川普政府擬大動作改革"兩房" ，次貸危機後政府監管或結束
流覽次數：3105    添加時間:2019/9/17    來源:美國中文網

房利美Fannie Mae 資料圖(美聯社)

週四，川普政府發佈了川普執政以來第一個涉及住房金融體系改革的正式計畫，該計畫旨在將政府已經接管了11年的房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)兩家機構從監管機構中的釋放出來。據CNBC報導，該計畫還將允許公司保留更多的收入。

CNBC援引財政部官員的說法稱，政府計畫目標是讓聯邦政府住房金融體系中發揮有限的作用，並加強對納稅人的保護，以及增加私營部門競爭力。財政部官員還指出，若要完成所有這些將措施，需要立法機構和行政系統的共同努力。

據報導，財政部推出的這項“兩房”改革該計畫是53頁。計畫的一般性提案和目標較為廣泛，但具體細節較簡潔。其中包括對兩個抵押貸款巨頭--房利美和房地美進行資本重組，而重建涉及5萬億元的住房融資市場將是一個漫長而複雜的過程，涉及多個利益相關體系和單位。

報告稱，“該計畫解決了金融危機最後一次未完成的事務，其方式是保留當前系統的有效性，保護納稅人，並降低聯邦政府對住房金融系統的影響。”


房地美Freddie Mac 資料圖(美聯社)

雖然將房利美和房地美從監管機構中釋放出來的決定權在聯邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency，FHFA)，但財政部計畫通過建議對企業進行資本重組的方法來啟動這一龐大且複雜的進程。

不過，該計畫不包括結束對房利美和房地美所有利潤的持續淨值掃描，這是財政部高級優先股(preferred stock)協議的一部分。相反，該計畫允許公司保留更多的收益，從而增加其資本的緩衝。全面的股息調查由奧巴馬政府於2012年制定，取代了2008年的政府救助計畫。

根據公佈的財報，截至2019年第二季度末，房利美已向財政部支付了1814億元的股息，而房地美則已支付了1197億元。這些數字超過了金融危機期間財政部補貼的數額，超出的總數約1097億元。

財政部計畫表示，在立法尚未完成的情況下，有必要保持財政部的優先股的購買承諾。該計畫還建議FHFA考慮增加房利美和房地美的資本緩衝，目前保留收益為30億元。提高緩衝區將減少支付給財政部的金額。不過，計畫並沒有說明應該提高緩衝的數量，也未說明何時需要提高緩衝金額。

該緩衝資金是在2017年底實施的，當時稅制改革有可能使房利美和房地美需要財政部資金支援。時任FHFA局長沃特(Mel Watt)表示，新的緩衝區“足以涵蓋每個企業正常業務過程中的其他收入波動”。

在今年5月的一次採訪中，現任FHFA代理局長卡拉布裡亞(Mark Calabria)表示，即使完全結束財政部的救助計畫，也不足以讓房利美和房地美進行資本重組，使他們能夠安全地從聯邦監管系統中解放出來。

“如果你只是讓他們保留收益，也就是結束政府救助，那麼我們將需要幾年甚至幾年才能有足夠的資金離開，所以看起來我們必須要找到其他籌集資金的方法”，卡拉布裡亞說，“通過認股權證，財政部擁有80%的優先股。桌面上的一個選項肯定是公開發行，但我們還不知道（效果如何），但如果我們需要籌集大量的資金，這必須成為一個選項”。

房利美和房地美在過去幾年一直處於盈利狀態，這要歸功於他們向貸方收取更高的費用，更高品質的貸款組合以及市場上房屋價值的整體實力。

政府的計畫中沒有任何內容可以解決房利美和房地美普通股持有人的問題。然而，該計畫在之前的一些傳言和的預期使這些股票在過去幾周內飆升。

貿易戰和經濟疲軟等諸多壓力下 住房市場改革並非易事


資料圖(美聯社)

不過，據CNBC報導，財政部的計畫不太關注資本重組，而是更加致力於全面住房改革。

財政部“不相信政府擔保是必須的”，但表示它將支持立法機構並授權政府未合格抵押貸款支持證券的本金和利息明確地提供擔保。

在十多年前，由於錯誤的貸款產品，掠奪性貸款和寬鬆的承保標準導致房地產崩盤之後，如果沒有某種防止損失的擔保，私人投資者也很難回到抵押貸款市場。

CNBC還稱，政府的“兩房”改革計畫與參議院銀行委員會(Senate Banking Committee)主席、愛達荷州共和黨議員克拉波(Mike Crapo)此前提出的房地產金融市場改革的計畫一致。

克拉波的計畫還要求提供抵押貸款的支持，並由私人擔保人支付。這意味著私人公司除了由吉利美(Ginnie Mae)運營的證券化平臺外，還支持貸款，該平臺目前將政府的FHA和VA貸款證券化。

他的計畫還希望讓房利美和房地美成為私人保證機構，他們的多戶住宅業務將被出售並獨立經營。 此外，吉利美還將提供災難性的政府擔保並運營抵押保險基金。

“我的首要任務是建立更強的納稅人保護水準，保持30年期固定利率抵押貸款，增加抵押擔保人之間的競爭，推進可負擔住房市場”，卡拉波在一份新聞稿中寫道。

6月，FHFA代理局長卡拉布裡亞要求國會授權新政府贊助的房地產金融機構與房利美和房地美競爭，而更多具有競爭力的金融機構也在政府的願望清單上。

CNBC指出，政府週四公佈的計畫範圍廣泛而複雜，需要政府，FHFA和國會領導人之間進行冗長的談判，所以改革不太可能很快實現。現在阻擋改革的一個因素是房屋金融系統正在發揮作用，讓疲軟的房地產市場沒有任何危險。

“由於擔心經濟的低迷，貿易戰衝擊，英國退歐，伊朗核問題，朝鮮半島局勢等等，政府不能破壞經濟中亮點，即房地產市場，這一點至關重要”，抵押貸款銀行家協會(Mortgage Bankers Association)前主席、前聯邦住房管理局(FHA)專員大衛·史蒂文斯(David Stevens)說，“考慮到選舉和經濟增長穩定，我們是否會看到該計畫的更多細節和川普政府的後續動作，這仍有待觀察”。


文章來源：美國中文網