【ALC新項目火熱繼續】No.52 紐約長島登高精品酒店（SBA已批准）
流覽次數：3417    添加時間:2016/11/9    來源:RCH走進美國

紐約長島登高精品酒店(Ascend Collection Hotel Long Island City) ALC美國借貸中心SBA商業不動產按揭抵押貸款第52號項目發佈

38-43 12th Street Long Island City, New York 11101

項目概述
登高精品酒店是美國精品國際酒店集團旗下的品牌。美國精品國際酒店集團（Choice Hotels International）是世界排名第二的飯店特許經營公司。精品最早起源於信譽良好的品質客棧（Quality Inn）連鎖集團，這是一家以中等價格一貫的高品質服務的飯店業先驅。1981年，隨著舒適酒店（Comfort Inn）的開設和發展，精品開始快速發展。在相繼收購了Clarion、Rodeway Inn和Econo Lodge之後，精品又對Sleep Inn和MainStay Suites進行了革命性的改造，使自身的業務範圍得到全面拓展，從經濟型消費到高消費，從基本服務到高檔次的娛樂享受，各種服務無所不包，能夠滿足社會各階層人士的需求。精品目前已在36個國家開設了4000多家飯店、小旅館、全套間飯店和度假區，並有部分正處於是建設之中，這些飯店分屬於以下品牌：Comfort, Quality, Clarion, Sleep Inn, Ascend, Cambria Suites, Suburban, Econo Loddge, Rodeway Inn和MainStay Suites。

美國精品國際酒店集團旗下酒店品牌

紐約長島登高精品酒店位於紐約州長島（Long Island），詳細地址：38-43 12th Street, Long Island City, New York,11101。長島是北美洲在大西洋內的一個島，位於北美洲東海岸邊，屬於美國紐約州，長190千米，寬約20到30千米，從紐約港伸入北大西洋。長島處於北溫帶，這裏三面環海，島上佈滿森林，雨量充沛，氣候濕潤；由於屬於海洋性氣候，夏季並不炎熱，被認為是世界上最適於人類居住的地區之一。這裏也是富人聚集的地區，很多美國富人，包括國外富豪都在這裏置辦了房產。酒店占地0.12英畝，共十層，擁有客房72間。酒店設施完備，有健身房，會議室，洗衣房，商務中心等。酒店地理位置非常方便，位於長島市中心，且離紐約曼哈頓僅15分鐘車程。酒店的整體設計走精品路線，無論是休息、工作或享樂的空間都非常寬敞，讓旅客感受時尚的空間佈局、靈感四溢的設計風格以及合理價格的同時，享受到更加怡然自得的舒適住宿環境，是旅遊度假或商務出差的最佳選擇。酒店建築施工期為15個月，開業時間預計在2018年。


項目優勢
• 政府多重金融風控審批。紐約長島登高精品酒店(Ascend Collection Hotel Long Island City) SBA 504貸款項目較之一般的EB-5項目具有更加嚴格的金融風控程式。為了獲得EB-5資金，它不僅要符合美國移民局對EB-5項目法律和就業的普遍性要求，還要通過美國中小企業局近乎苛刻的多重金融風控審批。代表美國聯邦政府的中小企業局將對企業的資信狀況，抵押償付件，未來現金流進行嚴格審查和分析，符合要求的企業才能獲得貸款。

• 酒店未來現金流有保障。酒店建設的資金需求為1740萬美元，其中250萬美元將來自5名EB-5投資者。除了中小企業局的嚴格風控外，貸款擔保人優秀的信用評級，以及酒店客觀的未來現金流都為項目還款提供了保障。酒店建成後的估值將達到2050萬美元，穩定經營後的估值將達到2170 萬美元，是EB-5貸款數額的數倍。

• 兩倍以上固定資產抵押，EB-5資金處於清償第一順位。SBA 504貸款條例中明確規定，如果企業遲付或止付應還貸款，銀行或貸款機構有權沒收並拍賣企業已經購買下的固定資產並通過債務清償找回貸款損失。投資人的EB-5資金在清償順序上擁有第一優先權，SBA所提供的貸款，在清償順位上位居第二，在EB-5資金之後。因此，SBA 504貸款專案的資金追償機制便成為了EB-5的“安全墊”。

• 項目選址優勢明顯。酒店位於紐約長島市（Long Island City）。長島市位於紐約州，是皇后區最西邊的一個社區，與曼哈頓僅東河（East River）相隔，近年成為大家追捧的最佳觀景及住宅區之一。該市商業發展潛力濃厚，經濟增長勢頭樂觀。酒店地理優勢明顯，交通便利。酒店條件優越，建成後入住率無憂，保障充足現金流。

• 完全使用建築就業，項目完工即成功創造就業。項目預計創造的總就業人數將達到85人，完全能滿足5個投資人所需要的50個就業。並且，由於所需的50個就業全部來自建築產生的間接和衍生就業，完全不需要依賴任何經營所需的直接就業，投資人在申請臨時綠卡轉換正式綠卡階段，就創造就業達標這個關鍵問題來講完全不存在風險。

• “等預算完工擔保”，保證項目100%完工。項目有納斯達克上市公司（NASDAQ: TTEK）美國著名的建築施工行家德聰集團（Tetra Tech）提供的”等預算完工擔保“，確保項目100%順利完工，絕無爛尾樓。

資金需求與來源
酒店開發商將目光鎖定在紐約長島，並計畫在此修建登高精品酒店。項目資金總需求量約為$1740 萬美元。資金結構為：美國借貸中心（“ALC”）提供的EB-5第一貸款250萬美元（占總資金來源14%），和非EB-5金融機構提供的第一商業貸款620萬美元（36%），SBA中小企業局的第二貸款522萬美元（30%），以及借貸企業本身提供的現金投入348萬美元（20%）。需要說明的是：美國借貸中心提供的第一貸款250萬美元，系來自5個EB-5投資人的投資款匯總，每個投資人的投資金額為50萬美元。

 


創造就業分析
紐約長島登高精品酒店的就業計算分析將借助以往移民局批准的多個酒店項目的成功經驗，從酒店所需的直接就業和建築產生的間接和衍生就業入手，按照美國移民局批准的RIMS II標準方式計算出總共就業人數。

A. 由於建築帶來的間接和衍生就業：根據不少於$1054萬資金投入建築施工來計算，這部分產生的間接和衍生就業總數將在53人。(注意：因建築施工不滿兩年,直接就業將不能計算在內)

開發完成後項目正式開始經營產生的就業：按照移民局認可的當地同行業就業規模，經營將需要新增20個直接就業崗位，並因此而刺激產生至少12個間接或衍生就業崗位，從而在經營產生的就業人數將達到至少32個。

因此，本項目的總就業數將會達到85人，能滿足8位EB-5投資人對就業的需要，按照美國借貸中心的貸款計畫，本項目將募集5位EB-5投資人參與貸款,就業的總人數是完全符合美國EB-5項目就業要求的。所需的50個就業將全部來自建築產生的間接和衍生就業，完全不需要依賴經營所創造的直接就業。投資人在I-829申請臨時綠卡轉換正式綠卡的時候輕易滿足移民局對就業數量達標這個關鍵點的要求，繼而為獲得正式綠卡上了一道強有力的保險。

第三方資金管控及施工監管
美國借貸中心所有EB-5項目全部有第三方監管機構做最全面的資金管控及施工監管。首先，第三方監管機構需有效監控資金的使用,並確保資金的使用符合美國移民局以及相應行業機構的要求，所以此第三方機構必須具備以下三個特點：

1) 其本身應該是大型建築公司，熟悉建築施工相關的法律規定及具體業務程式。
2) 曾經獨立操作過類似預算規模甚至更大規模的項目，對資金使用的細節部分有具體直觀的操作經驗。例如，具體建築環節佔用資金比例的合理範圍、不同建築分包商的具體職責、建材定貨的正常管道以及市場上原材料價格浮動範圍等。
3) 必須掌握建築公司的資金發放權，同時也有充分的授權可以隨時進行現場施工檢驗，並有權對建築公司的所有帳目，收款和放款的單據，甚至盈利多少進行財務審計。

經過反復的實踐和摸索，美國借貸中心最終選定了納斯達克上市公司(NASDAQ: TTEK)，美國著名的建築施工行家德聰集團(Tetra Tech)擔任所有項目資金使用的第三方監管機構。

具體來說，每個月建築商都會向企業主提交當月的資金使用申請並就使用目的進行解釋說明，由企業主批准並放款。一般情況下，企業主不會對自己聘請來的建築商提出的資金使用申請進行嚴格的審核。但是，在選定德聰集團擔任所有 專案資金使用的第三方監管機構之後，所有與建築施工有直接利益關係的參與方，需要達成一個共識,並簽署一份協定。


簽署以上協定的一共有四方：

1) 企業主,也就是項目的所有人，同時也是借到EB-5貸款的公司
2) 企業主雇傭來完成建築開發的建築商，也是資金的直接使用者
3) 代表EB-5投資人的區域中心，即美國借貸中心
4) 區域中心選定的第三方資金使用監管機構，即德聰集團

此四方協定囊括的內容眾多，但其核心環節為：在美國借貸中心操作的每一個項目進入到了施工階段時，建築商在使用包含EB-5資金在內的全部資金之前，必須經過德聰集團的嚴格審核過濾。在通過四方協議取得企業主認可後，美國借貸中心要求德聰集團直接受理建築商的資金使用申請，且只能批准申請中提出的合理部分。倚仗德聰集團豐富的行業經驗作出準確的第三方專業判斷，從而避免不必要的過度放款，杜絕資金被放任使用的可能。

建築完工擔保
以上四方協議中除了對建築施工資金進行了充分管控之外，還有一項最為重要的功能，也是在中心所有EB-5項目移民申請中的起到最關鍵作用的功能:建築完工擔保。這樣一來，建築施工的風險就完全消失了。經就業分析顯示，該 項目所需就業全部來自於建築過程中的非直接就業，即全部就業隨施工過程結束自然到位。所以項目建築的順利完工至關重要！

項目選址
紐約長島登高精品酒店位於紐約州長島市（Long Island City），是皇后區最西邊的一個社區， 與曼哈頓僅東河（East River）相隔， 被皇后區大橋（Queensboro Bridge）分成南北兩塊，南接布魯侖綠點區（Green Point），北接皇后區的阿斯托利亞（Astoria）。

長島市地點得天獨厚，與高樓林立的曼哈頓隔海相望，近年成為大家追捧的最佳觀景及住宅區之一。長島市原本是紐約市工業及貨儲中心，早年聚集了許多工廠、貨艙、衣廠、食品加工廠等等，如華人品牌鄺記食品公司的加工廠、梅西百貨的倉庫和工廠等等。全美最大的幸運餅乾（Fortune Cookie）製造商雲吞食品公司(Wonton Food Inc.) 位於長島市。

紐約長島

長島市交通四通八達，十分便利，有地鐵7、E、M、R、N、Q 線貫穿各區。如果開車或搭乘計程車，僅過一橋皇后區大橋（Queensboro Bridge）或中城隧道即可到達。另外，還可以選擇渡輪通往曼哈頓，5分鐘到達城東區、25分鐘到達華爾街。另外，長島鐵路在長島市也設有兩個停站點。

皇后區大橋Queensboro Bridge

長島市的人文景觀十分豐富， MoMA PS1是全美成立最早也是最大的非營利性現代藝術博物館，定期會舉辦各種頂尖藝術展覽和表演；另外，5千英尺的巧克力工廠劇院（Chocolate Factory Theater）常年呈現跨學科的實驗性表演，注重用視覺敘事；還有在舊賀卡廠裡打造的藝術家集散地Flux工廠，民眾可以來此參觀開放的藝術工作室、聽講座、看影片等；還有在廢棄垃圾填埋場上修建的蘇格拉底雕塑公園（Socrates Sculpture Park），是一個擁有大型雕塑作品和多媒體設計的戶外博物館，定期舉辦針對兒童、青少年和成年人的藝術講座、免費戶外表演和海邊野餐活動等。

MoMA PS1 博物館


蘇格拉底雕塑公園（Socrates Sculpture Park）

紐約長島登高精品酒店的具體位址是38-43 12th Street, Long Island City, New York,11101。酒店位於長島市中心，所在位置交通非常便利，離紐約曼哈頓僅15分鐘車程。

紐約長島登高精品酒店選址衛星圖


詳細地址：38-43 12th Street, Long Island City, New York,11101

管理團隊
項目的開發管理工作將由Ari酒店開發有限公司承擔。Ari酒店開發有限公司的總裁Ari Birnhack先生有超過20年的商業開發經驗，涉及的商業類型廣泛，包括房地產開發，酒店管理，酒店燈具製造等，在各個行業都有很高的聲譽。該項目的建築商Promont建築開發公司是全紐約最大的建築公司之一，參與建設的酒店遍佈全紐約，由該公司開發的 項目的設計都各具風格，成為紐約當地的特色地標建築。根據美國三大信用公司提供的信用報告顯示，紐約長島登高精品酒店的主要負責人Ari Birnhack信用記錄良好，無拖欠款記錄。

SBA 504貸款風險評估
按照SBA504貸款的標準放貸條件，該項目須經過美國中小企業局近乎苛刻的多重金融風控審批。此項目的土地及商業建築價值將全部用於兩個貸款的風險抵押，美國借貸中心的EB-5資金屬於第一貸款的一部分，將佔據第一清償順位，美國中小企業局的第二貸款處在第二清償順位，為投資人的第一貸款創造資金的“安全墊”。項目基本條件符合504貸款的資格要求,詳細情況請見下表：


抵押商業地產估值
酒店優越的地理位置，準確的市場定位，配套的設施，全方位的服務將吸引大量前往當地休閒度假顧客，商業前景樂觀。酒店建築施工期為15個月，開業時間預計在2018年。根據世界領先的酒店地產估值及諮詢公司HVS提供的估值報告，酒店開業經營後估值將達到2,050萬美元，穩定經營後的估值將達到2,170萬美元，是EB-5貸款額的數倍。

現金流和財務預測
為了預測酒店建成後投入使用的現金流及財務狀況，酒店開發商對酒店專案地點,競爭狀況，市場分析、財務預測、遊客流量等方面的因素進行了綜合考慮,現簡要羅列於下：

• 酒店所在位置地理位置優越，交通便利
• 未來經濟增長勢頭樂觀，市場需求強勁
• 長島文化產業和旅遊產業資源豐富，吸引旅客
• 酒店房間狀況最優，較周邊酒店具有競爭優勢
• 連鎖知名品牌，帶來網路效應

在前述宏觀市場分析的基礎上，綜合酒店周邊商業及競爭者的經營資料，酒店開發商對建設完工後的未來五年的財務運營狀況進行了保守的預測，詳見如下表：


綜上所述，紐約長島登高精品酒店SBA504項目是優質EB-5投資移民項目，將EB-5資金以政府平臺方式投入到美國中小企業，促進經濟發展，積極創造就業。而投資移民申請所需就業全部來自建築產生的間接和衍生就業，完全不需任何完全不需任何經營產生的直接就業，消除了投資人永久綠卡獲批的不確定性。

SBA504貨款嚴格的風控準則，和獨特的資金結構，要獲得EB-5資金和政府貸款的企業須經過多輪次風控審批，只有“僅憑未來現金流就足以還貸”的極少數優質中小企業才能接受貸款。成倍的抵押資產，和第一順位元的清償順序，更是給EB-5投資人提供了最大限度的資金安全。而其標準化的金融產品特性，也給投資人搭建了幾年後合理自然的退出方式。

SBA504貸款和EB-5資金的完美結合，真正意義上解決了綠卡和資金安全的雙重保障。


來源：RCH走進美國


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