把握最後機會，美國投資移民新政策的改變
流覽次數：3713    添加時間:2019/9/1    來源:USLawChina美國法律聯營網

作為新大陸上最發達的國家，美國有著優美的自然環境，完善的法律體系，優質的教育資源和開放的人文環境，吸引許多外國投資人移民美國。

而如何在數百家EB-5區域中心裡挑選出最安全最可靠的項目，保障綠卡安全和資金安全，全家成功拿到永久綠卡並完全收回投資款，是所有EB-5投資人最關注的問題。
 
ALC美國借貸中心是首家使用EB-5資金監控報告和建築完工擔保，確保項目100%完工並完成所有就業的地區中心。EB-5資金作為第一順位貸款，政府資金第二順位，“政府貸款項目審核”，“高級貸款結構保護”及“協力廠商監管和完工擔保” 這些都是ALC美國借貸中心獨創的EB-5投資利益。

1. ALC美國借貸中心的涵蓋範圍：
ALC總部位於美國洛杉磯，在全美已設立12個區域中心，擁有75個項目，覆蓋全美19個州，外加華盛頓DC。

2. ALC目前有美國政府支持的貸款項目：
美國中小企業局504貸款項目(SBA 504)由美國國會發起，意在鼓勵並促進美國中小企業的發展。美國中小企業局504貸款項目是一個由美國國會特批的融資項目，用於推動經濟發展，創造並維持就業，刺激經濟增長。
 
美國中小企業局7(a)貸款項目是美國中小企業局在協助中小企業取得資金中，最基本、最常用、數量最大的貸款計畫。貸款最高貸款額為500萬美元，SBA按照一定比例提供貸款擔保。貸款可用於中小企業發展多個方面，其中包含購買地產，重新改造已有設施，採購設備，業務擴展等。
 
政府節能貸款項目(PACE)是一種創新的融資結構，使商業，工業和其他非住宅物業的業主和開發商可以獲得節能和可再生能源項目的低成本，長期融資。
 
美國農業部(USDA)貸款項目為符合條件的農村地區的可創造就業的建築開發項目提供貸款，以促進農村地區的經濟發展，創造新的就業機會。



3. ALC聯邦貸款項目的前期風控手段：
獲批聯邦貸款的企業同時取得ALC以EB-5資金組成的第一貨款和美國中小企業局以美國政府名義借出的第二貸款。在企業提交貸款申請後，美國中小企業局，中小企業認證發展公司(CDC)和美國借貸中心貸款部要先後完成三輪風控審批。

4. ALC聯邦貸款項目的資金組合：
聯邦貸款，以SBA 504貸款為例，要求貸款企業自有資金不少於10%，貸款包括了兩個性質和資金來源的資金：
 
(1) 至少50%來自民間銀行或貸款機構的第一貸款；
 
(2) 最多40%來自於中小企業局提供的第二貸款，第二貸款由CDC(Certified Development Company認證發展公司)負責從二級金融市場融資借出，代表美國聯邦政府貸給批准的企業。



5. 聯邦貸款項目的貸款風控審批程序：
認證發展公司–CDC(Certified Development Company)
CDC是一類由SBA頒發執照的非營利性機構，主要經營SBA504貸款和其它一些中小企業貸款。在SBA504貸款操作上，CDC代表美國政府為企業提供上限為總批准預算額度40%的第二貸款，並負責對申請貸款的企業進行嚴格的信貸審核，評估企業的信用，有效判斷企業的還貸能力，把企業遲付和止付貸款的風險減少到最低。CDC的審批原則採用SBA的標準操作流程 SOP 50 10 5 (https://www.sba.gov/)，審批標準明確要求申請貸款企業以未來現金流作為還貸的主要資金來源，現金流不夠強不得批准貸款。
 
CDC對申請企業進行七道審核，審核內容主要包括：
--資產負債財務分析；
--根據損益記錄做的還貸能力分析；
--對比行業均值做的財務趨勢分析；
--針對企業主做的個人信用分析；
--針對管理團隊做的行業經驗分析；
--抵押資產估值和清償能力分析；
--企業信用和貸款擔保人信用分析等。



6. ALC聯邦貸款項目的抵押與擔保：
按照SBA標準操作流程(SOP50 10 5)的規定，貸款企業獲取的固定資產須作貸款抵押，並且固定資產抵押的初始估值須不低於SBA批准的項目預算。
 
除了抵押資產外，SBA 504貸款的借款機構大股東（持有20%或更高比例股份）個人必須提供“貸款擔保”，即以個人資產擔保貸款的返還。
 
7. ALC聯邦貸款項目的監管：
資金監管：在ALC操作的每一個項目進入到了施工階段時，建築商在使用包含EB-5資金在內的全部資金之前，必須經過納斯達克上市公司(NASDAQ: TTEK)美國著名的建築施工行家德聰集團(Tetra Tech)的嚴格審核過濾。
 
施工監理：確保資金按照計畫規定合理使用，防止資金使用方把資金用於不該使用的地方，杜絕欺詐和資金誤用，制約的對象通常是建築商和企業主。
 
完工擔保：ALC項目有德聰集團提供的“等預算完工擔保”，確保項目100%順利完工，絕無爛尾樓。
 
德聰集團(Tetra Tech, NASDAQ: TTEK)
美國著名建築服務商，為每個EB-5項目的建築施工提供完整的“資金監理，現場驗收和建築完工擔保”服務。
 
由企業主，企業主聘請的（指定）建築商，美國借貸中心和德聰集團共同簽署一份四方協議(Funds Control & Inspection Services Agreement with Completion Commitment)，為建築施工全程提供專業協力廠商資金監理，定期現場驗收的同時，確保建築施工在預算內順利完成。
 
8. ALC聯邦貸款項目保障投資人的綠卡安全：
ALC所有項目全部採用建築完工擔保與（只使用）建築階段產生的間接就業相結合的策略，確保EB-5投資人需要的就業100%全部到位，全部EB-5資金安全運轉！
 
另外，為了在申請永久綠卡時(I-829)，降低審批就業人數的風險，ALC只使用建築過程中產生的間接就業，只要專案完工，就業人數就全部達標。
 
另外，為降低就業(I-829申請)風險，美國借貸中心從兩年前開始就只使用建築過程中產生的就業，只要專案完工，就業就全部成功創造。這也就意味著隨著建築完工擔保開始正式通過協議執行，就業風險就徹底不再存在了。

9. ALC聯邦貸款項目的出場與還款機制：
在I-829送件時開始辦理還款手續，通知項目方新的貸款利率及協商新的二級金融機構接手貸款金額，退還I-829送件投資人；在全部I-829批准後，幫投資人清算LP(有限合夥)稅務責任，再註銷整個LP。

10. 應對投資移民新政策的問題與答案：
問題1：聽說EB-5馬上要漲價，門檻提高到多少？怎樣做才能抓住當前最低投資額50萬的最後機會？
答案：美國移民局自從1990年開始實施投資移民EB-5的規定後，30年後的今天第一次提高投資金額。這次漲價，目標就業區(TEA)最低投資額將從50萬美元提升到90萬美元，非目標就業區則從100萬美元提升到180萬美元。生效日期是2019年11月21日。如果申請人的第一步移民申請(I-526申請)可以在11月20日之前遞交到美國移民局，申請人仍然可以按照目前要求的50萬或者100萬美元的投資額進行投資。

多數客戶準備資金證明的文件需要1個月左右的時間，移民律師也需要至少1~2個星期的時間準備I-526申請，有意抓住這最後機會的申請人最晚也要在10月初啟動。

因為漲價後對於投資人來說除了金額提高接近兩倍之外，在準備資金證明文件所需要花的時間和精力也是會多很多。
 
問題2：新政策還有什麼調整，對我們申請人選擇項目有什麼影響嗎？
答案：這次新政策的核心變化是原本屬於各州政府對目標就業區的審核權將會回歸到移民局。新的審核標準明顯變得更加嚴格。這將導致絕大多數美國大城市核心區，比如紐約曼哈頓區的項目將無法再符合目標就業區的標準。這些項目的投資額將從現在的50萬美元提升到180萬美元。申請人在現在這個時間選擇項目，要注意項目是否可能在漲價之前完成所有EB-5募資，如果不太可能完成全部募資，那麼就要跟項目方確認這個項目的所在地區，在11月21日之後是否還是目標就業區，換句話說也就是11月之後變成90萬還是180萬的投資金繼續招募。不管怎樣，如果專案的招募可能需要持續到11月以後，漲價將會影響到招募的進度甚至導致資本結構的調整，想完成募資的難度就會提高。

因此，若以目前的狀況來考慮評估，較小的項目或是項目剩餘的招募名額越少的項目會是比較穩妥的選擇。除此之外，在新政策生效後仍然有機會維持目標就業區的專案也較有可能持續募資，風險相對也較低。
 
問題3：請問對於有興趣辦理投資移民的人，要做哪些準備？
答案：首先是選項目，等下我們會告訴大家如何選項目。選好項目、簽約啟動後，我們會配合區域中心的要求跟客戶收集所需資料。在資料齊全後，律師一般需要2周左右的時間才可能送件，因此在10月底前，投資人必須準備並且翻譯完成以下的文件：
1. 投資項目認購協議及相關所需文件，這個部分就是在簽約的時候會由我們來準備；
2. 個人家庭的關係證明，基本身分證明，戶籍藤本等等；
3. 投資金額的合法來源證明，資金路徑及匯款的流程。只要是合法的資金來源並且能夠證明出資金的流向，有經驗的移民律師通常是有辦法協助準備或者依據你的資金方案告訴你還可以用哪些文件來輔助證明。
 
投資項目的選擇是重中之重，這個決定將影響未來永久綠卡的取得及50萬美元本金還款的風險高低。投資人在短時間要決定投資什麼項目，有以下的方法和方向供大家參考：
1. 看區域中心的資質和口碑，是否有永久綠卡批准和全額還款的記錄，經營了多久，服務了多少投資人，還款多少，是否有許多爭議或無法還款的記錄，甚至於被美國政府起訴或跟投資人有官司，這些資訊可以自己上網查詢，或者諮詢我們這樣的律師事務所來幫助查詢。
2. 看項目的資金結構是否安全：投資人要注意看EB-5資金是放在什麼順位，順位越高，將來資金的返還就越有保障。我們都知道，債權的投資要比股權的投資風險小。可是並不是所有的債權投資都沒有風險。要看資金是否放在第一順位，是否有固定資產抵押，是否有風控程序。如果只是簡單的借貸，項目方左手借右手，預算都是自己說了算，也沒有協力廠商的風控和資金監管，那麼未來資金被濫用或挪用的可能就相對比較高，綠卡和本金都有極高的風險。
3. 投資人要知道資金是否使用到建築中了，要看建築施工是否能夠如期完成。這些就需要有協力廠商專業的監管公司幫助把關，監管資金的使用和建築的進度。負責任的項目方會提供這些資訊給投資人，有些就不會。
4. 看項目的就業計算是否合理。對投資人來說，最簡單最容易的就是建築就業。建築完成，就業就到位了，即便是項目經營不好，永久綠卡也會批准，因為就業全部都滿足了。而如果是需要經營就業，或者需要營業額來計算就業，那麼投資人要小心，因為項目在幾年後的運營情況如果不好，那麼投資人就無法取得綠卡，更別說是資金返還。   
5. 看項目還款的時間點和退出機制。目前移民局的法律規定，在臨時綠卡到期時，投資金就不需要存在風險狀態下，也就是申請人是可以在這個時間點後取回投資金。但是，每一個項目對於還款的時間要求和條件都不一樣，有些項目還款要求要等到永久綠卡審理批准，也有些項目還款條件要等該項目全部投資人拿到永久綠卡才能還款，這樣的話何時收回投資金就遙遙無期了。
 
如需瞭解詳情，歡迎聯繫我們：
Tel(投資移民部)：(02)7703-4141、(02)2755-2526
大陸專線：138-1811-4320
Line ID：ALC-TW
Email：eb5@usa-rc.com



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