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美聯儲降息，關注對EB-5投資移民的影響
流覽次數：994 添加時間:2024/9/20 來源:美國EB5一點通

疫情以來的幾年時間裡，整個美國房地產行業先後經歷了疫情和高利率的雙重打擊，眾多過往EB-5項目紛紛陷入無法再融資導致的貸款違約、延期、進而項目止贖拍賣，導致眾多老EB-5投資人，投資返還無望。

閱讀參考：EB-5，項目爆雷原因與問題項目匯總

同時，新EB-5項目融資困難、成本飆升，以前EB-5貸款利息通常在4%左右，而現在往往7%起步，甚至9~10%。高收益，高風險，這是最基本的邏輯，EB-5投資人收穫的只有綠卡，而不是貸款利息。

換句話說就是，新投資人承擔了更高風險，收益還是同一張綠卡。

現在，美國進入降息通道，而且按照市場預期降息可能一直持續到25年底甚至到26年中，250個基點的降息幅度。

美聯儲的降息舉措，將如何影響EB-5項目和投資人呢？今天，EB5Sir抛磚引玉，談談個人的幾點看法。

先談好的：

1. 老項目再融資會變容易了，成本低了，有可能可以還EB-5貸款了

EB5Sir就知道有好幾個項目，EB-5貸款違約，區域中心和開發商協商延期，給開發商繼續尋找再融資的機會。

當貸款利息高起的時候，同一項目融資會更難。現在降下來，而且繼續在降息通道上，將會使得同一項目的估值增加，融資更容易。

那些前段時間碰到問題的項目，也許迎來了轉折。只要業務本身還算健康，那麼可能就等來了鹹魚翻身的機會。

2. 新項目，融資也會更容易，融資成本也可以降下來，有益於項目健康

前面已經說了，以前EB-5貸款往往只有4%左右的利息，最近兩年大部分項目7%起步，高至9%、10%甚至更高。其他高級貸款也一樣，最少也是7~8%起步，而且往往不是銀行發的，都是追求高收益高風險的地產基金。

因此，不少新項目，從立項之初，融資成本就非常高，會吃掉今後很多利潤，推高項目的風險。

利息走低，對於新融資項目會是利好。

3. 新項目，EB-5貸款會相對容易返還了

EB-5貸款利息，最近兩年這麼高，項目方也是逼不得已。現在利息下來，項目方就有積極性早日還掉EB-5貸款，無論是項目出售還是再融資。

這也算是好事，畢竟很多項目都是N+1+1甚至再+下去的。之前的高利息，開發商沒有辦法，早點替換掉是合理選擇。

4. 降息，也會有利於房地產行業的發展

利息低了，房地產估值上升、融資容易、成本低推動建設，同時購買地產成本降低推動交易，都有利於房地產行業的發展。

5. 新投資人，辦理EB-5的成本也可以降下來了

最近，人民幣升值，與美聯儲預期和實際降息有關。同樣80萬，可以少費點錢了。

說了這麼多好消息，最後說說壞消息吧。

美聯儲為什麼降息？

美聯儲的目標是維持通脹和就業的平衡。

之前，通脹太高了，加息降通脹。現在，為何一下子加50個基點，因為美聯儲看到了失業率上升，擔心經濟走向衰退。

現在很難說，美聯儲降息是否滯後於經濟趨勢了。如果如市場所擔憂的，無論怎麼降息可能都無法避免美國經濟的硬著陸。那麼，上面談的所有好消息，可能都是一場空。

總之，對於新投資人而言，EB5Sir還是建議要多關注經濟預期，而不單單是項目本身，很多時候大勢難逆。

文章來源：美國EB5一點通

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