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美國中小企業局與投資移民(二)SBA 504 貸款項目風控及審批
流覽次數:1870    添加時間:2016/10/5    來源:USLawChina

美國聯邦中小企業局與投資移民EB5項目(二)
-----SBA 504 貸款項目的風控及審批

SBA 504貸款項目的審批標準與流程是非常嚴格的一種流程,包括了以下的步驟:

CDC的審批原則:完全遵照SBA標準操作流程 SOP 50 10 5的要求,對申請企業進行七道審核,審核內容主要包括:
1. 資產負債財務分析,
2. 根據損益記錄做的還貸能力分析,
3. 對比行業均值做的財務趨勢分析,
4. 針對企業主和管理團隊做的個人信用和行業經驗分析,
5. 抵押資產估值和清償能力分析,
6. 企業信用分析等,
7. 貸款擔保人信用分析。
當CDC內部審核通過後,CDC會把所有申請企業資訊提交SBA做最終批准,這個過程如果順利大致需要兩周左右。一般來說,CDC內部批准的申請及少有被SBA推翻的情況,原因是CDC審核標準就是SBA一手制定的。第一貸款借貸機構的審批原則並不需要採用SBA的標準,往往是該銀行或金融機構自己制定的內部標準。SBA一旦批准一個項目,批准書會通過CDC發給申請貸款企業和第一貸款借貸機構。貸款的審批也就徹底結束了。
一般而言,貸款的批准預算總額是由所開發/購買的固定資產的商業價值決定的,並經中小企業局審核後最終書面確認。也就是說,為了預防預算注水,CDC與各借貸機構必須根據有專業資質(有效的地產評估執照)的商業估值公司提供的固定資產估價報告中的估價值確定放貸總額。

SBA 504貸款的批准涉及到三道不同的貸款批准程序:
1. 第一貸款借貸機構的批准,(EB5 資金與金融機構的資金共同擔任這部分的貸款)
2. CDC的內部批准,(金融機構擔任過度貸款到完工後,屬於第二順位還款 )
3. SBA最終批准。(金融機構在完工後,取代第二順位的過度貸款)
需要明確的是,沒有SBA對具體項目的最終書面批准書(SBA Authorization),申請貸款企業就無法按照SBA 504貸款的規定得到兩個貸款中的任何一個。通常,第一貸款借貸機構的審批與CDC的審批是同步進行的,根據項目的複雜程度,協力廠商檔(可行性分析,環境報告,估價報告,建築合同,建築擔保合同等)到位速度,以及申請企業的配合程度不同審批的時間長短也有很大差別,最快的審批程式大致需要2個月,慢的情況下5-6個月也屬於正常。

SBA 504 貸款中政府第二貸款及其過渡貸款
在每一個批准的SBA 504貸款中,CDC都要代表美國政府提供第二貸款給獲批企業。第二貸款的總量不得超過批准預算的40%。這個第二貸款的資金本身並不是直接來源於美國政府的聯邦預算,而是美國政府利用自己的政府信用在金融市場上籌集來的。具體做法是,在SBA批准了一個504貸款後,美國政府會正式在金融市場上針對長期機構投資人 (退休金公司,保險公司,大型基金等) 募集用於第二貸款的資金,並以政府名義100%擔保第二貸款的企業還款。未來在企業違約,遲付或止付應還貸款的情況下,美國政府歸還長期投資人還未回收的貸款本息。由於美國政府使用政府信用擔保,這部分第二貸款的募集從來不缺乏投資人。

然而,由於這個第二貸款的資金募集過程需要一定時間,通常至少90天,因此在貸款交割日時資金還無法到位。美國政府的解決方法是,使用某個借貸機構的資金做為過渡貸款,先替代政府的第二貸款完成貸款交割,在此後的幾個月內,當第二貸款的募集完成後,由CDC一次性“置換”出過渡貸款,實現政府第二貸款的最終到位。為此,在SBA批准504貸款的時候,SBA就已經在批准書上直接指定了一家借貸機構提供過渡貸款,並頒發債券(Debenture)給該機構,保證資金到位後完成兌付。通常這個短期的過渡貸款因為是美國聯邦政府的債券而沒有任何風險。

對於需要開發固定資產的504貸款項目,SBA規定政府貸款“置換”過渡貸款的時間必須在建築施工完工之後。

SBA 504 貸款的過戶及違約清償
通常在SBA批准了一個504貸款後一兩個星期內貸款就要完成過戶交割,如果是開發建設新的固定資產,在貸款交割日,借貸機構同樣會得到企業簽署的貸款協定和待開發固定資產的抵押文書。在貸款交割後,企業啟動建築施工,並按照建築施工的實際資金需要每個月分批接受不同來源的所有貸款款額。通常借貸機構會聘請協力廠商資金管控公司對每一筆匯款的具體用途進行嚴格審核,並取得相應收據備案,監督企業按照項目實際需求使用資金。企業在建築開發過程中的貸款還款通常是通過貸款交割日強制要求企業預留足夠數額資金來保證的,因此企業在建築開發過程中不存在遲付或止付貸款的問題。如果企業在建築開發完成後違約,遲付或止付應還貸款,借貸機構同樣有權依法沒收並拍賣企業已經開發完成的固定資產並通過債務清償找回貸款損失。

SBA 504 貸款違約的風險
由於504貸款審批風控極其嚴格,獲批貸款的企業現金流充足,發展速度快,在504貸款的還貸過程中違約率極低。由於每個項目都有價值充足的固定資產作為貸款抵押,同時還有資產實力雄厚的貸款擔保人,在貸款違約情況下完成資產沒收清償找回貸款損失也相對容易。這使得504貸款項目成為美國最安全的金融投資手段。
SBA公佈的2004年到2014年間504貸款的違約率統計。經歷過2010年的高峰之後,當前的違約率已經下降到1%以下。美國權威機構統計的中小企業違約指數(SBDI)。看得出來,進入2015年後,貸款遲付91天到180天(符合沒收清償條件)的比例只有千分之三。

有了這樣微乎其微的違約繳款,反倒是符合美國移民法在投資規定中------資金必須投入一個風險的項目。也就是任何一個保證還款的項目都會被移民局拒絕申請,投資人要自己衡量哪個項目才是風險最小的項目。ALC區域中心的審批還排除了SBA504投資項目沒有建築資產的項目,因此,截止到2016年6月的加州州政府官方記錄如下:
在2015年完成項目數(13),總完成項目數(40),創造直接就業數(896),間接/衍生就業數(2146),投資額(1.43億),年度及歷史526申請數(120及 302位),以及526批准率(100%)共八項指標均排在全加州第一位。

下一篇,將介紹項目創造就業人數及工程的監管關係。

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作者:Frank Tsang臧煜卓
資料參考來源:RCH 區域中心控股集團


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