投資移民

EB-5：城市vs.鄉村，疫情之後的“甜甜圈效應”
流覽次數：2577 添加時間:2023/5/31 來源:美國EB5一點通

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新法出臺之後，到底城市TEA還是鄉村，讓新投資人們普遍焦慮。很大一部分投資人的觀點是，城市肯定比鄉村強。

也許。

但是，疫情之後，美國房地產市場發生了翻天覆地的變化，至今還在深刻的變革之中。

首先，疫情以及美聯儲加息對美國商業地產帶來的陣痛，還在繼續深化：

美聯儲：商業地產成經濟動盪的第四大隱憂
摩根士丹利：商業地產風暴即將來臨，將比2008年金融危機更甚
繼銀行業暴雷後的“新雷”：商業地產

其次，前年在疫情剛開始之後不久，EB5Sir就有聽美國經紀人房產反映，市區公寓需求銳減而市郊獨棟瘋搶，人口從城市出走，走向郊外甚至更遠的低密度社區，輔之的是居家辦公對於大戶型居住空間的需求，都導致了大都市的城市人口流失。

這個在最近FT的一篇文章(美國辦公地產為何陷入危機？)中，可以看到文中所提到的“甜甜圈效應”，即：美國大城市的房地產需求正從中央商務區轉移到密度較低的郊區和遠郊，城市中心的空心化和郊區外環的增長似為正發生的變化趨勢——大城市的甜甜圈很大，中等城市的甜甜圈較小，小城市平均則未發生相應的變化：

受此影響，首當其衝的是大城市的辦公地產項目，疫情雖然過去，即便是人們陸陸續續返回線下工作地點，但是美國的居家辦公狀態並未回歸到疫情之前，他們仍然在尋求過去幾年他們所體驗到的靈活的工作生活方式，也即一種混合工作模式的流行。

由此，人們回到城市中心辦公的需求減少，進而導致“因不斷上升的寫字樓空置率，美國大城市中心區的生態系統已在發生改變。每週有五天依賴于大量客流量的商店、餐館、乾洗店，以及便利店等，正為其生計而苦苦掙扎、以拖待變。另一方面，通勤者的減少導致城市公共交通系統預算赤字，且預計未來流量缺口巨大。受到衝擊的不僅僅是房地產投資者，對於地方政府而言，高層職位空缺將意味著財產稅收入下降，城市財政收入也將形成缺口……應當說，美國經濟形態正在發生某些永久性的改變，部分原因是新冠疫情的直接衝擊，正所謂“永遠回不到疫前”，更多的恐怕是深層的經濟社會因素。”

比較典型的案例這兩年，同為EB-5項目的有，最近的西雅圖南港寫字樓將發生止贖拍賣，之前的900人世紀廣場止贖拍賣，泛海洛杉磯市中心公寓項目的擱淺(泛海美國夢斷)，到綠地計劃從洛杉磯市中心的公寓項目割肉退出：

當然，城市流出的需求去的郊區，並非嚴格意義上的鄉村，事實上大都市區所涵蓋的範圍很廣，在大都市區地域範圍之內，從移民局TEA認定的口徑而言，都被定義為“城市”，而非“鄉村”。

但是，我們至少可以看到，當前大都市的房地產日子並不好過。

昨天，收到一位朋友轉發的“美國投資移民EB-5項目鄉村VS高失業咋選擇？”的文章，作者指出：

“鄉村項目普遍都在人口稀缺的地區，而房地產項目的回款，很大程度要靠人口紅利。因鄉村地區人少，後期還款會出現2個問題：第一是光靠運營無法還款，第二是需要極長的時間才能還款。因此，投資者的本金還款缺乏保障。”

怎麼說呢，疫情以來的趨勢和當前商業地產的現狀已經很明顯了，城市房地產項目前景並不明朗，何以指責鄉村項目堪憂。

當然，鄉村項目最大的問題是，當區域中心們一擁而上之時，習慣於運作大都市房地產項目的區域中心們，為了搶奪EB-5新法下復蘇的短暫窗口期，又有多少真正會審慎進行項目評估(警惕鄉村項目熱潮)，過兩年等潮水退去，依舊是一地雞毛。

文章來源：美國EB5一點通

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