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項目背後的故事 | EB-5結緣瀑布鎮之三重奏
流覽次數：3712 添加時間:2018/9/20 來源:美國移民ALC

找尋項目背後的故事

每一個項目有一首歌，每一次成功燃一把火！

在美國，每個SBA的投資項目都滿滿承載著一個普通人的人生夢想，每個SBA的貸款過程都深深鐫刻著一個普通人的勵志故事！雖然尊稱他們為“企業主”，但其實這些普通人就生活在我們當中，和你我他一樣，每天為自己小小的事業奔波，也為家庭和子女操勞。也許他們一輩子無緣成為揮金如土的房地產大亨，但是他們每天都在快樂追求著自己的夢想，從不放棄。美國借貸中心的每一個SBA政府貸款項目都是一首回蕩天際的歌，或纏綿揣測，或激揚奮進，有時讓人喜極而泣，有時令人扼腕歎息。本專欄讓我們中國的投資人一起分享這些投資項目背後鮮為人知的故事……

今天故事的發生地你一定不陌生——尼亞加拉大瀑布。（EB-5鳴響大瀑布之二重奏樂章：尼亞加拉大瀑布下的EB-5故事（上）、尼亞加拉大瀑布下的EB-5故事（下））這個瀑布旁的小鎮即便以尼亞加拉郡的大範圍計算，陸地面積也僅有1300平方公里，和中國香港的面積差不多。但這並不妨礙每年眾多遊客慕名而來，向大自然朝聖，讚歎著橫跨美國、加拿大兩國的“雷神之水”隆隆轟鳴……

Ali Rizek阿裡·瑞澤克和Leila Rizek蕾拉·瑞澤克是一對攜手走過30多年婚姻生活的夫婦，他們在這個風景迤邐的小鎮度過了人生中最忙碌卻也愜意的漫長時光，從1995年起便經營著當地一家經濟型Econo lodge連鎖酒店。隨著國內外遊客的不斷增多，瑞澤克家的酒店生意也越來越好，到了2015年旅遊旺季時，客房的入住率高達96.6%，而每間房的均價也在每晚130美金左右。小小的經濟型旅館能夠產生如此充沛的現金流，這讓在酒店業第一線工作了近30年的瑞澤克夫婦有了全新的想法和動力。

2008年4月，一次偶然的機會讓瑞澤克夫婦瞭解到距離自家酒店只有一個街區之隔的地塊正在拍賣。確切的說，是一家已經關門了的汽車旅館。因為自家生意的蒸蒸日上也給了瑞澤克夫婦信心，考察了方圓五英里，只有寥寥幾家競爭者，而且缺少中端經濟型酒店。經驗滿滿的瑞澤克當機立斷斥資90萬美金買下這個經營不善的汽車旅館，並計畫將其完全推倒重建。從購買、拆除、到重新規劃、完成建築施工圖、確定連鎖酒店的品牌定位，所有步驟一氣呵成！仿佛勝利的曙光就在眼前，一切是多麼的令人振奮！

道家學派創始人老子雲：禍兮福所倚，福兮禍所伏。意思是禍與福相互依存，壞事可引出好的結果，而好事也可引出壞的結果。就算用在2500年後的美國，也是一樣的道理！就在2008年9月，由次貸危機引發的金融海嘯席捲全美，美國銀行體系和整個金融業存在的問題被毫無保留的曝光於檯面，導致大量金融企業破產、規模巨大的投資銀行轟然倒閉！而此時此刻的瑞澤克夫婦想要為自家酒店申請建築貸款也變為了不折不扣的“天方夜譚”！雪上加霜的是，由於金融危機的影響，瀑布鎮的旅遊業也大受衝擊，瑞澤克夫婦原本的小經濟型旅館失去了往日的繁華熙攘，只剩夫妻二人的歎息與憂愁貫穿著整個2009年的夏天。

漫長的金融危機後，在尼亞加拉瀑布鎮攜手30幾個春秋的瑞澤克夫婦下定決心，無論如何也要把他們的第二家酒店按照原計劃打造出來！夫妻同心，其利斷金！2010年起，瑞澤克夫婦一邊照顧著自家老旅館的日常經營，一邊積極的與尼亞加拉郡工業發展署Niagara County Industrial Development Agency聯絡，盡可能的為新酒店申請更多的稅務優惠項目。一晃兩年過去了，功夫不負有心人，因為新酒店將為當地創造30多個就業機會，危機後的瀑布鎮也逐漸恢復了往日的繁華。終於在2013年，瑞澤克夫婦成功申請到了PILOT(Payment in lieu of taxes)的當地稅務政策及長達十年的稅務優惠。該政策要求新酒店依照協議條款支付具體的不動產從價稅Ad-valorem Tax，並這將節省酒店前五年運營上高達48萬美金的稅費！

來自尼亞加拉郡工業發展署NCIDA的主席Henry M. Sloma在日後接受媒體採訪時表示：“我們非常鼓勵更多的度假酒店在尼亞加拉瀑布鎮的遊客集中地被開發。這其中包括對現有物業的改進以及新住宿設施的建設，這一切對尼亞加拉瀑布鎮作為旅遊目的地的形象至關重要。”

而更加難得的是，來自當地工業發展署的工作人員還向瑞澤克夫婦介紹了美國中小企業局的SBA 504貸款，該項目是美國聯邦政府和金融機構合作放貸的項目，申請人需要同時獲得政府和金融機構的批准，才能拿到兩筆貸款：金融機構的第一貸款和SBA提供的第二貸款。這兩筆貸款缺一不可，且申請人要求抵押雙倍價值的固定資產。而SBA 504貸款的優勢則是這一貸款比普通商業貸款的利率更有競爭力，對首付款比例的要求也更低，節省了項目前期的大量費用投入。此時的瑞澤克夫婦距離夢想只差這最後一步，更是無比堅定的將估值已超過455萬美金的經濟型小旅館Econo Lodge作為抵押，憑藉著二人高達815、792分的個人信用分數等等條件，最終成功獲批SBA 504貸款！

美國借貸中心ALC是一家能提供SBA 504第一貸款的金融機構，也是全美國唯一一家使用EB-5資金的全國性執照借貸機構。通過SBA 504項目，美國借貸中心與美國中小企業局合作，為掌握豐富經營經驗，未來現金流特別充分的中小企業提供有效的固定資產貸款。這些企業主和瑞澤克夫婦一樣，懷著夢想創業，一生守護藍圖。美國借貸中心的每一筆EB-5資金都通過美國聯邦政府嚴格的風控，以第一貸款的最優先順序別進入項目。資金的使用目的不是去短期內賺取高倍的開發利潤，而是支持有夢想的企業家按照長遠計畫投入各自的產業，追求可持續增長基礎上的長期投資效益。

每每回憶起三年前的金融危機，瑞澤克一家都心有餘悸。阿裡·瑞澤克這樣說道：“三年前，我們全家滿懷希望購買下了這兒，想把它打造成一家全新的經濟型中端酒店，可是突如其來的金融危機卻讓融資成為了不可能的事。三年後的今天，我們終於有機會與SBA政府貸款一同推進未完成的夢！“

如果未來你有機會去到尼亞加拉大瀑布，請記得這家精品國際酒店集團Choice Hotels International旗下的舒適套房酒店Comfort Inn& Suites，雖然這兒並沒有緊鄰大瀑布，但絕對位於旅遊線路中交通最繁忙的商業地帶，能夠俯瞰城市繁華的主街景色；毗鄰190號公路的舒適套房，還帶有按摩浴缸和室內泳池，走路距離到達當地最大的奧特萊斯購物中心，驅車5分鐘到達大瀑布國際機場。更重要的是，尼亞加拉瀑布鎮不斷見證了與美國借貸中心ALC和眾多EB-5投資人的奇妙緣分！

項目相關連結：
【ALC六大新項目發佈之六】NO.48 紐約尼亞加拉瀑布舒適套房（SBA已批准）

參考文獻：
New hotel in the works
http://www.niagara-gazette.com/news/local_news/new-hotel-in-the-works/article_6580ecd0-ac2a-59cc-b522-ebaa822e5fe4.html

Planning Board in Falls gives go ahead for 82-room hotel on boulevard
http://buffalonews.com/2015/04/01/planning-board-in-falls-gives-go-ahead-for-82-room-hotel-on-boulevard/

Another new hotel coming to Niagara Falls; application for restaurant facility approved
https://www.wnypapers.com/news/article/current/2012/07/11/107091/another-new-hotel-coming-to-niagara-falls-application-for-restaurant-facility-approved

全球金融危機衝擊下的美國經濟
http://www.ciis.org.cn/chinese/2010-05/07/content_3747318.htm

從價稅
https://zh.wikipedia.org/wiki/%E5%BE%9E%E5%83%B9%E7%A8%85

文章來源：美國移民ALC

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