投資移民

當美國商業地產價值停滯不漲，EB5投資方式的風險比較
流覽次數：3333 添加時間:2017/6/19 來源:Frank Tsang臧煜卓

市面上目前投資移民的項目多半是以商業地產的建築項目為市場銷售主軸，去除一些惡意詐欺的項目以及無良商人做高預算（1.5到8倍）的項目不去討論，今天我們專門討論當商業地產的價值停滯或下跌的時候，各種項目投資的方式對於投資人的本金會有哪些風險？

首先要知道一個商業地產在建造初期的預算是有哪些成本所組成，除了土地，設備，硬體，軟體的建築成本外，有些項目會增加連鎖加盟，冠名費，甚至類似幹股的持分比例等一些用來稀釋投資人的份額或提高成本的步數，一來可以增加就業人數後投資名額的增多，二來讓投資人感覺自己投資的比例不高，以為只會當個小冤大頭。

那麼一旦美國經濟形勢下行，地產貶值，對於不同投資方式的結果是截然不同的；

一．直接以股權模式投資地產項目的EB-5資金會即刻損失，本金可能完全消失；
二．以夾層貸款模式投資地產項目的EB-5資金則因無法“重新貸款”而違約，而有限合夥/責任公司接手項目公司後發現毫無價值；
三．以債權方式投資地產的項目，則要看抵押地產的價值以及還款順位；

看起來各種投資似乎都有風險，水深的不得了，在這裏我們總結哪些投資原則才可以在市場低迷的時候抗拒本金損失的風險。

1. 項目投資人越少越好（雖然一個案子做8位投資人比起80位投資人的融資成本要高的多，但是這是區域中心或項目方的成本，不是投資人的成本）；
2. 項目越小越好（同樣房間數量的比例，譬如3000萬總投資額，140個房間的萬豪酒店，就比2億總投資額，500個房間和眾多會議廳的萬豪酒店要安全的多）；
3. 只考慮第一還款順位的項目，第一順位絕對比第二順位要好，第三順位就不要考慮了；
4. 預算風控是誰做的？項目的關聯機構來做預算風控等於進了龍門客棧了（黑店）；
5. 工程監管交由誰來監管？監管制度與進度報告？品質達標嗎？原物料數量合理嗎？
6. 資金監管的方式？既然是建築項目就應該按照第三方專業監管的方式進行，誰確認放款的進度與金額？責任就到誰。
7. 項目完工保證是綠卡的保障，誰來保證如期完工？資質與能力是否能及？排除關聯機構的保證。
8. 商業地產做擔保加上第一還款順位這是最基本的條件，但還不夠，要業主提供個人足額的連帶擔保才行；
9. 債權到期有什麼機構會接手？這是退場的機制，退不了場等於50萬換了一堆廢紙；
10. 股權投資建築施工項目或是過橋貸款的承諾方式最好擺在最後考慮的項目。

目前投資移民資金所處的脆弱位置，一旦出現經濟下滑，失業率增加，地產價錢下調，立即影響之前各類方式的投資項目，投資人要嚴守以上10個投資要點進行項目的選擇，並且在盡職調查方面，大家是不是應該知道跟什麼樣的人打交道？他在哪些公司做過事？住在哪里？有哪些房產？有沒有破產紀錄？開過哪些車子？有沒有犯罪記錄？各種相關的公司在投資項目裏扮演什麼角色？相互之間的關係是屬於哪一種關係？

如果有一位家庭律師能為你分析及搜集相關的資料相信會比你單方面聽信仲介甚至區域中心項目方要客觀的多，能代表你看透協定裏的真實意義，甚至加上保護投資人的補充協定條款，追蹤項目的進度及身份申請的每一個階段，投資人清楚瞭解投資是必須有風險的，不能要求任何一方保證還款，但只要在合法的商業文件上把握以上10種原則，Frank相信綠卡及還款成功的幾率將會大大的提高。

Frank建議投資人聘請自己的家庭律師（即以家庭為服務物件，包括有移民計畫的家庭，根據您家庭的個性化需求提供定制的24*7專業服務）來協助處理整個移民及後續相關的美國事務，譬如背景調查、協商、合約審查、談判、國內資產轉移、匯款，資金來源證明等事務。希望各位在移民美國之路上能夠順順利利的融入當地生活，平安完成第一代移民的工作。

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作者：Frank Tsang臧煜卓
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