投資移民

ALC區域中心項目安全分析(上)
流覽次數：3115 添加時間:2018/6/28 來源:Frank Tsang臧煜卓

作為新大陸上最發達的國家，美國有著優美的自然環境，完善的法律體系，優質的教育資源和開放的人文環境，吸引許多外國投資人移民美國。

2018年6月23日，在美國移民DIY直播間，美國法律聯營網執行長Frank Tsang和ALC臺北辦公室經理Eve Hou，與大家分析了ALC區域中心項目安全。

1. 美國EB-5投資移民批准條件
(1) 合法的50萬美金資金來源，進入投資項目中
(2) 申請人年滿法定行為人
(3) 無移民法裏禁止入境條件之人
(4) 配偶及未滿21歲未婚子女可以同行
(5) 不需要個人學/經歷

2. 投資人如何選擇投資項目
據移民局官方統計，截止到2018年5月1日，全美國獲批的EB-5區域中心大大小小總共超過850家，如何在這超過八百多家區域中心裏挑選出最安全最可靠的項目，保障綠卡安全和資金安全，全家成功拿到永久綠卡並完全收回投資款，是所有EB-5投資人最關注的問題。

ALC美國借貸中心是首家使用EB-5資金監控報告和建築完工擔保，確保項目100%完工並完成所有就業的地區中心。EB-5資金作為第一順位貸款，政府資金第二順位，“政府貸款項目審核”，“高級貸款結構保護”及“第三方監管和完工擔保” 這些都是ALC美國借貸中心獨創的EB-5投資利益。

3. ALC美國借貸中心的涵蓋範圍
ALC總部位於美國洛杉磯，在全美已設立12個區域中心，已成功完成近70個項目，覆蓋全美19個州和華盛頓特區。包括加州，紐約，佛羅里達州，華盛頓州，華盛頓DC，俄亥俄州，喬治亞洲，北卡羅來納州，南卡羅來納州，科羅拉多州，堪薩斯州，弗吉尼亞州，新澤西州，賓夕法尼亞州，夏威夷州，伊利諾州，馬里蘭州，印第安那州和亞利桑那州。

4. ALC目前由美國政府支持的貸款項目
美國中小企業局504貸款項目(SBA 504)由美國國會發起，意在鼓勵並促進美國中小企業的發展。美國中小企業局504貸款項目是一個由美國國會特批的融資項目，用於推動經濟發展，創造並維持就業，刺激經濟增長。

美國中小企業局7(a)貸款項目是美國中小企業局在協助中小企業取得資金中，最基本、最常用、數量最大的貸款計畫。貸款最高貸款額為500萬美元，SBA按照一定比例提供貸款擔保。貸款可用於中小企業發展多個方面，其中包含購買地產，重新改造已有設施，採購設備，業務擴展等。

政府節能貸款項目(PACE)是一種創新的融資結構，使商業，工業和其他非住宅物業的業主和開發商可以獲得節能和可再生能源項目的低成本，長期融資。

美國農業部(USDA)貸款項目為符合條件的農村地區的可創造就業的建築開發項目提供貸款，以促進農村地區的經濟發展，創造新的就業機會。

5. ALC聯邦貸款項目的前期風控手段
獲批聯邦貸款的企業同時取得ALC以EB-5資金組成的第一貨款和美國中小企業局以美國政府名義借出的第二貸款。在企業提交貸款申請後，美國中小企業局，中小企業認證發展公司(CDC)和美國借貸中心貸款部要先後完成三輪風控審批。

6. ALC聯邦貸款項目的資金組合
聯邦貸款，以SBA 504貸款為例，要求貸款企業自有資金不少於10%，貸款包括了兩個性質和資金來源的資金：
(1) 至少50%來自民間銀行或貸款機構的第一貸款；
(2) 最多40%來自於中小企業局提供的第二貸款，第二貸款由CDC(Certified Development Company認證發展公司)負責從二級金融市場融資借出，代表美國聯邦政府貸給批准的企業。

7. 如何審批聯邦貸款項目的貸款風控
認證發展公司–CDC (Certified Development Company)
CDC是一類由SBA頒發執照的非營利性機構，主要經營SBA504貸款和其他一些中小企業貸款。在SBA504貸款操作上，CDC代表美國政府為企業提供上限為總批准預算額度40%的第二貸款，並負責對申請貸款的企業進行嚴格的信貸審核，評估企業的信用，有效判斷企業的還貸能力，把企業遲付和止付貸款的風險減少到最低。CDC的審批原則採用SBA的標準操作流程SOP 50 10 5 (https://www.sba.gov/)，審批標準明確要求申請貸款企業以未來現金流作為還貸的主要資金來源，現金流不夠強不得批准貸款。

CDC對申請企業進行七道審核，審核內容主要包括：
--資產負債財務分析；
--根據損益記錄做的還貸能力分析；
--對比行業均值做的財務趨勢分析；
--針對企業主做的個人信用分析；
--針對管理團隊做的行業經驗分析；
--抵押資產估值和清償能力分析；
--企業信用和貸款擔保人信用分析等

8. ALC聯邦貸款項目的風險
由於聯邦貸款審批風控極其嚴格，獲批貸款的企業現金流充足，發展速度快，在聯邦貸款的還貸過程中違約率極低。由於每個項目都有價值充足的固定資產作為貸款抵押，同時還有資產實力雄厚的貸款擔保人，在貸款違約情況下完成資產沒收清償找回貸款損失也相對容易。這使得聯邦貸款項目成為美國最安全的金融投資手段。

下麵是SBA公佈的2006年到2017年間504貸款的違約率統計。經歷過2010年的高峰之後，截止到2017年7月，504貸款的違約率已經歷史性地降至0.4%，再創新低。

9. ALC聯邦貸款項目的抵押與擔保
按照SBA標準操作流程（SOP50 10 5）的規定，貸款企業獲取的固定資產須作貸款抵押，並且固定資產抵押的初始估值須不低於SBA批准的項目預算。

除了抵押資產外，SBA 504貸款的借款機構大股東（持有20%或更高比例股份）個人必須提供“貸款擔保”，即以個人資產擔保貸款的返還。

10. ALC聯邦貸款項目的監管
資金監管：在ALC操作的每一個項目進入到了施工階段時，建築商在使用包含EB-5資金在內的全部資金之前，必須經過納斯達克上市公司（NASDAQ: TTEK）美國著名的建築施工行家德聰集團（Tetra Tech）的嚴格審核過濾。

施工監理：確保資金按照計畫規定合理使用，防止資金使用方把資金用於不該使用的地方，杜絕欺詐和資金誤用，制約的對象通常是建築商和企業主。

完工擔保：ALC項目有德聰集團提供的“等預算完工擔保”，確保項目100%順利完工，絕無爛尾樓。

德聰集團（Tetra Tech, NASDAQ: TTEK）
美國著名建築服務商，為每個EB-5項目的建築施工提供完整的“資金監理，現場驗收和建築完工擔保”服務。

由企業主，企業主聘請的（指定）建築商，美國借貸中心和德聰集團共同簽署一份四方協議（Funds Control & Inspection Services Agreement with Completion Commitment），為建築施工全程提供專業第三方資金監理，定期現場驗收的同時，確保建築施工在預算內順利完成。

針對ALC區域中心項目安全，我們後續文章還會再介紹相關資訊。

更多資訊，歡迎收聽我們網上講座《ALC區域中心項目安全分析》
https://m.qlchat.com/topic/2000001481441372.htm?shareKey=a0eb0ebca7899ef0b730785855edfb66

作者：Frank Tsang臧煜卓
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