工上擁有豐富經驗，具備足夠的專業資源，加上整個項目的資金使用又完全掌握在自己手裏，德聰完全有能力在建築施工出現任何問題的時候，“斜刺裏殺出”，接管項目的施工並將其順利完成。目前德聰提供的完工擔保服務是建立在不增加初始預算的基礎上，收費也比普通的建築保險費（Construction Bond）低，幾乎所有建築商和企業主都可以承受。

為完成完工擔保服務，德聰必須在資金監管的細節部分掌握更多的主動權，因此在四方協議中增加了以下九項權利：

＊監管機構須徹底理清在項目初始階段建築商列出的每一小項資金使用的目的
＊監管機構有權將批准資金直接發放到建築商管理下的具體分包商或原料供應商
＊建築商須同意每個月提供一切監管機構需要的資金使用檔和單據
＊建築商在建築協議中注明建築發包權必要時可轉移給企業主，借貸機構或指定代理
＊借貸機構須在建築預算之外再預留10%資金以滿足項目預算應急需要
＊監管機構有權在建築商施工計畫改變之前提出異議並改變該計畫
＊建築商在施工費用意外增加時必須第一時間通知企業主，借貸機構和監管機構
＊建築商必須將自己的具體盈利通知其他三方並取得各方批准
＊監管機構有權審核建築商簽約的分包商協議

以上這九項條款都可以看作是防範資金挪用和濫用的升級版條款。“監管機構有權將批准資金直接發放到建築商管理下的具體分包商或原料供應商”和“建築商必須將自己的具體盈利通知其他三方並取得各方批准”，這兩項條款無疑徹底堵死了資金被挪用的任何可能。外行也明白，對建築商來說，如果想做手腳挪用資金，一定要把領到的建築施工專用資金發放給無關的機構或者個人。如果監管機構有權直接把資金發放給建築商下一層的分包商甚至供應商，等於徹底斷絕了建築商把資金發放給無關機構或個人的可能。這樣一來，建築商的盈利也完全透明化了。事實上，如果想徹底杜絕資金挪用和錯用，資金使用方盈利透明化是必要條件！正因如此，這份四方協議最終還順理成章加入了“建築商盈利應通知另外三方並取得一致批准”這一強制性條款。

對EB-5項目來說，完工擔保的價值和意義可能超過了對資金使用的監管。如果說，資金使用監管只能保證資金不被挪用，那麼完工擔保就是對投資結果最徹底的保護。投資人希望看到的，不只是當初的投資能按照規定目的，專款專用進入項目，而且在項目開發結束時當初的投資已經能成功轉換為商業價值，為資金的順利返航打好基礎。有了完工擔保，這個夢想就變成了現實。

如果項目使用建築過程產生的就業計算EB-5總就業，不管是直接，間接還是衍生的建築就業，都會隨著建築完工而“永久”到位。使用了完工擔保，這部分EB-5就業的風險就徹底不存在了。對EB-5行業來說，這才是具有實際意義的突破性貢獻。

原文作者：John Shen RCH集團，ALC區域中心執行長。

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