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在美國當房東是否需要一本房東寶典(二)？
流覽次數：3081 添加時間:2017/12/15 來源:Frank Tsang臧煜卓

六、租屋的維護和維修

1. 租屋的可居住性
可居住性有時可以解釋為有關房屋是否適合居住，安全性以及衛生條件的最低標準。

(1) 明示的可居住保證
租約明確寫明房東保證房屋可居住並且提供維修。這樣的保證就可稱為明示的可居住保證。在租約簽訂的時候，房客要確保租約上列明瞭現在所要維修的東西。租約也要包括這樣一個條款：房東同意將來如果需要也會給予修理。

(2) 默示的可居住保證
自從二十世紀六十年代後期，法院規定每個租賃合同都要包括一個默示的（就是說沒有寫明但是雙方都明白的）的保證，就是住房條件良好，並且房主繼續保持這樣的良好狀態。假如房客放棄了這一保證，那麼這樣的租約視為非法(illegal)，不可實施。幾乎所有的州法院都制定了這一規定。各州的立法機關和市政當局通過了要求房東維修房屋這一法案，並且制定了租約的默示保證。

2. 房東維護和維修的責任
房東有責任保持房子可居住或適於居住。房東必須保持房子在結構上是安全的，包括地板、屋頂以及樓梯；保持供電、供熱以及水管系統能安全使用；提供必要的冷熱水；檢查有沒有害蟲（比如蟑螂）的出沒。但是，如果這些問題是由於房客自己的疏忽造成的，例如由於房客缺乏家務管理導致害蟲出沒，那麼維修費可能是要房客來付了，如果沒付的話，房東可以從押金中扣除。

根據各州的情況，假如房東沒有履行他或她的法律責任，房客可以有一些選擇，包括：
• 少付房租
• 扣交所有房租直到問題解決
• 自己做必要的修理，並拒付一部分房租來付維修的費用
• 雇別人來修理並把修理費用從下個月的房租中扣除
• 打電話給當地的建築物檢查員，讓他們命令房主修理，或者
• 乾脆搬出房子，即使租約還未到期

房客也可以起訴房東要求退還一部分的房租。

3. 對瑣碎小問題的維修
大多數房客遇到瑣碎的問題（像漏水的龍頭、舊的油漆、破的玻璃或者舊的地板）會怎麼辦呢？

首先是問題的本質。在法律上，純粹裝飾性的修理是沒有要求的。實現你的小修理的權利比大修要難的多，他們可能會通過一些方法讓房東關注這些小問題，比如寫一個書面的修理請求，請求調解服務結構進行調解，把房東告到當地的建築物或住房機構，或者向小額索賠法庭起訴房東。

4. 維修和扣除
所有的房客都有責任保持住房乾淨和衛生。此外房客還須妥善使用公共地方和設施，像大廳，車庫和游泳池等。

“維修和扣除”是一項法律，它允許房客雇傭某個人來做出必要的維修，然後從房租中扣除所花的費用。一些州法或當地法只適用于為了保證房子可居住而做出的維修，例如壞掉的爐子和漏水的房頂的修理。

七、房東進入租屋

房客有隱私權。房東在沒有得到事先許可的情況下不能進入房客的房間，除非真的發生了緊急情況，比如火災或者浴室水溢滿。

房東在因為其他原因（比如進行修繕或向潛在房客展示該房屋單元）而進入房客的房間之前，必須提前通知房客。

八、租屋的環境危害、危險條件和犯罪

1. 環境危害
(1) 鉛危害
根據聯邦法律，租用房屋不能有含鉛油漆。尤其是年份已久的建築，75％的住宅仍受其害。無論房屋的新舊，都要注意剝落的油漆和油漆粉塵。

(2) 其他危害
除了鉛之外，如果由於其他環境危害品（例如石棉）的裸露而使房客的健康出問題的話，房東也要為此負責。職業安全與保健管理總署發佈的規定中，對1981年之前建的房子的石棉的檢測、維護和裸露有嚴格的標準。

2. 房客在租屋受傷
（一）什麼情況下房東對房客或來訪客人在租屋內受傷負責
要讓房東負責，房客必須證明房東有疏忽行為，且其疏忽導致了傷害。房客必須證明以下幾點：
(1) 房東對致使傷害的因素有控制能力
(2) 事故是可以預測的
(3) 解決問題(或至少給予適當的警告)不是特別昂貴或麻煩
(4) 嚴重傷害很可能是由於沒有解決問題而造成的
(5) 房東沒有採取合理的措施避免事故
(6) 房東的過失、疏忽導致房客的意外事件，以及
(7) 房客確實受傷

（二）房屋所有者如何把與修理維護有關的經濟損失及法律問題最小化
保持房屋的良好狀態會給房東避免很多麻煩。

案例：以前把房子租給房客，有一天收到法院的通知，有人起訴我。實際上每個房東應該有購買房屋保險，房客主要是想向保險公司要錢。房客的小孩摔斷腳，地板上有一枚凸出的釘子，他被絆倒後受傷了，因為我是房東，所以房東要起訴我。當然過去看了，因為我們懂法律，先去房子拍照。確實有一枚釘子在地板，也不太清楚怎麼會凸出來。小孩摔斷腳送去醫院就診，有一大疊帳單，全部需要支付。我們有購買房屋保險，保險公司也會出面解決，後來去調查當時小孩怎麼去醫院就診，由救護車送去醫院，就去調救護車的資料，結果調查顯示從公園送去醫院。後來請救護車司機作證，他是從公園的滑梯抱起小孩送去醫院。所以小孩是在外面受傷，結果房客想找人賠賠償這筆醫療費，就想找房東了，說小孩是在房子裏受傷。後來我們把調查結果發出去，房客的律師不見了，房客一家也不敢出庭了。當然這個案子一定會撤銷，而且會起訴房客。

3. 犯罪
在很多城市，入室行竊和在住房遭襲擊是很普遍的事情，房客更是深受其害。當然，最好就是避免犯罪和法律訴訟，而直接加強安全設施。

當然，最好就是避免犯罪和法律訴訟，而直接加強安全設施。為了確保讓一個無知的或難處理的房東關注這件事情，下面就是明智的房客要做的：
• 查看州和當地的法律
• 讓你的房東對安全做出承諾
• 自己評估狀況
• 和房東會面
• 向政府獲得幫助
• 違反租約然後搬出
• 自己解決問題然後要求歸還費用
• 保護你自己

這些安全問題常常是房客搬走的原因，不管是真的還是假的。你只要找到發生什麼情形讓你覺得這地方對你有威脅而不安全，就可以提出搬家且不算違約。

九、房屋管理人

1. 雇請房屋管理人
如果你好好考慮寫一份職位描述，並且做些努力來招募和雇用一個好的管理人的話，你就會避免一些問題。

案例：我是找其中一個房客，一個月少收他兩百房租，由他去幫我向其他房客收取房租。大家都是給支票，哪些人晚付了，需要他幫我去催交然後罰款。也會請他帶新人去看空屋，甚至一些工人來修理或置換，都由他來操作。等於就是一個住宅的經理。

2. 房屋管理人協議
一旦你決定要把管理人的工作給某人的話，你們需要做些討論。當所有的雇用條款和條件都協商好了以後，你和管理人要簽訂一份房產管理人協議。

3. 房東的責任
（一）房東作為雇主的責任
無論你是用減少的房租還是用固定的薪水來作為管理人的報酬，作為一個雇主，你有特定的法律責任，例如，按照法律支付最低工資和加班費。如果你沒有支付社會保險費用或是沒有履行其他的法律責任的話，你可能會遭受經濟處罰的。

（二）你對管理人的行為所負的責任
根據不同的情況，你要為管理人或管理公司的行為承擔法律責任。簡言之，房東瞭解法律但是他的管理人（或管理公司）不瞭解法律，那麼房東也會在未來房客或是現有房客提出的訴訟中受影響。

（三）通知房客
很多州的法律，都要求房東告知房客有關管理人的姓名和地址，還要告訴他們管理人是經授權可以代替你接受法律文件的，例如終止租賃通知或驅逐訴訟中的法院文件。

4. 雇傭關係的終止
除非你承諾（口頭或書面的）要雇用這個管理人一個固定的時間，否則你就有權在任何時候終止她的雇用。但是你不能以非法的理由解雇管理人。

如果你解雇了一個管理人，可能就想讓他搬出你的租屋，特別是有專門的管理人租屋，或者解雇是出於（或因為）你的憎恨。要簡單的讓被解雇的管理人搬出租屋主要取決於你是否把管理人協議和租賃協議分開。

十、合租、轉租和轉讓

1. 合租
當兩個或兩個以上的人同時地簽訂同一個租賃協議或是租約，或者他們共同訂立了同一個口頭的租賃協議，那麼他們就是合租人並且分享相同的法律權利和義務。但一個合租人的違反規定的行為（例如不付房租）會影響到所有人的租賃。

無論你是出於愛心還是想找個人來代替那個提前搬走的人，在新人搬進來之前，要和你的房東一起協商。大多數房東堅持新來的室友要成為合租人，和你有同樣的權利和義務。

合租人可以根據他們自己的個人意願來決定平均的或是不平均的分配房租。但是這並不會影響到房東。每個合租人都獨立地對全部房租向房東負責。在法律上，房東可以要求所有的合租人為某個人的違反規定的行為負責並且用適當的通知來終止所有人的租約。

2. 轉租和轉讓
轉租是允許房客以房東的身份將房產租給第三人。轉讓是第三人合法的取代房客而承擔所有租約權利和責任。換句話說，就是第三人徹底地接替了原房客。房東要在租約或是租賃協議中明確寫明是否同意轉租或是轉讓，如果同意，房客提前多長時間給出通知讓房東考慮。

十一、驅逐房客

1. 什麼是驅逐
驅逐就是讓房客帶著他的財產搬離租屋或公寓，只有在房東向法院起訴了，證明房客有不當行為，而且該不當行為可以作為終止租約的證據的時候，才能合法實施。

2. 驅逐通知
州法對於那些想要終止租約的房東有非常詳細的規定。關於終止租約通知和驅逐文件的書面形式以及送達方式，每個州都有他們各自的程序。情況不同，要求終止租約的通知也不同。雖然各州都有不同的說法，但最基本的通知寫法有三種：
(1) 交租或是搬離租屋通知
(2) 改正錯誤或是搬離租屋通知
(3) 無條件搬出通知

3. 驅逐程序概述
房東必須嚴格的按照州法的規定和程序。否則，如果房東沒有給房客發出通知或是沒有向法院重新遞交文件，那麼他的驅逐訴訟程序就會被耽擱。如果你沒有嚴格的按照州法的規定，即使房客給了你一張曼德拉的空頭支票來交租，在某些情況下，你也可能敗訴。

4. 驅逐訴訟如何進行
當終止租賃通知上的最後期限結束的時候，你的房客並不會自動被驅逐。在幾乎所有的州，你必須提起一個驅逐訴訟，在你勝訴之後，郡治安官或者執法官會實際上驅逐那個在收到終止通知後拒絕搬走的房客。整個過程需要幾周或者幾個月，這取決於房客是否在法庭上對驅逐提出異議。

5. 驅逐過程持續的時間
在超出通知中所規定的搬家期限以後，房東就可以提起訴訟，指控房客非法侵入和非法居留。法院將會以“簡易或快速訴訟”的方式受理案子。在傳票以及對房客的控告書送達之後，法院將會在缺席處理程序或是審訊之後做出判決。審訊可能是在提出訴訟的兩周後就開始了。在某些州，法官可以在審訊完畢就立即下令驅逐。但是，通常法院會給房客時間搬家，一般是一到四周的時間。

6. 非法的驅逐
(1) 自行驅逐
房東如果在法律上走捷徑，例如換鎖或是停止水電煤氣的供應，以達到把房客從租屋趕出去的目的，那麼房東就要被處罰。

(2) 報復性驅逐
如果房客依法行使任何權利或是尋求救濟，房東就不能實施報復。這些受法律保護的權利包括：向有責任保證法規實施的政府機構申訴，抱怨房東違反法規、沒有修理，以及組織或加入房客協會。

十二、租賃的終止

1. 租約到期
(1) 租約到期時如何終止租賃
租約到期的時候，房東並不需要什麼理由來終止租約，除非租約規定要有一個書面通知或是自動續租。但是非續租租約會受到不動產使用期限保障法或有關報復行為方面的法律的管理。

在租約到期的時候，房東如何終止租約，這取決於租約的形式。

(2) 滯留房客
租約到期後仍留在房子的房客被稱為是滯留房客，房東可以提出驅逐訴訟或是同意繼續租用，也就是續組。根據租約條款和法律規定，續租將被視為按月的或是租期一年的。此外，租約和法律的某個條款可能會賦予房東在房客滯留期間收取雙倍租金的權利。

2. 房客終止租約
房客免除租賃責任的方式有三種：由於房東有法律上規定的不正當行為（而終止租約，房內有新的房客入住，或者房東房客簽訂終止協議。

3. 房東終止租約
房東可以以正當理由終止租約並強迫房客搬出。最常見的理由就是未交房租，損壞房子，違反租約的規定和條款。最常見的違反條例就是發出噪音打擾了其他房客，養寵物，讓沒有在租約中提到的人入住。通常房東在驅逐之前必須要給房客一個簡短的時間來改正錯誤。

4. 房客放棄居住
假如房客在租約到期之前搬出房子，並不代表租約的終止。租約是保證房客以付給房東租金的方式使之有權佔用房子的一種合同，不管房客是否住在房裏。

注意：租約一般不會因為房東賣掉房子或是房客死亡而終止。大多數預先印好的標準租約合同都會有一段關於繼承人和執行人的說明。

十三、爭議的解決

1. 協商
試著在沒有律師和訴訟的情況下解決與房客的糾紛。

2. 調解
如果協商不能奏效，考慮由中立第三方進行的調解，來自政府出資計畫的第三方只需很少甚至無需花費。如果你們的糾紛涉及到錢財，並且始終不能達成一致，那麼可以去小額索賠法庭。

3. 仲裁
仲裁是代替法庭來解決爭議的方法。仲裁者代替法官來做出最終決定，但卻不像可以上訴的審訊判決那樣，仲裁做出的決定通常是具有法律約束力的，並且無須進行司法審查。

仲裁的主要好處就是保護隱私。通過仲裁解決的爭執將不會拿到公開的法庭上，並且媒體或外界不會得到在這個程序中透露的任何資訊。另一好處就是用時短，仲裁的過程沒有法庭程序那麼正式，所以很快就能解決。最後，仲裁最有可能對雙方相互都有益處。和法官不同，仲裁者可以自由的進行和解，而嚴肅地對法律條款的解釋是永遠也不可能做到的。

4. 訴訟
如果房東因為房客不支付租金或違反租約而起訴房客，房客也有一些法定權利，通常包括：在被訴的程序中獲得適當的通知，有機會對未付租金進行補償或對違反租約進行補救，以及上訴的權利。

如果房客擔心可能會被驅逐出去，可以與律師或當地的房客協會進行討論。

如果房東違反租約，不退還房客的押金，毫無根據地扣減押金，或者不進行修繕等，那麼房客也有權起訴他/她。在起訴之前，最好與律師商討。

十四、表格/信件樣本（中英文）

• 《租賃申請表》
• 《根據信用報告資料而拒絕的通知》
• 《按月租賃協定》
• 《定期租約》
• 《聯合簽署人協議》
• 《入住信函》
• 《進入租屋的通知》
• 《違反租約或租賃協議的警告信》
• 《租賃協議修改本》
• 《終止租約的協議》
• 《搬出信函》
• 《退還全部押金的信函》
• 《退還部分押金的信函》（《押金明細單》）
• 《加州驅逐訴訟起訴書》
• 《加州驅逐訴訟傳票》

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作者：Frank Tsang臧煜卓
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