ALC | EB-5風控：投資者如何進行項目跟蹤？
流覽次數：3871    添加時間:2020/12/13    來源:美國移民ALC

大家好，歡迎來到ALC播客移民新說，在以往我們談到投資移民大家都會比較關注怎樣的項目才更安全，在7月20日的播客裡面還針對“投資人遇到問題項目如何自救”這樣的問題專門做了一次講解，裡面提到“自救”的前提是儘早發現“危險”，也就是如果項目遇到困難，投資人一定要爭取在第一時間發現，才有機會。那次播客上線之後，有不少其他公司項目上的投資人朋友私下聯繫了我們的嘉賓Aeson，想深入瞭解一下怎樣跟蹤或者說怎樣關注自己的項目，今天的節目我們就來聊聊這個話題。今天做客的嘉賓依然是我們熟悉的ALC商業發展副總裁Aeson。

Q：上期節目播出後就有朋友在公眾號留言說，我的項目現在看還好，我還需要跟蹤麼？為什麼要跟蹤自己的項目？那請Aeson為這位朋友做個解答吧。

A：好的，這個問題問得好，這個朋友自己也說了“現在”看還好，不代表一直好，未來的潛在風險還是存在的。

首先這樣可以掌握和控制自己家庭移民規劃的主動性。根據自己專案的運轉情況、移民申請的進展，動態的調整在國內的事業、資產還有子女教育安排。

其次當項目真的遇到困難，影響移民審批或者投資收回的時候，可以對未來做出預測和應對，增加移民進程的順利程度和投資資本的收回把握。

最後就是在項目運作相關方面，不管是區域中心還是資金使用方存在違法行為的情況下，掌握在“時效內”的主動性。比如美國的證券法賦予了投資人在某些條件下，可以要求退款的權利。這裡最重要的一條，是投資人可以在基金發售方欺詐的情況下，在認購三年內要求發售方（EB-5基金公司）無條件退款。如果超過了三年，或者雖然還是在三年內，但如果發現欺詐後的間隔時間超過了一年，法律就規定投資人不能再因此要求退款。這就是美國證券法中常說的“法定時效性”。如果超過時效，再做這個處理就會增加更多變數和麻煩。

Q：那就以這位朋友為例，作為投資人是有這個跟蹤的權利麼？

A：在這裡首先肯定，投資人是有這個權利的，投資人需要向投資目標相關方比如區域中心等索要資訊的權利是受到法律保護的。

在美國，各州制訂自己的相關法律比如有限合夥人法或者有限公司法。許多州在制訂這個法的時候，參照了美國“統一法律委員會” The Uniform Law Commission (ULC) 的統一範本。這個範本是在2001年撰寫的，在2011年和2013年進行了修改。目前，有近半數的州採用了這一範本。其他州的法律沒有使用這一範本，但是內容類別似。

對於投資人知情權的表述，範本法在第304節做出了具體規定。規定投資人有索要資訊和進入辦公室查看公司資訊的權利。

注意，這是法律賦予投資人的權利，任何公司的運營協定都無法剝奪這一法定權利。

Q：感謝Aeson的解答，在投資中能夠將風險降低到最低的確也需要充分使用自己的權利。希望能夠幫助到那位朋友。那就今天的話題Aeson能不能給大家再詳細的說明下應該從哪些方面來關注自己的項目？

A：接下來就是我們今天的重頭戲了。不管之前投資人是否掌握這些資訊，現在都應該從頭開始，把我們下面提到的資訊搜集整理起來。

第一個板塊就是基礎資訊，這個板塊包括：
1. 區域中心、資金使用方背景，這個包括我們之前提到的在移民局、SEC等管理部門和註冊部門的註冊資訊，在當地政府的相關牌照、執照等。

2. 相關負責人背景，之前發生過在聯邦範圍內有違法犯罪記錄的人士註冊了區域中心，相對于商譽卓著的人來說，這些“有污點”的人士危險會更大一些。

3. 項目涉及的開發商等方面背景，如果專案有我們之前提到的“協力廠商風控”機構介入的話，監管公司會替投資人做相關的工作，投資人只要確定“監管公司”靠譜就可以了。

4. 項目基礎資訊，這個部分很容易理解，就是項目位址、內容、資金、未來前景等，但是要注意，這個要從協力廠商公共資訊管道獲得，用來和投資人之前從項目方獲得的宣傳資訊比對。

Q：您提到的項目基礎資訊部分還需要通過第三方才能獲得資訊嗎？

A：是的，以協力廠商公開的資訊來源為依據，和區域中心/資金使用方提供的宣傳資訊進行比對，一方面可以掌握相對更真實的資訊，一方面也可以驗證區域中心和資金使用方一定程度上的誠信水準。跟蹤的第二個板塊也就是開發資訊，基本上都是要通過協力廠商獲得，投資人可以搜索網站媒體對於項目的報導；可以通過區域中心的社交媒體上的關聯資訊，找到項目的建築承包商，從側面瞭解專案的進展情況；可以在FB和推特上關注區域中心、開發商、建設承包商、項目實體企業和連鎖品牌商等各方機構，跟蹤項目進展。如果是房地產類項目的話，房地產專業網站也會是非常好的資訊來源可靠的媒體，比如therealdeal.com，雖然只是有紐約、佛州和加州LA少數幾個州的資訊，好在這三地也覆蓋了當前大多數的EB-5房產項目了。有些中小城市的項目，通常也可以在當地的網站搜索到項目開工運營等資訊。另外還可以通過EB5project這樣的網站瞭解到絕大多數EB-5項目的具體資訊。

Q：那除了您分享的這些要點外，還需要特別關注哪些資訊呢？

A：還有一個需要關注的是，第三個板塊也就是運營資訊，這時投資人就要行使自己的知情權，向區域中心索要項目運營資料、資金使用方的資金使用報告/財務報告。

第四個板塊政府記錄，根據之前瞭解到的項目所在地，到當地政府/法院等機構查詢到項目所有公開記錄文件：包括了土地交易紀錄、政府機構審批文件、區域中心貸款以及擔保等相關文件；同時保持在這些機構的官方發佈平臺上保持對項目有關資訊的持續關注，定期刷新。同時美國各個州的體系不一樣，也不一定所有項目都有政府官方文件的登記記錄，這時候也許需要找本地的律師或房地產經紀人或者其他專業人士，調取相關文件記錄。

第五部分主要是和相關方的溝通記錄，最好使用郵件，並隨時保存有時間戳記的記錄，必要的情況下也可以保存紙質文件比如列印，這些溝通內容包括“索要文件”、“確認項目進展”等。

Q：恩，相信通過您的分享我們的聽眾朋友對於項目的安全把控能有個全面的理解了。那您作為行業中的專家，有沒有一些獨門經驗可以給到大家呢？

A：那就不得不提到我們ALC的周董傳授的經驗，也可以歸到協力廠商資訊管道裡面，就是各個項目，無論規模大小，美國當地發達的，相對非常中立和客觀的傳統媒體（注意，不是可以購買的商業軟文），尤其很多郡縣一級(county)或者城市、鄉鎮一級(City、township)的非常focus本地商業發展與動態報導，對於在該具體地區的新商業項目，因為都與本地經濟、就業乃至民生有關，一般項目從立項（項目都需要申請本地市政建築許可、乃至需要公聽會來決議開發方案等）當地媒體記者就會獲得資訊開始追蹤。投資人也應該自己或者通過雇用專業人士來進行在媒體層面的狀態瞭解，這種獨立協力廠商的無冕之王的調查報導，真實可靠，也是重要的資訊管道。

Q：謝謝您的分享。前面您總結了那麼多重要資訊，那接下來的話還是請您為大家詳細拆解說明下裡面的幾個關鍵資訊吧。

A：好的，在以上幾個板塊裡匯總的資訊，要分成幾個類別，基本上就是綠卡、還款、和再投資三個方面。我們在這裡就這些內容進行展開討論。

綠卡方面：從預測綠卡的角度，跟蹤的重點是項目完工，創造就業。如果項目依賴運營就業，還需要跟蹤運營情況。

除了項目就業外，區域中心是否被關停、EB-5資金有沒有被棄用、資金風險性和持續性有沒有合規等因素也都會影響投資人的綠卡。

資金安全方面：在預測項目還款方面，可以分為兩類情況。

第一類項目是一個大型的集團或者政府作為借款人直接借用EB-5貸款，以公共設施、醫療公司、政府部門等借款人的項目為主。第二類是依賴項目本身的盈利。以房地產、酒店、養老院、學校等依賴項目自身盈利的項目。

對於第一類，我們主要看借款人的財務狀況。分析借款人的財務報表。這一類項目的借款人往往是非營利性組織，或者是上市公司。他們的財務報表很多時候是公開的。通常來說，只要這些借款人財務狀況良好，看不到破產的跡象，資金返還的風險就低。但如果借款人的財務狀況出現了波動，例如上市公司的年報中提示，公司因為經營不善而巨虧，資金鏈出現斷裂的風險。這樣的情況下，投資人就得關注。

對於第二類，我們需要看項目本身的運營狀況。例如，酒店項目需要看入住率、房間均價、運營成本等指標。除此之外，我們需要注意項目的資金結構調整。項目在完工穩定後，項目方往往會把銀行貸款進行在融資，把原先的建築貸款轉換為金額更大的長期貸款。由於貸款金額變大，開發商的現金股權投入往往會變少。EB-5資金作為夾層貸款的抵押物也相應的變化。

再投資方面：項目跟蹤的另一個環節是資金再投資。由於排期時間長，EB-5資金再投資幾乎無法避免。這時候區域中心如何選擇項目，是值得投資人重點關注的一個問題。這個方面近兩年移民局出臺了很多細緻的規定，跟蹤得來的資訊也要根據這些規定隨時調整視角。

Q：由於最近有很多新朋友是通過公眾號來到我們的播客的，在今天節目的最後我們還是請Aeson為我們介紹一下ALC吧，讓新進入朋友有一些瞭解。

A：各位新朋友大家好。那又到了ALC閃光時刻，我們之前介紹了“高級貸款”“建築就業”“協力廠商監管”這些我們為投資人考慮而設置的層層安全保障，所以ALC的項目安全，對投資人綠卡和資金來說是完全無需擔心的；同時，我們的投資人每週都可以獲得投資項目的進展、移民申請進展、資金使用進展三方面的週報郵件，錯過郵件的投資人可以直接登錄我們為投資人設立的資訊平臺，隨時下載自己的投資、移民申請的所有文件，可以說完全確保了投資人的知情權。也就是說，投資人無須擔心，擔心的話也可以掌握所有資訊保障自己的綠卡和資金安全。

總結：非常感謝今天Aeson的分享，感謝大家收聽本期ALC播客，我們下期再見。


文章來源：美國移民ALC