確保項目完工 | EB-5投資風險控制
流覽次數：3138 添加時間:2016/1/7 來源:EB5Sir
今天來看一篇實戰文章，來自業內朋友Eric
Yao（EB5ADVISER），供EB-5投資者項目選型參考。
對於EB-5投資人來說，最糟糕的結果是既丟了綠卡，又虧了本金。而造成這一後果的最大原因是項目不能完工。本文將就項目完工風險的幾種可能逐一作出分析。
第一：黑心項目方拿錢逃之夭夭。
經典劇情為：區域中心圈了錢後沒投在項目上，而挪為己用。美國證監會在近幾年起訴的幾個EB-5案例，大多屬於這一類。其中，最臭名昭著的案子是芝加哥會展中心項目。在這個案例中，項目方通過偽造檔、誇大開發經驗等手段，欺詐投資；並將投資管理費挪用於個人消費和其他生意。萬幸的是，由於發現及時，而且投資款都在監管帳戶下，所以所有投資人都收回了50萬美金的投資本金。但是管理費有許多都收不回來了。因此對投資人來說，這個案例雖然影響很大，但危害並不是最大的。
相對而言，在另一個近期被起訴的加州養老院案例中，投資人的損失更為慘重。項目方用兩年的時間籌集了兩千萬美金。項目遲遲未能開工，項目方卻將其中的一千萬美金挪為私用。投資人看來只能收回有限的本金。
第二：開發商新手上路，不懂開發而導致項目“爛尾”。
經典劇情為：開發商缺乏經驗，EB-5資金投入項目後項目半途而廢。開發商沒有明顯的欺詐行為，而且主觀上確實希望能通過“廉價”的EB-5資金，成功完成自己的處女作。作者在美國的區域中心工作負責刪選項目時，曾收到大量缺乏經驗的“開發商”要求使用EB-5資金的電話。在他們看來，EB-5資金是容易取得的“笨錢（dumb
money）”，很容易拿到。所幸我們的區域中心老闆和我的意見一致，對於這樣缺乏資歷的開發商一律拒絕。
從資金結構上看，這種項目的EB-5資金通常順位較低，較先投入項目開發。區域中心在控制放款時，沒有有效的約束。結果，投資人錢進去了，開發商搞了土地平整、排了些管子、挖了個坑，但後面卻因為種種原因沒法再繼續了。造成“爛尾”現象最為常見的原因是其他資金沒有落實。所以，我們在選項目的時候，一定要確認項目已經大致具備了開工的所有條件，比如：其他資金證明、地塊控制、政府批文、酒店連鎖文件等。
由於“爛尾”項目通常賣不上什麼價，所以投資人的投資款不容易拿回來。作者認為，“爛尾”項目比欺詐案例更悲劇。欺詐案例還能讓美國證監會起訴項目方，強制項目方用其他財產來償還投資人損失。而對於爛尾項目，投資人非但拿不到綠卡，丟了本金，還不容易告官。
看到這裡，有朋友問：是不是找到有經驗的開發商就風險小了？有經驗的開發商控制項目能力強，通常能完成開發過程。所以綠卡風險確實小了許多。但是，還款風險還是要看資金結構，資產價值評估等。不過，有些投資人不在乎能否還款，那麼找有經驗的開發商就非常重要。
第三：區域中心不懂忽悠，EB-5資金不能完成籌集。
經典劇情為：區域中心不能按時籌集所有EB-5資金，開發商不得不終止EB-5合同。這一風險通常被投資人忽視，卻經常發生。
開發商終止合同的情況有兩種：
1）開發商和區域中心沒有簽署書面合同，開發商說不用就不用了。
2）開發商和區域中心有書面合同，開發商與區域中心協商終止合同。
對於投資人來說，需要做的事情是：
1）確認有書面的EB-5資金合同。
2）確認區域中心有能力完成EB-5融資。
除了項目自身的問題外，區域中心不能按時籌集的原因有：
* 區域中心不知道怎麼包裝、突出項目的亮點；
* 區域中心付給仲介的傭金太少或綁死在一家仲介上；
* EB-5項目所需資金太大；
* 區域中心沒有投入足夠有能力的銷售人員。
需要指出的是，項目的“優勢”不僅僅包括項目自身資金結構、資產價值等實實在在的優勢，還包括一些對項目風險的實際控制並沒有太大幫助的“噱頭”，例如項目所在地為知名的國際的大都市、有所謂在退出時再融資或購買項目的“意向書”、有I-526獲批等。I-526獲批只能說明移民局對於項目假設的框架認可。I-526獲批的項目仍然有可能不能開工而拿不到永久綠卡。
“噱頭”雖然不能降低投資風險，但在投資人比較盲目的現階段，確確實實能幫助項目成功地完成EB-5資金的籌集，讓項目順利開工完工。作者雖然不喜歡“忽悠”，但是不得不無奈地把區域中心的“忽悠”能力作為考評項目的一項指標來看。
原文作者：EB5Sir
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