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如何投資美國房地產?
流覽次數:2765    添加時間:2018/2/9    來源:紀俊輝 Jervis Ji

現在投資美國產地產的優勢:
 

美國總統川普在聖誕前夕簽署了1.5萬億美元的減稅法案。這是白宮和共和黨長達一年的努力結果,是美國複雜的稅法30年來最大的改革,美國30年來最大規模的減稅。
 
川普總統說,這將大大促進美國經濟。而且,一些公司由於減稅的預期,已經給員工發放大筆獎金。
 
這項減稅法把美國在發達國家中屬於最高的公司稅率35%調低到21%,同時把千百萬美國納稅個人的稅率進行了簡化。將企業所得稅稅率從35%一次性下調至21%;遺產稅維持不變,但豁免額翻倍,家庭豁免額高達2200萬美金。
 
稅改法案通過之後,美國避險資產快速上漲。其中,黃金由1283美元/盎司上漲0.38%至1288美元/盎司,10年期美債收益率由2.34%回落3bp至2.31%。在這樣的情況下,美國房產及美國房產基金作為低風險的資產,將更受到國際投資者的歡迎。
 
分析人士認為,美國稅改將大大刺激美國經濟,增加就業機會,吸引更多的海外投資,美國房產前景看好。本次改革,房貸利息的免稅貸款總額上限由100萬美元下降至75萬美元。這看似會影響高房價地區買家的購房意願。但其實許多購房貸款餘額高的房主,也會因此不願意出售房屋,因為下調的房貸利率抵稅上限讓他們無法抵消成本,這自然就加劇了房屋供給量短缺的現狀。
 
同時,個稅起征點的降低勢必會讓美國多個區域的租房需求更加旺盛,房租也將會快速上漲。快速上漲的房租會讓市場迅速自動調節,加上短缺的房源,房屋價格會受堅挺的經濟發展影響而持續上漲。此次稅改相當於是為本就火熱的房地產市場更添了一把火。稅改方案公佈後,投資者普遍對租房市場更加看好,美國最大的租房公司股票更是在11月2號稅改方案宣佈後迅速上漲。
 
2017年12月2日法案通過後,美國避險資產更是立即以上漲作為回應。對於國際買家而言,現在投資美國房產不僅置業成本有所降低,同時也將迎來一個持續上漲的租賃市場。
 
美國房地產的購買流程:
 
新房買賣
1.先登記排隊

買新房第一步需要在建築商那裏做買房的登記,需要準備一些材料,包括存款證明和身份證明。
 
其中最重要的是存款證明。對於建築商來說,最理想的情況是購買者在美國的銀行有存款帳戶,銀行能夠提供美國的標準的月報表明細。這樣的存款證明是建築商最喜歡的。因為這樣他們能夠清楚地瞭解這個賬目的詳細情況,是否存在問題。
 
2.選擇房屋及配備
做好買房預先登記之後,建築商就會把登記者納入到選房的排隊名單之中。
 
一般來講,建築商會一邊建新房一邊通知排隊名單中的買主, 分期放出房源,一般每期有4到7套房子。如果已經登記名單中,建築商就會依次序通知實地看房先到先選。
 
如果對當期推出的房子有不滿意,也可以要求建築商把名字在名單中往後推移。等建築商推出下一期房源的時候,再去看房。
 
從上面的說明可以看出,購買新房最重要的步驟是先做好預先登記。當您對某一個區域、某一個建築商的房子感興趣,就應該儘早到該建築商那裏做好買房登記。及早準備好存款證明和身份證明,提前去登記,以便排在選房次序名單的前面。
 
如果看中,就可買房簽約,並且交納訂金。對於買房者來說要先問清楚有沒有保護期限,在這個保護期限內, 如果改變注意,仍然可以退回訂金。簽約和繳納訂金之後,正式進入購房過戶的程序。貸款預批、簽訂合同、房屋檢查、購房過戶申請貸款、購買保險、交款過戶即可。
 
二手房買賣
1. 確定購房目的

決定去美國買房,首先要確定這套房子是用來自住還是投資?買房目的不同,挑選房產的標準也不同。如果是自住,需要慎重考察房產的現有狀況,包括所處社區、周圍環境、配套設施等問題;如果是投資,更多考慮的是未來升值。儘量選擇一個性價比高、投資成本小、未來發展前景良好並且便於出租的房產。
 
2. 拿到貸款預批
中國人在美國買房可以申請貸款,但是申請難度相對較高。如果想要貸款買房子,買家需要先取得銀行給出的貸款預批信(pre-approval letter),確定自己能夠貸到的金額之後,再去挑選房子。因為從申請到拿到預批信需要一兩個月的時間,賣家可能沒有耐心等待。目前,大多數在美國買房的中國客戶都是選擇現金全款支付房款,這也是他們在當地購房的優勢,因為賣家會比較青睞將房子賣給可以一次性付清全款的客戶。
 
3. 簽署購房合同
經過一段時間的選房、看房之後,當遇到心儀的房子,經紀人會根據房產狀況和市場表現給出一個參考價。買家根據參考價和賣方報價確定一個初步的購買價。隨後,經紀人會向賣方經紀人發出購房意向書(offer)。如果價格達成一致,則可以簽署正式的購房合同。此時,買家需要支付定金,這筆資金會存入第三方監管帳戶中。
 
4. 房屋檢查
房屋的維修成本是持有美國房產的重要開支之一。如果購買二手房,在簽訂購房合同之後,一定要請專業的房屋檢查機構進行全面檢查,並且出具房屋檢測報告。如果發現問題可以與賣家協商解決,要求賣家負責維修,或者降低房款等。如果發現特別嚴重的房屋問題,買家也可以選擇取消房屋交易。
 
5. 產權過戶調查
在簽署購房合同大約兩周後,美國專業的產權過戶機構會進行過戶調查,主要調查賣方的產權是否清晰,確認沒有問題之後會出具產權過戶文件。因為有專業機構把關,在美國一般不會出現一房兩賣、產權不清晰等情況。
 
6. 購買房屋保險
在美國購買房產的同時,一般都會購買房屋保險。如果是貸款買房,貸款機構會要求買方在過戶之前購買房屋保險。除了基本的保險項目,在自然災害頻發的地區,還需要投保一份自然災害險。例如佛州要加保颶風險,加州要加保地震險等。
 
7. 產權過戶
在拿到產權過戶文件後,買方會將尾款打到第三方監管帳戶中,之後進行產權過戶。大概兩周左右的時間,買方就可以拿到地契。地方政府的網站半年左右會更新一次,購房者登錄當地購房網站輸入姓名就可查詢到自己名下的房產。
 
美國房地產經紀人的職責:
 
“買方”房地產經紀人的職責:
• 評估買方的具體需要和期望,並找到符合這些要求和規格的房子。
• 協助買方確定他們能夠負擔得起的房屋(貸款預審),並在這個價格範圍內和區域內為買方尋找房屋。
• 協助參觀房屋 – 陪伴買家看房,或代表買方預覽房屋,以確保房屋滿足買方的要求和規格。
• 調查所選的房子,找出房屋是否有任何問題,以幫助買方在給出房屋購買的報價之前作出明智的決定。
• 在買方給選中的房屋給出報價之時提供合理的建議。
• 代表買方向賣方的房地產經紀人和賣方傳遞報價。
• 代表買方與賣方談判,幫助買方獲得買方心意的房屋,並讓買家獲得最佳的經濟利益。
• 協助買方為心意的房屋獲得貸款。
• 如果有需要,為買方提供一系列潛在的合格供應商(如搬運工、律師、木匠等)。
• 最重要的是,代表買方處理整個房地產交易。
 
“賣方”房地產經紀人的職責:
是忠實依照賣方的要求,代表賣方的利益,為房子上市前準備提供專業建議、上市文件和價格建議、負責找買家和協調交易中的各個環節。簡單說,美國房產的交易,不是買方和賣方的溝通,是代表雙方利益的經紀人在溝通和談判。通常情況下,買方經紀人接觸不到賣方,賣方經紀人也接觸不到買方,不過雙方經紀人的傭金都是由賣方支付。
 
如何使用1031延稅條款投資美國房地產:
 

“1031延稅法”又稱為同類財產交換法 (Like-Kind Exchanges),是從美國國家稅務法第1031條款項中的規定而得名。在法律條文的定義下,此類交換意味著“如果交換的房產是用於商業性使用或投資,並且用於交換類似的資產,那麼交換過程中的資產利益得失不予承認,不用繳納其過程中產生的資本利得稅。”換言之,只要賣家在出售原有房產後購買價值更高或等值的房產,並且用於投資,就可以使用這一法條。
 

 
下面這個例子可以直接說明1031條款的優勢:
林女士在2013年7月1日以30萬美元的價格購入一套精品公寓並且出租給他人(作商業用途),也付清了所有貸款,該公寓現市場價值為50萬美元。若林女士于2017年12月底打算購買另一套價值同樣為50萬美元的公寓,忽略房屋需要進行折舊的情況,此時她有兩個選擇:
 
若林女士將自己原有的公寓放到市場上出售,但不在180天內購入新房產,就需要繳納一定比例的資產利得稅。因林女士持有房產已超過一年,純收入所應繳納的資本利得稅約為3萬美金。若林女士選擇利用1031條款,在45天內確認新房產,並在180天購入,用作投資或商業使用,就可以幫助她延後所需繳納的稅收,順利購置新房。
 
華人在換房時常見的錯誤:

第一,許多人會首先立刻去找新房,找到新房後才去處理賣舊房的事。正確的做法是賣房和買房可以同時進行,但在過戶時間上,必須是賣房在先,買房在後。在賣掉舊房後,你可能需要暫借一處地點居住,或是回租在已經出售的房產內,等待新房過戶。
 
第二,賣舊房時,不要一味想賣高價。你最終目的是希望賣房和買房能在180天內順利完成,因此不要待價而沽,建議降低理想價位,使舊房儘快出手。
 
第三,同樣的,對買家offer的選擇上,選擇最有把握買你房的那一位,儘量選擇全現金或貸款量少的買家,哪怕不是出最高價的。這樣做是讓你的賣房不出任何差池。
 
第四,沒有使用同一個律師。賣舊房和買新房雖然是兩個Case,但儘量聘請同一位律師,他瞭解你的狀況,會幫你協調出現的許多意外情況。
 
第五,不能把舊房買家的定金,去支付你買新房的定金。
 
使用1031延稅需注意的事項:
第一,使用1031延稅要及早準備,找有相關經驗的地產經紀協助處理整個換房事宜,把握好時間點,各個環節都要事先規劃好。千萬不能在賣掉舊房後,才想到要用1031,那就遲了。
 
第二,賣掉舊房的錢放到哪里?用於1031延稅部分的資金一定要存放到1031延稅的律師處。這筆資金不能放入自己的帳戶,也不能放到你聘請的律師帳戶。
 
第三,你購買新房的價格一定要等於或大於舊房的價錢,任何有餘留的部分都要繳稅。
 
第四,45天的概念。在賣掉舊房的45天內,起碼要找好最多三處新的房產,登記在律師處。未來你買的新房必須是你選定三套中的一套,不能換成其他房產。
 
第五,180天概念。賣掉舊房的 180天內必須過戶,否則1031延稅失效。請一定記住,180天不是半年,不是6個月,而是整整180天。
 
需要注意的是1031雖然是緩稅,不是免稅,但在金錢越來越貶值的情況下,同樣的稅款越晚交越合適,變相的是種資產增值。
 
1031 Exchange 最大的好處:
房東不但可以在售出物業後避免了增值稅的支出,還可以擁有價值更高的物業,比如陳先生20年前30萬購買的物業做了幾次1031交換後,現在持有的物業已經價值200萬,如果售出這棟房產的話,還是需要繳納資本利得稅的。不過不用擔心,如果陳先生決定把物業留給子女,這時可以建立生前信託。這樣子女接手物業後的tax basis 就變成200 萬了,所以當子女決定售出物業時,增值部分是從200萬算起的。
 
1031 Exchange適用的投資類型:
這點很重要,不是所有投資都適用1031延稅法。該法案僅適用於在美國境內的投資和商業用途的房地產或不動產(Real Property)和動產(Personal Property)。
 
商業用途指持有房地產用於交易、生意或投資,包括出租住宅、辦公大樓、農田和商業房地產等。
 
財產交換必須是同樣性質,但可以品質高低或級別不同。如公寓大樓可以與辦公大樓交換,出租房可以與土地,土地可以與辦公大樓等等。
 
不能用於自住房屋的買賣,也不能用於股票、債卷等財產的交換。
 
只能在美國境內的房地產買賣交換才可以用1031法,如賣掉中國的房地產,買美國的房地產,不能免繳資本利得稅。
 
從上面可以看出,要想順利的運用1031延稅法,必須要同時滿足不少要求:首先需要都是美國境內的房產,在賣房45天內要找出想買的房,180天內要過戶,錢要交給“合格仲介”保管,納稅人和買賣仲介不能碰錢,也不能利用增加貸款來套現。
 
外國賣家也有資格利用1031延稅交換條款:
美國政府規定外國賣家同樣適用1031延稅交換條款。除了上述一般性規則外,FIRPTA還針對1031延稅交換提出了一項額外要求,以避免預提10%的所得稅。此額外要求是,外國賣家必須向負責將舊房產從外國賣家轉移至買家/受讓人(如產權或第三方保管公司)的個人提供以下物品:
1. 美國國稅局針對特定交換交易出具的、允許受讓方無需扣稅的扣繳稅款憑證;
2. 外國賣家出具的、證明賣家已申請扣繳稅款憑證的通知。
首先,在轉讓任何房產前,任何外國業主都應提前計畫獲得ITIN,並在安排進行任何房產轉讓後儘快申請扣繳稅款憑證。其次,在銷售過程的早期,任何希望參與1031延稅交換的外國賣家都應向符合資質的仲介人士諮詢,並聘請經驗豐富的CPA,由其提供稅務或財務建議,並協助完成過戶和報稅流程。
 
在美國以公司(LLC)名義貸款買房合理避稅:
 
美國的稅務系統非常完善,在美國進行交易,避稅是其中非常重要的一點!今天就和大家說說在美國買房的避稅訣竅——以公司(LLC)名義貸款買房!
 
大部分人在美國買房都是以個人名義進行貸款買房,總的來說,個人買房手續簡單、貸款、報稅也很方便,最大的優點是可以有機會得到自住房25萬(個人)/50萬(夫妻)賣房利潤的免稅額。
 
目前這種方式幾乎已經成為國外買房的默認選項。但是,許多人都忽略了,在美國買房還有另一種方式:以公司(LLC)名義貸款買房!
 
那麼,以公司名義在美國買房到底有哪些好處呢?
 
一、合理避稅
以公司名義購房最大的優勢,就是可以避稅。如果房產是以公司名義購買的,那麼每年公司產生的花費就可以在報稅時被抵扣。
 
可以被抵扣的種類有很多,例如耗材購買、房屋修繕、水電網費、電話費以及平時開車的油費。只要合理利用國稅局的這一規定,那麼在每年報稅的時候可以通過公司節省出很多的費用。
 
贈與稅和遺產稅:如果想以個人的名義將房產贈與或者留給家人、子女,那麼外國公民贈與稅的免稅額度只有1.4萬元,遺產稅的免稅額度只有6萬元;而如果房產屬於LLC公司,那麼可以將家人添加到公司,然後以公司的名義進行“股權轉讓”和“股份繼承”,從而免去高昂的外國公民贈與稅和房產稅。根據有些州的法律,未成年人可以成為公司股東,因此以公司名義美國買房時,可以將未成年子女算成股東。
 
二、規避風險
用公司買房可以達到規避風險、債務隔離的目的。因為有限責任公司(Limited Liability Company)公司只負有限責任,由房產引起的債務不會連帶到公司的股東的個人資產。
 
簡單說就是在公司需要賠償他人的時候,賠償金額的上限就是股東對公司投資的總額,除非出現法庭認定有股東個人責任的特殊情況(piercing corporate veil),股東無須搭上自己對公司投資以外的哪怕一分錢!
 
比如在房子進行裝修時,有工人受傷或跌倒造成嚴重傷害,工人告房產所有人支付相應的醫療和法律費用。或者房屋的租客在家中意外受傷要求賠償,或者因為某些原因故意挑房屋的問題而起訴房屋擁有者。(此時房東購買的房屋租賃保險也會起到很大的保護作用)
 
如果房產是屬於公司名下的,那麼租客的起訴物件就是LLC公司。因為公司只承擔有限責任,股東個人資產就得到了很好的保護。
 
三、保護隱私
美國雖然是個非常保護隱私的國家,但是由於房地產行業的特殊性,屋主資訊記錄都是可以通過專業的房產公司查詢的。
 
但是如果以公司形式購買,那麼在房屋的報告中房屋擁有人就會是公司的名字,而不是個人的名字,可以保護個人隱私,不用將資訊公佈在市政網站上。
 
有不少明星,政客或高淨值收入的人群不想他們的名字直接公開在房產的產權上,他們就用公司名義來購買達到保護隱私的目的。很多在ONE57大樓購買房產的外國人都用離岸公司進行購買。
 
川普稅改後,公司所得稅大大降低,以公司形式購買投資房的優勢將會更加明顯。
 
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https://m.qlchat.com/topic/2000000543048278.htm?shareKey=c4ce0368e02d520ce7ffb673db9d7020
 
 
作者:紀俊輝 Jervis Ji
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