不帶租約的法拍屋/銀行屋——投資成立有限責任公司，以公司名義買房

成立有限責任公司(Limited Liability Company, LLC)的好處：
    ⊕只有一個股東也可以成立LLC，外國人亦可為LLC 的股東
    ⊕有限公司是法人，是獨立的個體，其責任可與個人分開，若公司經營不善而倒閉，其債務不會殃及個人
    ⊕有限公司持有的物業可為外國買家提供額外的隱私保障
    ⊕房子賣掉時無預扣稅
    ⊕長期資本利得可享聯邦15%稅率
    ⊕沒有重復課稅的問題(沒有公司稅，只繳個人稅)
    ⊕LLC 之外國股東贈與LLC股權(LLC內含房地產)時無需納贈與稅

1. 客戶準備赴美考察
    客戶辦理簽證(賣方可發商業拜訪邀請涵，協助辦理簽證)，賣方配合安排行程，客戶支付考察費用
2. 客戶赴美考察
    賣方指派專人全程陪同接待考察，解說關於加州的人文、地理及經濟優勢談房地產現況，了解如何在該地區置產
3. 客戶確定買房
    ⊕客戶投資成立有限責任公司(即以公司名義買房)
    ⊕客戶簽署購買協議給賣方
4. 賣方簽署購買協議
    交給買方，也交給過戶公證公司，準備進入過戶程序
5. 過戶公證公司聯絡買賣雙方有關過戶指示
6. 客戶將房款全數匯到監管賬戶
7. 客戶簽署所有賣方寄去的揭露書，並寄給賣方和過戶公證中心
8. Escrow收到款項和所有簽署文件，即將公司的名字登記在房契上，房契將會正式被記錄在縣政府辦公室
9. 客戶簽署房產管理合約
10. 管理公司對物業進行管理：
    ⊕宣傳物業，最小化空置率和最大化租金收入/售價
    ⊕尋找信用良好的租客/新買家
    ⊕維護物業，使物業保持在最好的狀態
    ⊕對租約/買賣合約進行協調
    ⊕代收租金和/或定金
    ⊕協助物業遵守聯邦和當地法律法規
    ⊕處理其他與租客/新買家的相關的事務
    ⊕跟蹤收入與支出，決定最適合的盈利方式
11. 成功投資操作模式：
    ⊕第 1 階段：投資金額最少100萬美金，成立有限責任公司(LLC)，每年投資報酬率約為15~20%，每年預計分派現金收益7%給投資人。
    ⊕第 2 階段：投資人可利用現有房產的物業向銀行抵押貸款，收購更多房產，獲取更多報酬，並可利用房產折舊來折抵稅賦。
    ⊕第 3 階段：投資3~5年，出售物業後，投資人先取回100%原始投資本金，其余利潤分派75%給投資者，25%給管理者。

** 投資獲利來源：
    ⊕平均每買進來4間房：出租3間，銷售1間
    ⊕出租房产：每間毛收益約為8~13%
    ⊕出售房產：每間年報酬率約為25~50%
    ⊕出租＋出售，平均年報酬率25%

買屋費用(一次性費用)
費用項目	預估費用	支付時間
房屋買價	最低投資金額100萬美金，直接向法院購買銀行不良資產，因利用现金購買，故而能夠以低於市價的15%~20%的價錢買到房子	交易完成時
過戶手續、登記費	約買價*0.5%~1%	過戶完成後
房屋整修費	約$5,000~$10,000	買屋後視需求支付
房屋出租費用(出租房屋適用)
費用項目	預估費用	支付時間
每年房屋稅	買價* 1.2%~1. 9%	一年可分兩期繳納； 繳費日期為每年4月與11月
房屋火險	約$500~$1000	年繳
在美國出租房子，房客應支付電費、瓦斯費、垃圾處理費、網路費等，房東應支付每年的房屋稅、保險及物業管理費(若委託物業管理公司)等，若需我們代為找租客，服務費用為第一個月之租金。