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美國EB-5投資移民選項目，為何不要只迷信區域中心？
流覽次數：1218 添加時間:2024/6/27 來源:美國EB5一點通

這兩天，看了一封材料，一封問題項目的區域中心發給投資人的信。就不說誰家的了，反正大公司的大項目，該知道的都知道。

大意就是：

你們投EB-5的唯一目的是為了綠卡。當年事情出來的時候為了保項目就業也就是保綠卡，我們可能沒有積極去爭取保投資權益。最終，我們已經實現了就業目標，大家的卡都有了，當年辦EB-5的目的都可以實現。現在，我們發起的保投資利益的訴訟，已經花了很多錢了，訴訟要繼續的話要大家湊錢，否則訴訟將可能無法持續。對了，你們有些人起訴我們，當心不要因此而丟了綠卡。

當年，沖著區域中心名頭去的投資人，不知道收到信後作何感想。不知道，是不是第一次意識到，自己辦EB-5的唯一目的被認為就是綠卡，不要投資回報，不要本金安全。

按照移民法的條文，EB-5投資必須要at risk，也就是：there must be a risk of loss and a chance for gain，這個投資的收益指的可不是綠卡，就是投資收益，法條規定的。

譬如，現在EB-5投資人常見的，每年可以拿到的0.25%的投資收益，就是因為這個法條，才有的。否則這點骨頭，也會被區域中心拿走的。

今天，撇開這些不談。

EB5Sir來談下，為什麼區域中心的模式無法防止項目爆雷。選項目，只看區域中心名氣，而不看項目本身，為何很難避免類似境地的命運。

經常，會看到有投資人選項目被勸，或者一些宣傳話術，選EB-5只選“老牌”區域中心，只看區域中心不看項目，閉眼選，或者隨便被塞了一個項目。

今天我們來說說，為什麼，EB5Sir認為這是錯的。

我們，從EB-5的最基本邏輯來看：

1. 區域中心的歷史往往是與移民局打交道的歷史，而不是項目開發管理風險把控的歷史。

EB-5，30多年的歷史，是一場商業實踐與移民局審案尺度博弈的歷史。從直投到區域中心，從股權到債權，以及資金來源、就業創造、還款擔保等，各個要素層面的博弈歷史。越老越有經驗的區域中心和律師，參與過越多結構和要素的創新和與移民局的博弈。

過去，5-10年就如同一個新行業進入成熟期，區域中心和移民局的博弈過了磨合期。

EB-5的項目結構的創新，基本結束。某些創新已被扼殺，譬如Job bank、贖回問題(房產獨立抵押給投資人個人)等，已經被移民局槍斃掉了。

當下，移民局的審案尺度，特別在項目斷的審判標準，基本是明確和穩定的。

因此，所有相對成熟的區域中心，在成熟律師的幫助下，在項目設計方面，都能嫺熟把握與移民局的博弈。

“老牌”與否，這類經驗已無意義。區域中心們在與移民局博弈的項目設計在滿足綠卡條件方面都已充分成熟。

這也就是，為什麼我說，是個正規的項目，其I-956F都應該能夠獲批的原因，沒有什麼風險：選項目，就選I-956F獲批項目？

最近，移民局的統計數據(暴漲：24財年第二季度，EB-5遞件數出爐)，10%的被拒率看起來不低，但是正兒八經的項目被拒，我一個沒聽到，除了一個項目以前略有些小名氣。

這就是，移民局審案尺度成熟的表現，也是幾乎所有大多數區域中心/律師們成熟的表現。

2. 所有區域中心，在項目開發和風險把控層面，與傳統基金公司項目相比，還停留在極低的水平，甚至處於南轅北轍的道路上。

撇開綠卡這一產物，區域中心實質上是一家基金公司。募集客戶的資金，投進項目，收取管理費。

但是，在實踐中，區域中心與傳統基金公司的差距極大。

很多區域中心往往，什麼行業都進什麼項目都做，也不管投資的最佳時機只關注搶EB-5市場的時機。

什麼時候項目好賣，什麼類型項目好賣，就推什麼，現在的“無排期”鄉村項目就是典型：鄉村大躍進。

基金公司們，有擅長的行業，擅長的市場，所投行業有強大的投研團隊。而且，重要的一點，在不切當的時機持幣不動。

區域中心們，從項目投研風險把控方面來看，都只是基金公司的小學生。

你不妨問問所聯繫的區域中心，有幾個項目盡調項目開發風險把控專職人員，所有區域中心司再大不過30/40人，銷售市場客服法務財務，基本能占到九成，剩下一成最多二成才是，包括老闆在內的項目開發相關人員。

不防再問問，在所投行業有專職研究人員嗎？這些人員有相關行業從業背景嗎？從業多少年？

弄清楚這些問題，你會對區域中心的風險防控能力，會有清醒的認識。

我有個MBA同學，汽車行業的從上海某工廠做起，最後一直做到上海大眾下某公司高管職務，然後再被挖去某證券公司做行業分析師。也就是說，進投資公司做行業分析之前，已經有了汽車行業的近20年的經驗。

反觀我們的區域中心，進一個行業做一類項目的時候，是否有這樣的人員儲備，是否對一個行業有深刻瞭解。不要告訴我，進任何行業投資都是一樣的，我們有一套風控的機制，可以防止各種類型項目的投資失敗。

果真如此則，巴菲特不會只投資10家左右的公司，而且往往一持有就是N年，聰明如巴菲特都只能投幾個行業幾家公司，而我們的區域中心們在這點能力卻比老爺子強很多。

此外，基金公司的投資講究時機。市場不好，持幣觀望。

譬如，這兩年是美國商業地產非常困難時期，商業地產基金都在收縮，市場不好不投。除了個別就是要火中取栗的基金，基於其風險屬性，反市場而行的。

而區域中心們，卻在逆勢擴張。

為何？因為區域中心們只管能否募集到EB-5資金，負責任點的只管是否有綠卡，不顧投資風險。就和開篇那封信裡說的一樣，你們投資是為了綠卡，不是為了財務回報。

在“銷售”綠卡的幫助下，區域中心們只有一次性的新客戶，沒有老客戶。與做老客戶的基金公司而言，有本質性的區別。

這就是我說的“火車站”市場。

坐過綠皮車的都知道，火車站邊上吃飯既難吃又貴，當然現在高鐵站略有改觀。因為這些飯店的生意，不是靠回頭客，做的是一錘子買賣的生意。

區域中心就是做這類生意的，一次性的生意，做完走人。滿意的，以後可以再賣你點基金，不滿意也沒招，好死賴死還得等到綠卡拿到再說，反正你也不會再辦第二張綠卡。

而基金公司不一樣，就像你家門口的飯店一樣，做的是回頭客。投資掙錢了，可以繼續留在我這再投資，不掙錢，贖回走人。

看清區域中心與基金公司的本質區別，就應該能明白，為什麼區域中心們的項目老是會翻船，他們不用實現再次銷售，不用留下老客戶投資款繼續投資，不用對老客戶的投資負責，只關注吸引“新錢”。

3. 是誰，造就了區域中心神話。

在EB-5的獲客歷史上，律師起了重要的作用，越是歷史久，越是和很多律師達成了利益一致。

典型如，曾經的老牌Jay Peak(SEC起訴Jay Peak，一座大山轟然倒下｜EB-5特特特大新聞)，欺詐案發後的一地雞毛，留下了好幾起投資人對於遞件移民律師的訴訟。

典型如，紐約某律師(苦等一年，SEC對律師開刀！| EB-5快訊)，SEC的訴狀中的取證記錄文件中，曾披露過其與N個區域中心的不光彩交易。對了，開頭說的那個項目，也有他送的客人，當年也把他一起告進去了。

送客拿好處，是這個行業曾經的潛規則，好幾個“老牌”也因此被SEC處罰過。

造神是為了讓受眾放棄思考。只看名氣，不看項目，這樣銷售才能最簡化最省力。

很多律師在這其中，扮演了不光彩的角色。過去如此，今天依舊。

所以，EB5Sir建議，看項目要關注區域中心，區域中心要有經驗講誠信，沒有商業道德瑕疵。

除此之外，把注意力放在項目上。看文件，莫迷信。

那些只賣名氣，不給你看文件，或者死活文件不給你全的，一天到晚只用自己“成功事蹟”來說話，用名額快賣完了來逼單的，我建議你三思。

查閱全套項目文件，是EB-5投資人的最基本權利
EB-5投資項目文件清單，及如何查閱

文章來源：美國EB5一點通

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