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ALC項目發佈 | No.79 南加州沙漠溫泉Azure Spa度假村
流覽次數:698    添加時間:2020/3/21    來源:美國移民ALC

南加州沙漠溫泉Azure Spa度假村SBA 504高級貸款項目 No. 79 –Azure Palm Mineral Springs, Resort & Day Spa Oasis,  Desert Hot Springs, CA 發佈

67585 Hacienda Ave. Desert Hot Springs, CA 92240


項目概述
目前的項目所在地坐落在面積達近6英畝的優質溫泉區,收購前酒店是Quality Inn品牌,有40個房間共68000平方英尺的室內面積,還包括一個奧林匹克尺寸的礦物質溫泉泳池、兩個室內的溫泉水療浴場、兩個室外溫泉水療浴場、桑拿室、蒸汽室、餐廳、咖啡廳以及舉辦活動的場所。Azure Palm Mineral Springs Resort & Spa公司對現有溫泉酒店含所有土地的收購價為625萬美元,收購後將投入超過330萬美金進行改建升級,該酒店會打造陳一個療養勝地。

Azure溫泉酒店的所有主要設施都擁有附近聖哈辛托山脈的優美景觀。溫泉度假村也將推出全功能的溫泉水療浴場,包括14個溫泉浴理療室、一個咖啡廳以及礦物溫泉娛樂場環繞在沙漠自然環境之中,也將推出治療型的按摩以及潔身、減重等多種項目。適合多樣的人群尤其喜好健身者們,無論追求休閒放鬆、瑜伽愛好者還是美容護膚族都將找到適合自己的天地。建築施工將於2020年3月下旬正式啟動,改建升級工期為8個月,預計在2020年10月底開業。


將升級增加的礦物溫泉娛樂場示意圖


升級前的酒店


升級前酒店的大堂


升級前溫泉水療浴場


升級前奧林匹克溫泉泳池


升級前的喜馬拉雅鹽浴室和礦物溫泉水療浴場


礦物桑拿浴室套房


升級前的咖啡廳


全球健身相關事業的經濟規模高達3兆7千億美元
Azure溫泉度假村所處的地理位置絕佳,位於礦物溫泉資源最核心的地域。


穀歌地圖顯示專案位於大洛杉磯地區,與南加州各大城市的距離都在較方便的範圍。

項目優勢 
• 高級貸款嚴格信貸風控審批。南加州沙漠溫泉Azure Spa度假村SBA 504高級貸款(Azure Palm Mineral Springs Resort & Day Spa Oasis)的資金安全較之一般的EB-5項目具有更加嚴格的金融風控程序和保障。這筆貸款投資不僅符合美國移民局對EB-5項目的要求,更要通過美國聯邦中小企業局近乎苛刻的多重金融風控審批,同時還要通過其他參與借貸的金融機構的信貸風控審批,對企業主的信用,經營經驗,抵押償付條件,未來現金流等償還貸款的重要影響因素進行徹底審查分析,全面達標才獲得貸款。本項目是當前EB-5行業中絕無僅有的SBA 504高級貸款項目

• 溫泉度假村未來現金流有保障。此項目選址的優勢非常明顯,Azure Spa礦物溫泉度假村位於南加州洛杉磯大都會區東部Coachella山谷久負盛名的天然礦物質溫泉地帶,引《洛杉磯時報》2018年報導:“棕櫚泉和沙漠溫泉地區是資本投資所熱衷的,該地區雖不斷有酒店在新建,入住率卻一直供不應求”,2018年一年共有1360萬遊客造訪該地區,總消費額高達55億美元。而本專案所在地的沙漠溫泉市(Desert Hot Springs)更是南加州所有城市中唯一一個擁有天然礦物質溫泉資源的地區! 綜合考慮當地市場和經濟發展前景,以及管理團隊的經驗,溫泉度假村未來現金流將很充足,發展潛力深厚,償還貸款應無任何壓力。

• 貸款比例低,且十倍以上固定資產抵押,EB-5資金處於清償第一順位。項目包含EB-5資金的高級貸款比例為項目總預算的50.00%,EB-5部分資金僅占項目總預算的9%,該項目的土地和建築物全部抵押給高級貸款,並且企業主提供個人擔保確保順利還款。美國聯邦中小企業局提供的SBA第二順位貸款占30%,借款企業自投金額為20.00%。貸款條例中明確規定,如果企業遲付或止付貸款,EB-5所在的高級貸款借貸機構有權沒收並拍賣其抵押物固定資產,並優先獲得拍賣清償。

• 合理退出機制。ALC獨特的高級貸款模式可以在重新貸款和資產清算的形式以外,為投資者再提供一個靈活有效的退出方式,即通過向其他銀行和金融機構出售貸款借據而實現,而不需要像很多其他EB-5項目那樣,整個項目的不動產出售才能變現,這也是目前市場上其他任何項目都不具備的獨到優勢。

• 完全使用建築相關就業,建築改建完工即成功創造所需就業。項目預計創造的全職就業崗位總數將達49個。按建築改建預算計算,建築完工時建築改建過程將創造其中21個永久就業崗位,已能充分滿足EB-5投資人所需要的10個就業機會,投資人無須依賴任何經營就業。

• 協力廠商專業建築公司提供資金監管和施工驗收服務,借款公司提供“建築完工擔保”。按照合同承建商的工程企劃,本項目建築改建和升級將於2020年10月31日全部完工,預計2020年10月底完工。項目高級貸款機構聘請了美國權威的建築監理公司為專案的施工提供全面的資金監管和施工驗收服務,確保資金使用的精確和高效,杜絕資金誤用和浪費。同時,借款公司提供高額押金,為項目完工提供資金的擔保。由於本項目的EB-5投資僅使用建築相關就業,建築改建完工意味著EB-5投資人的綠卡申請將不會因為就業不足而被拒絕。

資金結構和用途
項目資金總預算為$995.692萬美元。項目的預算資金結構如下圖。需要關注的是:ALC總共提供高級貸款$497.85萬美元,其中包括一個EB-5 投資人的投資款$90萬美元。


創造就業分析
南加州沙漠溫泉Azure Spa度假村的就業計算分析將採用移民局批准的RIMS II標準方式計算出總共就業人數,就業報告將由ALC首席經濟學家Scott Wagner完成。他曾於2011年至2013年期間任職于美國移民局,直接負責經濟學家顧問小組的工作,與EB-5 審核官密切合作,為EB-5項目的眾多現行裁定及行政程序做出了奠基性的貢獻。2014年他加入ALC並成為首席經濟學家,他經手的50多個ALC項目的就業報告獲得移民局100%批准,他在EB-5領域的專業積澱和美國移民局的內部視角是集團的寶貴財富。

• 由於建築帶來的間接和衍生就業:根據不少於$268萬資金投入建築施工來計算,這部分產生的間接和衍生就業總數將在21人。(注意:建築施工短於兩年,但保守起見,建築直接就業將不計算在內)。

• 開發完成後項目正式開始經營產生的就業:按照移民局認可的當地同行業就業規模,保守估算,經營將至少需要新增15個直接就業崗位,並因此而刺激產生至少13個間接或衍生就業崗位,從而在經營產生的就業人數將達到至少28個。

因此,本項目的總就業數將會達到49人,本專案將只募集1位EB-5投資人,相當於該投資人創造全部49個就業, 實際上,僅僅在建築產生的間接和衍生就業就已經完全滿足了1位投資人的就業需求,完全不需要依賴任何酒店經營的直接就業。此項目改建升級完成時,投資人即滿足了在I-829申請中最關鍵要求-就業達標,消除了永久綠卡獲批的不確定性。

協力廠商資金監管及施工驗收
ALC所有EB-5項目全部有協力廠商施工監理公司提供全面的資金監管及施工驗收服務,確保資金的使用符合建築施工的要求,這樣的施工監理公司必須具備以下三個特點:

1) 熟悉建築施工行業的監理要求,法律規定及業務程序,擁有監理大型施工項目所需的工程,財務,法律等專業人員組成的管理團隊,能有效評估施工風險,管理施工進度,在規定時間內督促完工,並保證施工品質,避免預算的增加。
2) 成功監理過同類型施工項目中預算規模類似或更大的項目,對施工資金使用的審核,確認和跟蹤有豐富的系統操作經驗。
3) 施工驗收團隊有豐富的現場經驗。在階段性施工驗收過程中,有能力精確判斷施工進度,評估每筆資金使用的合理性,在發現潛在的施工問題後迅速找到合理的解決方案。

在ALC的每一個項目進入到了施工階段時,建築商在使用EB-5資金和其他貸款之前,必須要提交劃款申請,經過該協力廠商監管機構的嚴格審核過濾,才能放款。這一監管流程從根本上杜絕了資金的挪用,也避免了資金的誤用。




施工驗收報告截圖示例

在資金發放後的一個月內,施工監理公司會項目進行施工現場驗收,確認資金使用在正確的地方,並出具施工驗收報告。報告內容包括:


a. 驗收當日施工總量完成的大致比例和施工詳細進展
b. 資金支出明細中每一分項在檢驗時的大致完成比例
c. 海量施工現場照片

ALC投資人在I-526遞交後,都會定期收到項目驗收報告,包含以上資訊,一直到項目竣工營業。ALC所有項目都由協力廠商專業建築監理公司提供全面資金監管及施工驗收服務,確保了EB-5投資人需要的建築就業100%到位,EB-5資金安全運轉!

周邊環境概述
酒店所處位置是養老、度假的最著名目的地之一加州棕櫚泉,在周邊2小時車程之內輻射2500萬南加州居民,棕櫚泉地區的便利地利和性價比都深受內陸帝國和大洛杉磯地區居民的喜愛。交通和周邊的公路縱橫交錯,前往外地各高速公路非常方便。酒店距離棕櫚泉市包括通航全美的棕櫚泉機場只有15分鐘車程,距離洛杉磯、橙縣以及聖地牙哥也都只需要2小時車程,在南加州本地就有數以百萬計的喜愛健身、瑜伽以及溫泉浴的愛好者們。

棕櫚泉地區包含項目所在的沙漠溫泉市(Desert Hot Springs)是沙漠裡的綠洲城市,直接從地下蓄水層取用天然礦物質溫泉水的水療度假村讓此地成為世界獨一無二之地,而早年印第安部落發現這一地熱資源還具有神奇的康健療效,這個地區已溫泉度假村、健身中心以及日間水療中心、醫療用溫泉名揚天下。


棕櫚泉地區是南加州久負盛名的旅遊度假首選地之一


該地區擁有獨特豐富的地熱溫泉資源


櫚泉地區也有超過125家高爾夫球場,從職業選手倒歷屆美國總統,每一位高球發燒友都喜歡到這些歷史悠久頗具殊榮的球場體驗揮杆的樂趣。這裡的球場很多出自名師之手:譬如Arnold Palmer、Pete Dye、Gary Player、Jack Nicklaus等高球界泰斗量身設計。每年的Bob Hope Chrysler Classic、Frank Sinatra Celebrity Invitational以及Kraft Nabisco Championship等賽事都是吸引諸多愛好者的盛事。而每年的高爾夫球車打遊行(Gold Cart Parade)更是獨樹一幟,軍樂隊的行進隊伍伴著裝點一新的高爾夫球車,場面熱鬧非凡,也是老少咸宜的高爾夫嘉年華,參加人眾絡繹不絕。


棕櫚泉地區更是美國各類狂歡以及嘉年華活動的發源地,據統計8成的此類活動源於棕櫚泉沙漠地區。始於1947年的河濱縣博覽會與椰棗嘉年華是盛大的系列美食盛筵、音樂盛會、嘉年華表演以及駱駝和鴕鳥比賽等特色的大活動。每年都吸引加州乃至全國的頂級大廚來展示完美的椰棗菜式,附件更有多家傳統的椰棗農場。而文化藝術方面,這裡也是一個明星聚集的中心,從舉世聞名的男低音爵士歌手Frank
Sinatra、Bing Crosby到當紅的Fergie、Justin Timberlake的常駐,棕櫚泉從來不缺少璀璨星光。從百老匯音樂劇、舞臺戲劇的巡迴演出到世界級的歌劇、舞蹈、經典喜劇和爵士夜總會,包括大牌明星的賭場展示廳,應有盡有。每年春季舉行的Coachella Music and Arts Festival更是流行音樂界的國際大事,被譽為21世紀的Woodstock的音樂節每年都吸引全球大量的粉絲前來。


棕櫚泉地區也是老少鹹宜的度假勝地,來自世界的遊客家庭都酷愛這裡占地1200英畝的廣袤沙漠野生動物園和植被保護區,有超過450種動植物在這片沙漠生存,約書亞樹國家公園是一片占地55萬英畝的開闊荒地,有數千株珍稀的約書亞樹和鬼斧神工的岩層構造,堪稱自然愛好者的天堂。無論是遠足、攀岩還是銀河星空愛好者,每年都有數以百萬計的遊客前來造訪。

SBA 504貸款風險評估
按照SBA 504貸款的標準放貸條件,該項目須經過美國中小企業局近乎苛刻的多重金融風控審批。此項目的土地及商業建築價值將全部用於兩個貸款的風險抵押,借貸中心的EB-5資金屬於第一貸款的一部分,將佔據第一清償順位,美國中小企業局的第二貸款處在第二清償順位,為投資人的第一貸款創造資金的“安全墊”。項目基本條件符合504貸款的資格要求,詳細情況請見下表:



根據世界權威專業資訊服務提供者湯森路透(Thompson Reuters)提供的統計資料,在2005年至2015年這十年間,美國中小企業貸款的違約率最高僅為1.3%,最低為0.3%。

管理團隊
項目的開發商和擁有者Azure Palm Hot Springs Resort & Day Spa Oasis, LLC.將承擔此專案改建升級的所有工作。公司總裁Maria Lease女士是運營溫泉度假設施的專家,自2002年Lease女士在沙漠溫泉市收購第一間溫泉設施後,她把這個設施轉型為南加州最成功的規模性高端溫泉酒店—The Spring。2017年Lease女士The Spring出售,達到了棕櫚泉地區最高的酒店房間單價,Lease女士也創造了旺季入住率(88%)和平均入住率(80%)兩項最高紀錄,她出售The Spring就是為了收購Azure Palm Miner Hot Spring,她認為這個項目的發展前景是她之前項目的10倍。Lease女士不僅全程負責項目的規劃和開發管理,也是這個項目貸款的個人擔保人。

抵押商業地產估值
酒店優越的地理位置,準確的市場定位,配套的設施,全方位的服務將吸引大量前往當地的商業人士和休閒度假的住客,商業前景樂觀。酒店改建升級施工期為8個月,開業時間預計在2020年年末。根據當地專業的地產估值及諮詢公司Herron Companies公司提供的估值報告,保守估計,Azure溫泉度假村開業建成後估值將達到$1164萬美元,是EB-5貸款額的十幾倍。

現金流和財務預測
在前述宏觀市場分析的基礎上,綜合酒店周邊商業及競爭者的經營資料,Azure溫泉度假村開發商對建設完工後的未來五年的財務運營狀況進行了保守的預測,詳見下表:



綜上所述,Azure溫泉度假村項目是一個優質和獨一無二的EB-5投資移民項目。EB-5資金作為項目高級貸款的一部分進入項目,在貸款違約或項目破產等極端情況下能夠為EB-5資金提供最佳的保護。由於項目在移民申請的計畫中只使用建築過程產生的間接和衍生就業,不僅將溫泉度假村經營風險嚴格排除在創造就業過程之外,所需就業將在2020年10月底建築完工時100%到位,保證了EB-5投資人的移民申請不會因為缺乏就業而被拒,大大增強了永久綠卡獲批的可能性。 


文章來源:美國移民ALC

如果您有興趣進一步瞭解由美國中小企業局審批、投資人享第一還款順位、提供協力廠商完工擔保和資金及施工監管的優質項目,詳情請看:
http://www.uslawchina.com/new_content.asp?xw_id=5625。 

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