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ALC新項目發佈 | No.75 北卡萬豪菲爾德套房酒店
流覽次數:663    添加時間:2018/11/8    來源:美國移民ALC

卡萬豪菲爾德套房酒店 No.73---Fairfield Inn and Suites by Marriott項目發佈

400 North Green Street, Morganton, North Carolina 28655


項目概述
費爾菲德(Fairfield)是由萬豪國際集團(Marriott International, Inc.)1987年創立的經濟型住宿酒店品牌,其初衷是與其他包括溫德姆戴斯酒店(Days Inn),希爾頓歡朋酒店(Hampton Inn)和紅屋頂酒店(RedRoof Inn)在內的經濟型酒店競爭。為了在同類別競爭對手中脫穎而出,費爾菲德酒店推行“評分制”策略,讓住宿的客人對酒店服務進行“優秀”、“一般”、“差”的評分,通過此舉獲知酒店在運營管理和客服品質上存在哪些問題並相應做出改善。費爾菲德深知優秀的酒店服務離不開優秀的員工,因此十分注重對員工的選拔和雇用,其提供的薪資待遇高於同行業競爭者,這在激勵員工的同時也提升了人才保留率。

北卡萬豪菲爾德套房酒店
位於北卡州伯克縣(Burke County)的摩根頓市(Morganton),離北卡夏洛特市(Charlotte)和阿什維爾市(Asheville)僅有一個多小時的車程,詳細地址:400 North Green Street, Morganton, North Carolina 28655。摩根頓市是伯克縣的縣城,坐落在藍嶺山脈(Blue Ridge Mountains)的卡托巴河邊,環境優美,適宜居住,被稱為“大自然遊樂場”酒店所在位置交通非常便利,位於40號高速路旁,緊鄰各大國家公園和北卡幾大主要城市。酒店占地1.9英畝,共4層,85個房間,建築面積50,752平方英尺。酒店每個房間裡都配備液晶電視,微波爐,冰箱,咖啡機等。此外,酒店還配備早餐廳,健身房,商務中心,會議中心,以及提供免費無線網路和自助洗衣機。無論是休息、工作或享樂,萬豪費爾菲德套房酒店都能讓旅客在感受其現代時尚的空間佈局、靈感四溢的設計風格以及合理價格的同時,享受到更加怡然自得的舒適住宿環境。不論是對於前來度假的旅客還是來當地出差的商務人士來說,萬豪費爾菲德套房酒店絕對是完美之選。酒店建築施工期為18個月,開業時間預計在2020年。



萬豪菲爾德套房酒店大廳


萬豪菲爾德套房酒店客


萬豪菲爾德套房酒店餐廳

項目優勢
• 高級貸款多重金融風控審批。北卡萬豪費爾菲德套房酒店(Fairfield Inn and Suites by Marriott) SBA 7(a)貸款項目較之一般的EB-5項目具有更加嚴格的金融風控程序。它不僅要符合美國移民局對EB-5項目的普遍性要求,還要通過美國中小企業局(SBA)近乎苛刻的多重金融風控審批。代表美國聯邦政府的SBA將對企業主的經營經驗,抵押償付條件,未來現金流進行嚴格審查和分析,符合要求的企業才能獲得貸款。

• 項目未來現金流有保障。項目選址優勢明顯,綜合當地市場和經濟發展前景,以及管理團隊的豐富經驗,專案未來幾年現金流充足,發展潛力濃厚,償還貸款沒有任何壓力。

• 兩倍以上固定資產抵押 ,EB-5資金處於清償第一順位。SBA 7(a)貸款條例中明確規定,如果企業遲付或止付應還貸款,銀行或貸款機構有權沒收並拍賣企業的固定資產來清償債務。投資人的EB-5資金與SBA所擔保的貸款部分,在清償順位上共占第一順位(Pari Passu)。

• 合理退出機制。ALC獨特的高級貸款模式可以在重新貸款和資產清算的形式以外,為投資者再提供一個靈活有效的退出方式,即通過向其它銀行和金融機構出售貸款而實現。

• 完全使用建築就業,項目完工即成功創造就業。項目預計創造的總就業人數將達到55.32人,完全能滿足3個投資人所需要的30個就業。並且,由於所需的30個就業全部來自建築產生的就業,完全不需要依賴任何經營所需的直接就業,投資人在申請臨時綠卡轉換正式綠卡階段,就創造就業達標這個關鍵問題來講完全不存在風險。

• 協力廠商專業建築施工公司提供全面資金管控及施工監管。項目有美國權威的專業建築施工公司提供的全面資金管控及施工監管,確保項目100%順利完工,絕無爛尾樓。 

資金結構和用途
項目資金總需求量約為$1,323萬美元。資金結構為:美國借貸中心(“ALC”)提供的EB-5第一貸款150萬美元(占總資金來源11%),非EB-5第一商業貸款909萬美元(69%)(其中SBA擔保500萬美元),以及借貸企業本身提供的現金投入264萬美元(20%)。需要說明的是:ALC提供的第一貸款150萬美元,系來自3個EB-5投資人的投資款匯總,每個投資人的投資金額為50萬美元。




創造就業分析
北卡萬豪費爾菲德套房酒店的就業計算分析將借助以往移民局批准的多個ALC酒店項目的成功經驗,從項目所需的直接就業和建築產生的就業入手,按照美國移民局批准的RIMS II標準方式計算出總共就業人數。

A. 由於建築帶來的就業:根據不少於$1,032萬資金投入建築施工來計算,這部分產生的就業總數將在39.67人。 

B. 開發完成後項目正式開始經營產生的就業:按照移民局認可的當地同行業就業規模,經營將需要新增12個直接就業崗位,並因此而刺激產生至少3.65個間接或衍生就業崗位,從而在經營產生的就業人數將達到至少15.65個。

因此,本項目的總就業數將會達到55.32人,能滿足5位EB-5投資人對就業的需要,按照美國借貸中心的貸款計畫,本
項目將募集3位EB-5投資人參與貸款,就業的總人數是完全符合美國EB-5項目就業要求的。所需的30個就業將全部來自建築產生的就業,完全不需要依賴經營所創造的直接就業。投資人在I-829申請臨時綠卡轉換正式綠卡的時候輕易滿足移民局對就業數量達標這個關鍵點的要求,繼而為獲得正式綠卡上了一道強有力的保險。 

協力廠商資金管控及施工監管
美國借貸中心所有EB-5
項目全部有協力廠商監管機構做最全面的資金管控及施工監管。首先,協力廠商監管機構需有效監控資金的使用,並確保資金的使用符合美國移民局以及相應行業機構的要求,所以此協力廠商機構必須具備以下三個特點:

1) 其本身應該是大型建築公司,熟悉建築施工相關的法律規定及具體業務程序
2) 曾經獨立操作過類似預算規模甚至更大規模的
項目,對資金使用的細節部分有具體直觀的操作經驗。例如,具體建築環節佔用資金比例的合理範圍、不同建築分包商的具體職責、建材定貨的正常管道以及市場上原材料價格浮動範圍等。
3) 必須掌握建築公司的資金發放權,同時也有充分的授權可以隨時進行現場施工檢驗,並有權對建築公司的所有帳目,收款和放款的單據,甚至盈利多少進行財務審計。

在ALC操作的每一個
項目進入到了施工階段時,建築商在使用包含EB-5資金在內的全部資金之前,必須經過該協力廠商監管機構的嚴格審核過濾,從而避免不必要的過度放款,杜絕資金被放任使用的可能。


接下來,在資金發放後的一個月內,監管機構會進行下一個更重要的跟進工作:對專案進行施工現場的檢驗,來進一步確認資金使用在了正確的地方,並出具施工進度報告。 

報告須包括:
a. 檢驗時建築商完成施工總量的大致比例和建築進展情況
b. 支出明細中每一分項在檢驗時的大致完成比例
c. 施工現場照片


ALC投資人在I-526遞交後,都會定期收到
項目施工報告,含以上所有資訊。所有項目全部都有協力廠商專業建築施工公司提供全面資金管控及施工監管,確保EB-5投資人需要的建築就業100%到位,EB-5資金安全運轉!

項目選址
萬豪費爾菲德套房酒店選址於北卡州伯克縣(Burke County)的摩根頓市(Morganton),離北卡夏洛特市(Charlotte)和阿什維爾市(Asheville)僅有一個多小時的車程。摩根頓市是伯克縣的縣城,坐落在藍嶺山脈(Blue Ridge Mountains)的卡托巴河邊。該市的Blue Ridge Parkway蜿蜒穿過該縣的西北部,是美國最著名的高速公路。

摩根頓市

摩根頓市環境優美,適宜居住,被稱為“大自然遊樂場”,有北卡州大峽谷之稱的Linville Gorge峽谷和占地超過50萬英畝的皮斯加國家森林(Pisgah National Forest)。

Linville Gorge峽谷


皮斯加國家森林

伯克縣擁有兩個州立公園 - 詹姆斯湖州立公園(Lake James State Park)和南山州立公園(South Mountains State Park)。詹姆斯湖州立公園位於該縣的西部,橫跨一個6,812英畝的水庫,公園可以划船、 游泳、 釣魚或進行其他水上活動。南山州立公園占地18,000英畝,海拔3000英尺,有80英尺的瀑布。該公園有超過40英里的徒步路線,山地自行車愛好者還可以騎行17英里的環路。

詹姆斯湖州立公園


南山州立公園

除了美麗的自然風景之外,摩根頓市還緊鄰三所頂尖的州立大學,包括北卡羅萊納大學阿什維爾分校,北卡羅萊納大學夏洛特分校和阿巴拉契亞州立大學。

北卡羅萊納大學阿什維爾分校

伯克縣擁有多元化的公司,許多國際公司的製造業務選址在伯克縣。這些公司包括Viscotec Automotive Products,Continental Teves和Caterpillar。Google和Facebook在附近城鎮建設了資料中心,位於北卡羅萊納州森林城的Facebook資料中心距離摩根頓市僅不到一小時車程,位於北卡羅萊納州勒努瓦市的Google資料中心距離摩根頓市不到30分鐘。

北卡萬豪費爾菲德套房酒店的具體位址是400 North Green Street, Morganton, North Carolina 28655。酒店所在位置交通非常便利,位於40號高速路旁,緊鄰各大國家公園和北卡幾大主要城市。

詳細地址:400 North Green Street, Morganton, North Carolina 28655

管理團隊
項目的開發管理工作將由摩根頓酒店開發有限責任公司(Morganton Lodging Management, LLC)承擔。該公司負責人David Cocco先生有近30年的連鎖酒店開發經驗,成功開發完成8所萬豪酒店,並且管理匹茲堡地區15所酒店。其管理的公司團隊總共榮獲萬豪集團頒發的30個獎項,包括年度創新獎,年度精品酒店設計獎等。由其開發完成的項目包括萬豪長住酒店,萬豪春丘套房酒店等。根據美國三大信用公司提供的信用報告顯示,萬豪費爾菲德套房酒店的主要負責人David Cocco先生信用記錄良好,無拖欠款記錄。

抵押商業地產估值
酒店優越的地理位置,準確的市場定位,配套的設施,全方位的服務將吸引大量前往當地休閒度假顧客,商業前景樂觀。酒店建築施工期為18個月,開業時間預計在2020年。根據世界領先的酒店地產估值及諮詢公司U.S.HOTEL 提供的估值報告,酒店建成後估值為1,380萬美元,穩定經營後估值將達到1,510萬美元,是EB-5貸款額的數倍。

現金流和財務預測
為了預測酒店建成後投入使用的現金流及財務狀況,酒店開發商對酒店專案地點,競爭狀況,市場分析、財務預測、遊客流量等方面的因素進行了綜合考慮: 

• 酒店所在位置地理位置優越,交通便利
• 未來經濟增長勢頭樂觀,市場需求強勁
• 摩根頓市環境優美,緊鄰各大國家公園和北卡主要城市
• 酒店房間狀況最優,較周邊酒店具有競爭優勢 
• 連鎖知名品牌,帶來網路效應

在前述宏觀市場分析的基礎上,綜合酒店周邊商業及競爭者的經營資料,酒店開發商對建設完工後的未來五年的財務運營狀況進行了保守的預測,詳見如下表:


綜上所述,萬豪費爾菲德套房酒店SBA 7(a)
項目是優質EB-5投資移民項目,將EB-5資金以政府平臺方式投入到美國中小企業,促進經濟發展,積極創造就業。而投資移民申請所需就業全部來自建築產生的間接和衍生就業,完全不需任何完全不需任何經營產生的直接就業,消除了投資人永久綠卡獲批的不確定性。

SBA 7(a)貸款和EB-5資金的完美結合,真正意義上解決了綠卡和資金安全的雙重保障。


來源:美國移民ALC



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