買房可以移民美國嗎，辦美國移民可以給房產嗎？
流覽次數：4256    添加時間:2017/10/26    來源:美國EB5一點通

最近忙，拿老話題翻出來討論下。話題是老話題，玩法還是新玩法。

美國移民，與之前的加拿大聯邦移民和歐洲買房移民等，最大的區別是，EB-5投資一定，要“at risk”，一定是要有風險的，喜歡繞著規則走的國人就在琢磨是否美國有買房移民的方式。

以前，就有投資者問，買房可以移民美國嗎？這兩年，類似的問題少了，但是變種來了，辦EB-5給房產做擔保，真是符合中國投資者最愛，可以嗎？

先看第一個問題：EB-5資金能用來購買房地產嗎？

Yes和No。USCIS（移民局）並不禁止使用EB-5資金來收購房地產；但是，通常不會將收購房地產項目的EB-5資金作為輸入條件計算到就業經濟模型中。

Izummi判例，指明“所有資金必須注入到能創造就業的經濟活動中。”例如，一個創造就業的企業，可以用一些EB-5資金來收購土地，而別的EB-5資金用來開發並且運營該片土地。該企業創造的就業，可以在所有EB-5投資者中分配。這部分的分配比例應該在 項目計畫書中詳細說明。

投資者不能通過消極投資，諸如僅僅購買房地產的方式，獲得美國永居身份，因為投資資金必須“有風險”地注入，並且資金要被用於創造就業。

也就是所謂的，類似歐洲的“買房”移民，是不可行的。

我們再來看，是否有所謂的積極的方式，通過房產投資，實現“買房”移民的。

如果通過在美購地，建賓館，創造就業，並實現移民的。這是一條可行的路徑，小一點標的酒店，也就500-1000萬美元，再附帶建個餐廳，可以多雇點人，所創造的直接就業就可以滿足好幾戶家庭所需的就業要求。大點標的，3000萬美元上下，租用個區域中心的牌照，可以是公寓或酒店等等，要是一組投資者一起參與投資的話，也可以實現十幾二十多戶家庭的就業用工要求。這類房產項目，在美國還是比較多的，而且市場相對規範，如果運營正常，拿到永久綠卡後，出售物業也是比較容易的。

但是，通常，這類項目的實質，還是在積極地經營業務，需要投資者承擔一定的商業風險，並不是國人所謂的買“房”移民，因為，此“房”非彼“房”。

國人所謂的買“房”移民，往明裏說，就是買“別墅”或者“公寓”，以後能滿足自住要求的，進而實現移民的要求。非常坦率地講，如果這條路能走通的話，那麼美國EB-5的簽證配額，不漲到每年30萬張（也才能滿足10萬個家庭），都抵擋不了國人的要求。想想吧，50萬美元，也就國內一線城市的一套標準住宅，搬家去美國的成本也太低了，看看每年排隊抽籤，拿不到H-1B簽證，而不得不回國的中國留學生數，咱就明白了。

那麼，所謂的“買房”移民走不通，是否有辦移民用房產來抵押擔保呢？

先看下以前的一個項目案例。

11年左右，某項目啟動時，開發商給了投資者，一份在開發商名下，美國國內等值房產的清單，投資者可以選擇，如果5年後項目方不能還款，可以要求拿房。很好，非常對國人的胃口。區域中心，照此思路，遞交了所有 項目文件給USCIS，申請I-924範本認證，但是USCIS遲遲不批，問題就出在，投資沒有“at risk”（風險），USCIS認為有“Redemption Issue”（贖回問題）。然後，投資者不得不重簽協議，放棄拿房，然後遞交I-526申請，繼而拿到了綠卡。這是實際的案例，也就是說，已經有項目方，試探過USCIS對於類似問題的底線，那就是從USCIS的具體審批層面，只要有看到，所謂不能還款就給房子的方式，就認為投資沒有“at risk”，那就是不能獲得I-526審批的。

OK，那你USCIS不是，如果在項目文件裏，看到拿房協議就拒I-526申請，咱不能不把這份拿房協議放在申請文件裏嗎？

沒錯，這其實，也就是投資者在問的問題，怎麼講呢，這就是投國人所好，設計出來的方案。也就是說，另外簽一份類似購房的協議，在I-526申請中並不體現出來，這份協議甚至可以是用親戚朋友的名義來簽的。

好，看起來很美。遞交給移民局的文件，完全正常，沒有“Redemption Issue”（贖回問題），可以獲得審批。同時，在私下協議裏，投資者也獲得了項目方的擔保。

這類方式，這些年來一直有項目方投中國人所好，屢試不爽。

這裏中國投資者需要考慮兩個問題：

1. 一個融資不存在太大困難的開發商，為何需要冒著違反移民法的風險，將自己置於不利境地。去年，有個被SEC起訴的項目，就有涉及到類似的私下協議。

2. 同時，對於投資者來說，如果項目方一旦違約，不給你房子的時候，你是否能起訴項目方，將之前的私下協議披露呢？如果不披露，你拿什麼對簿公堂，如果披露，向移民局昭告你有私下擔保協議，綠卡是否還想要了？所以，一旦出問題，你就將自己置於兩難的境地。

最後，想解釋下，並非所有擔保協議都不可行。

有些項目方，提供公司、個人或者土地房產擔保，給NCE（新商業企業－即：EB-5投資者成立的貸款企業），而並非給到單獨的EB-5投資者，並不存在上述所謂的“Redemption Issue”（贖回問題）。當然，在這種情況下，你也別想能有一套給你個人的房產擔保。

好，買房移民美國，很美很天真。


文章來源：EB5Sir 美國EB5一點通