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投資移民

2018年5月還值得申請投資移民嗎(二)?
流覽次數:1088    添加時間:2018/5/10    來源:Frank Tsang臧煜卓

2018年4月NAHB指數為69
-房產開發商對美國房產市場持有樂觀的態度
-當指數高於>50,表明房產市場在擴張
-當指數低於<50,表明房產市場在萎縮
 
什麼是NAHB指數?
NAHB是由全美住房開發商協會(National Association of Home Builders)富國銀行(WellsFargo)每個月通過針對協會裏的開發商展開的調查問卷,進而收集並製作出的一個指數。由每個開發商對當前房屋出售情況的打分,未來六個月內出售房屋情況的打分和未來潛在顧客數量的打分綜合而成。所以該指數反映的是營建商對市場形勢的預期。
 
NAHB指數趨勢:

2018年四月份NAHB指數均為69,這一指數於去年同期相比增長了1.47%。雖然開發商指數從2018年開始就在逐漸下降,但是依然是高位,這個情況反映了開發商認為他們還在擴張階段且今年上半年的預期要好於去年上半年。值得注意的一點是,這已經是NAHB指數從2014年7月以來持續46個月高於50的位置,而當指數高於>50時,表明房產市場在擴張;當指數低於<50時,表明房產市場在萎縮。
 
美國四大區NAHB指數:

美國人口調查局將美國分成四大地區,分別為東北部地區(Northeast)、中西部地區(Midwest)、南部地區(South)和西部地區(West)

 
美國四大地區(東北部地區、中西部地區、南部地區、西部地區)的NAHB指數。下圖為從2014年到現在NAHB指數的走勢圖。

可以看到,中西部,南部和西部從2015年以來基本一直維持在50以上,尤其是在去年保持在一個較高的位置。這說明了開發商對這三大地區的未來發展趨勢十分看好。雖然東北部在過往的3年都基本在50以下,但是從去年第四季度開始NAHB指數持續保持在50以上,說明開發商們對這個區域的房地產市場持謹慎但轉為樂觀的態度。
 
以上資料來自優投房

關於夾層融資和高級貸款這個話題的討論一直是EB-5行業關注的熱點內容,究竟這兩者的區別何在,EB5投資者雜誌邀請了幾位EB-5行業的專家就此話題進行的深入的探討和分析,並由Michael Gibson撰稿,發表在其中一期的中文雜誌中。
 
一個EB-5項目中EB-5融資的類型很大程度上決定了投資者資金所承擔的風險,每一位EB-5投資者都應該瞭解貸款結構將會如何影響一個EB-5項目的成敗。今天我們為大家介紹:通過EB-5填補差距——夾層融資和高級貸款區別何在?
 
房地產開發商正越來越多地以EB-5為管道籌措項目資金。其靈活性、經濟條件(即利潤率、還款條件)和一般信貸條件(即融資和契約條款)使得EB-5對於項目而言成為幾乎所有其他類型資金來源的替代方案,且極具吸引力。
 
紐約大學史登商學院的一項報告表明,大多數專案中的EB-5資金都是以項目貸款而非項目股權投資的方式配置的,報告還稱該趨勢已經持續了數年之久。
 
通常,EB-5資金是開發商口中的“次級融資”。次級融資是一種在償付和拖欠抵押方面受項目高級貸款制約的貸款類型。在EB-5項目中,典型情況下次級融資以“夾層貸款”的形式構成,夾層融資通過抵押一部分擁有項目建造地房地產的商業實體的所有者權益來保障(這本身並不是一種房地產抵押,而是擁有房地產的實體的抵押)。


 
夾層融資可以看作債務和股權融資的混合,賦予借款人在開發商無法償還貸款情況下取得擁有 項目所在地房地產所有公司的所有權或股權利益的權利。夾層借款人獲得所有人權益的權利受高級借款人的制約,並受債權人間協議的管理,債權人間協議通常會限制夾層貸款人實施補救措施的時機和方式。
 
高級貸款是銀行或類似金融機構給公司或個人發放的債務融資義務,通過借款人資產的第一留置權而保障,高級貸款的這種留置權和支付權淩駕於在借款人或相關項目的其他借貸義務之上。高級借款人以一種全款返還幾率最大化的方式來結構所有 項目,通常對於夾層借款人和資金來源中的所有其他方都是不利的。這種貸款被認為比針對借款人的所有其他債權級別更高,也就是說在項目陷入困境的情況下,高級銀行貸款必須優先於其他利益單位第一個獲得返款。
 
由於高級銀行貸款通常是通過借款人資產抵押來保障的,若借款人無法履行其償還義務,這些用於保障高級銀行貸款的資產可以進行出售,在其他債權方、優先股東和普通股東獲得任何償付之前,優先用於全款償付高級貸款。
 
Regional Centers Holding Groups集團首席執行官兼創始人John Shen表示,取得高級貸款為貸款資金應對破產或抵押品償還提供了最佳損失保護。若EB-5資金成為高級貸款的一部分,有了一份完善的商業承銷指南,失去投資資金的風險就將大大降低。
 

無論是高級貸款還是夾層貸款,開發商都需要資金,但由於簽證排期倒退,從中國申請人處取得這些資金變得越來越難以實現。可用投資人數量變少,導致對以傳統資金市場方式構成的投資的需求越來越大,以保護EB-5投資者的權益。
 
另一個趨勢是借款方種類的不斷增加。紐約大學的報告發現,幾個主要開發商已經形成了多種借款工具來取得房地產開發貸款,包括夾層貸款,為不相關開發商的建築專案募集資金。他們中的一些開發商借款人中不乏為他們自己項目尋求EB-5融資的開發商。
 
以上資料來自EB5投資者雜誌
 
八歲兒童獨立申請EB-5的時代正式開啟
 
孩子只有8歲,父母又因為各種原因無法或者不願意移民,孩子還有申請EB-5移民美國的機會嗎?絕大部分美國移民律師的答案往往是模棱兩可的。美國移民法(INA)確實沒有規定主申請人的最低年齡,不過法律常識告訴我們,一旦年齡低於18歲,如何能保證申請人具備法定的行為能力就是個小小的課題。美國的投資移民是由美國移民法(INA),各州公司法,證券法甚至投資人簽約國民法和公司法的複雜法律框架共同規範的,沒有所有相關法律領域的專家們共同操盤和美國移民局的確認,普通移民律師大多不敢輕易鼓勵年齡未滿18歲人士以主申請人名義簽約。
 
美國移民局負責人早先在一次相關利益方電話會議上(Stakeholder Meeting)回答投資移民是否有最低年齡限制時,已經提出“移民法對申請人沒有最低年齡限制,但(主)申請人必須具備按照申請人居住地法律規定的完成簽約所須民事行為能力並能有效參與公司管理”。英文原文如下:“While there is no minimum age requirement directly under the INA, the investor must establish competency in either the country or state of residence when signing contracts, agreements and other documents relating to the investment. Further, the investor must also establish that he or she is competent to engage in the management of the enterprise”以上這段話的含義雖然並不難理解,但能通過有針對性的簽約條款處理好非完全行為能力人簽約和從事管理的法律有效性,並且在移民局和證監會需要補充說明的情況下提供完整和系統的法律解釋並不是件容易的事。
 
在ALC美國借貸中心執行長John的領導下,多位美國移民法,公司法,證券法律師參與了研討,反復論證了美國相關法律對此的規定,John本人也通過中國的民法及合同法律師對該年齡段申請人在中國境內簽約的合法性進行了充分的確認。ALC的專家團終於在美國移民律師協會(AILA)EB-5年會後確認了目前的低齡申請方案,並通過移民局EB-5審批團隊進行了確認。
 
以下簡單羅列與投資移民相關的法律中對於最低年齡的相關規定,協助專業人士進一步理解:
 
1. 美國移民法(INA) - 該法中唯一對年齡稍有挑戰的是調整身份前“收集指紋”(Biometrics)的法定最低年齡是14歲。不過,按照該法律規定,申請人年齡低於14歲無法收集指紋並不構成移民局拒絕移民申請的理由。
 
2. 美國EB-5項目所在州公司法(Corporate Law) - 如果專案法律構架是有限合夥(Limited Partnership),美國各州的有限合夥法對加入有限合夥的所有合夥人(partner),包括普通合夥人,都沒有任何年齡限制。如果項目法律構架是有限責任公司(LLC),那麼就要看項目具體在哪個州了,美國有些州確實規定了有限責任公司的成員(member)必須年滿18周歲。
 
3. 美國證券法(Securities Act)- 該法對合格投資者(Accredited Investor)沒有明確年齡限定,只要按照D條款第501規則中第6項規定(Rule 501 of Regulation D)申請人有至少100萬美元資產即可符合規定,而這筆錢可以來自父母或者親友的贈與。
 
4. 簽約地民法/公司法 - 中國的民法通則和合同法規定,如果簽約人年齡不足18歲,保守方案只須父母中一人同時簽字即可形成“民事代理”,保證簽約有效。
 
需要強調的是,根據以上法律規定,在中國境內所有協議的簽字方式和部分涉及管理的規定須有特殊的處理辦法。對於沒有太多經驗的移民律師,處理中稍有不慎,也可能帶來麻煩。今後區域中心控股集團在中國境內開始正式接受年滿8周歲中國公民作為美國投資移民EB-5項目的主申請人。區域中心控股集團下屬的六家區域中心成為率先在中國市場正式推出此項新政策的EB-5區域中心。這項政策將為眾多感興趣移民美國的中國家庭提供一個嶄新的選擇,為千千萬萬家庭的移民規劃大大增加機動性,具有深遠的里程碑意義。
 
2017年2月20日,由ALC美國借貸中心帶頭建立的EB-5簽證優化基金“EB-5 Visa Efficiency Fund” ,旨在為所有因為漫長排期等候的投資移民申請人謀福利,敦促美國國務院縮短簽證排期,讓所有申請人早日獲得臨時綠卡。
 
總結:ALC美國借貸中心的SBA 504貸款項目全部採用建築完工擔保與(只使用)建築間接和衍生就業相結合的策略,確保EB-5投資人需要的就業100%全部到位,全部EB-5資金安全運轉!ALC美國借貸中心,只提供最安全最可靠的項目,幫助投資人海外定居,實現美國夢。
 
更多資訊,歡迎收聽我們網上講座:
2018年5月還值得申請投資移民嗎?
https://m.qlchat.com/topic/2000001236747417.htm?shareKey=abd250681ae03786ce97bc1fb6245b28
 
 
作者:Frank Tsang臧煜卓
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