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投資移民的資金與工程監管及完工保證的做法
流覽次數：3074 添加時間:2017/5/12 來源:美國法律聯營網

美國作為中國人移民目的地首選國，每天我們都接到眾多的詢問，如何選擇靠譜的移民投資項目？項目選擇，永遠是EB-5的最最最重要事宜。項目的來源及盡職調查非常重要，資金監管到該用的地方，預算把關，工程進度把關，運營把關，資金流把關，退場機制及運作更要把關。

美國中小企業局–SBA（The U.S. Small Business Administration）（進入SBA官網：https://www.sba.gov/ ），是美國聯邦政府根據1953年通過的《中小企業法》創立的一個小型而獨立的聯邦政府機構。其任務是支援中小企業發展，向中小企業提供諮詢協助以及資金幫助，包括直接提供政府貸款服務。同時兼具保護中小企業、維護有競爭力的自由企業，維持和增強國家的整體經濟，以及協助受災後的社區的經濟復蘇的功能。SBA在美國全國擁有90個區域、地區辦公室和分支機搆。它正是通過這個網路和金融合作夥伴及資金合作夥伴提供各類服務。

簡要說明美國中小企業局SBA504貸款的規定：
SBA 504貸款的資金使用目的：只能用於開發或購買企業發展所需要的固定資產。典型的固定資產包括辦公室，商業店鋪，酒店，生產廠房，倉儲等。少量生產設備只要符合10年以上折舊期的要求也可以作為貸款購置物件。如果企業申請504貸款目的在於買賣固定資產取得投資盈利而非自用，比如貸款申請企業本身就是房地產開發商，則不符合該貸款的基本資格要求。同時，SBA也嚴格規定任何賭博行業的企業不得申請504 貸款。

美國移民DIY直播間特邀美國法律聯營網執行長Frank與RCHG/ALC中國區市場總監Xinyi為大家開講，投資移民的資金與工程監管及完工保證的做法（SBA504 貸款資金監管體系介紹）。

美國移民DIY直播間地址：
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集合直播間目錄，每期講座都可以反復收聽。

以下內容為講座整理的文字部分，特此與各位分享：

American Lending Center(ALC)投資移民項目主要通過EB-5結合SBA504貸款。

我們挑選移民項目的時候，主要問兩個問題：
1，移民項目能不能最終達成10個就業名額，最終讓我拿到綠卡？
2，最終能不能徹徹底底，安安全全拿回50萬投資款？

ALC經過七年與德聰的合作，已經建立了一套非常嚴格，專業，標準的監管模式。下面依次為大家解答。

問題1、為什麼選擇德聰集團作為資金和施工的監管機構？

美國借貸中心所有EB-5項目全部有第三方監管機構做最全面的資金管控及施工監管。首先，第三方監管機構需有效監控資金的使用，並確保資金的使用符合美國移民局以及相應行業機構的要求，所以此第三方機構必須具備以下三個特點：1）其本身應該是大型建築公司，熟悉建築施工相關的法律規定及具體業務程式。 2）曾經獨立操作過類似預算規模甚至更大規模的項目，對資金使用的細節部分有具體直觀的操作經驗。例如，具體建築環節佔用資金比例的合理範圍、不同建築分包商的具體職責、建材定貨的正常管道以及市場上原材料價格浮動範圍等。 3）必須掌握建築公司的資金發放權，同時也有充分的授權可以隨時進行現場施工檢驗，並有權對建築公司的所有帳目，收款和放款的單據，甚至盈利多少進行財務審計。經過反復的實踐和摸索，美國借貸中心最終選定了納斯達克上市公司（NASDAQ: TTEK），美國著名的建築施工行家德聰集團（Tetra Tech）擔任所有項目資金使用的第三方監管機構。

問題2、德聰集團如何可以獨立地行使監管職能，在協議中如何體現它在項目建設和資金監管中的地位？

協定為四方簽署：企業主、建築商、借貸機構、監理機構德聰集團都需參與，德聰集團除了負責資金使用審核外，也負責施工驗收並提供等預算完工擔保。

具體做法為：通過企業主、建築商和借貸機構的三方授權，讓德聰集團利用其專業經驗和資源對建築商使用資金進行嚴格監管，並在建築施工出現問題時全面接手項目，在不增加預算的情況下保證完工。

問題3、德聰集團是如何對資金進行監管的？

在美國借貸中心操作的每一個項目進入到了施工階段時，建築商在使用包含EB-5資金在內的全部資金之前，必須經過德聰集團的嚴格審核過濾。

德聰集團直接受理建築商的資金使用申請，且只能批准申請中提出的合理部分。倚仗德聰集團豐富的行業經驗做出準確的第三方專業判斷，從而避免不必要的過度放款，杜絕資金被放任使用的可能。

有一些移民的項目中也提出有項目監理單位，但仔細調查可能是企業主或建築商單方面聘用的，在項目管控上難以做到嚴格到位，保護投資人的利益。也有項目會提到項目有保險，但保險是在項目發生了風險後給企業主和建築商提供的保護措施，對投資人關心的項目完工並達成就業名額要求無直接聯繫，這是投資人需密切關注的。

問題4、德聰擔保如何做到項目等預算完工擔保？保證投資人的就業名額100%達成？

由於德聰集團的主業就是建築開發，有完成項目施工所需的豐富經驗，專業資源和工作動力，加上整個項目的資金使用又完全掌握在德聰的手裏，故而他們完全有能力在建築施工出現任何問題的時候，在不增加一分錢預算的前提下，接管項目並確保施工100%完成，絕無“爛尾樓”。

完工擔保責任大體上分為以下9項：
1）監管機構須徹底理清在項目初始階段建築商列出的每一小項資金使用的目的
2）監管機構有權將批准資金直接發放到建築商管理下的具體分包商
3）建築商須同意每個月提供一切監管機構需要的文件和單據
4）建築商在分包協議中注明發包權在必要時可轉移給企業主，借貸機構或指定代理
5）借貸機構須在建築預算之外再預留10%資金以滿足項目預算應急需要
6）監管機構有權在建築商施工計畫改變之前提出異議並改變該計畫
7）建築商在施工費用意外增加時必須第一時間通知企業主，借貸機構和監管機構
8）建築商必須將自己的具體盈利通知其他三方並取得各方批准
9）監管機構有權審核建築商簽約的分包商協議

美國借貸中心所有項目全部採用建築完工擔保與（只使用）建築階段產生的就業相結合的策略，確保EB-5投資人需要的就業100%全部到位，全部EB-5資金安全運轉！

問題5、建築就業裏的直接就業、間接就業、衍生就業概念。
在經濟學上，建築就業的產生是資本支出（Capital Expenditure）造成的。由於建築開發過程本身需要雇傭建築工人，這些施工現場需要的就業崗位就是建築就業中的直接就業。與此同時，大批量建築原材料的使用有效推動了生產和運輸這些原材料的產業，在這些產業中創造了新的就業崗位，這些崗位構成了建築就業中的間接就業。最後，直接和間接就業的人群在消費中又推動了消費場所的新就業，而這些新就業又組成了建築就業中的衍生就業。

目前除了極個別石油項目，所有EB-5項目的建築就業都採用“建築成本”（cost of construction）的方法計算就業。這也是移民局通常最為接受的建築就業計算方法。這種方法是從建築預算出發，根據建築預算總額計算出相應的直接，間接及衍生就業。這裏的建築預算包括以下兩部分建築花費：1）建築硬性花費（construction hard costs）和 2）傢俱，固定裝修和設備（FF&E, Furniture, Fixtures & Equipment）。注意，除了以上兩種費用，其他在建築過程中的花費，比如設計費，規劃費以及政府的各種收費等都不可以算作建築預算的一部分，對創造就業完全沒有幫助。

請注意，美國移民局的現行政策規定，除非建築施工過程持續兩年以上，否則移民局不會考慮接受任何建築就業中的直接就業。這是一項硬性規定，它等於徹底拒絕了施工期短於兩年的中小型項目和部分大型項目使用直接就業的可能。在當今的EB-5項目中，大部分項目的建築開發時間都短於兩年，因此能使用直接就業的建築項目屈指可數。當然按照投資移民的就業定義，每個投資人資金所創造的十個就業崗位原則上都應該是“長期的”（permanent）就業，而非“臨時的”（transient）或者“季節性的”（seasonal）就業，因此建築就業中的直接就業在建築施工期短於兩年情況下不能算數也還算合情合理。

所幸的是，建築就業中直接就業所受到的限制在間接就業和衍生就業上並不存在。建築就業中的間接和衍生就業雖然同樣是根據建築預算獨立計算出來的，但沒有最低年限規定。因此，如果建築開發過程短於兩年時間，儘管不能產生任何直接就業，但建築預算（建築硬性花費，傢俱，固定裝修和設備）的執行仍然可以產生間接就業。建築預算資金越多，產生的間接就業數量也就越多。同時，間接就業的產生又催生了衍生就業。

建築就業總結：建築預算決定就業。只有建築週期長達兩年或更長時間，移民局才允許計算直接就業。但是只要執行建築預算，不管是否有直接就業，一定會產生一批間接就業和衍生就業。

問題6、經營就業的兩種計算方法。

不管有沒有建築開發過程，企業必須最終進入經營狀態。對於有建築開發施工過程的項目，經營狀態通常是在施工結束後正式開業那天開始的。而對於沒有建築開發施工過程的項目，經營狀態是從EB-5資金進入項目那天就開始了。

經營就業的計算方法按照當前EB-5項目使用的普遍程度劃分，基本有兩類：1）“預測收入”（Revenue Forecast）方法和 2）“直接就業”（Direct Jobs）方法。以下分別簡單介紹一下。

1）“預測收入”方法是目前EB-5項目中使用最多的經營就業計算方法。它指的是以未來企業總盈利來計算經營狀態下企業產生的直接，間接和衍生就業。這種方法的特點是，所有就業能否到位全部看未來的年度盈利是否達到最初批准的商業計畫書中預測的數字。盈利達標那麼這三類就業就算全部到位，萬事大吉。而盈利一旦“脫靶”，I-829的提交就必須伴隨複雜的合理解釋，是否獲批就要聽天由命了。對於選擇了使用這類就業方法項目的投資人來說，必須關注未來企業的盈利，而在提交I-829的時間點企業是否達到當初商業計畫書的盈利預期則可能是能否順利拿到永久綠卡的關鍵。

2）“直接就業”方法也是目前EB-5項目中較為流行的經營就業計算方法，使用程度僅次於“預測收入”方法。這種方法是從企業主提出的未來新創造的工作崗位（直接就業）數出發，根據當地該行業的就業參數（Multiplier）計算出未來“應該”產生的間接和衍生就業數位。這種方法的特點是，就業能否到位全看企業主是否能在規定時間內創造出足夠的直接就業。而一旦直接就業數字未能達到當初的計畫，因為就業參數不變，間接和衍生就業的產生也將相應減少，就業達標就越發困難。當然，如果企業主能主動配合，及時“調整”直接就業人數，就業達標也就基本沒有問題。

經營就業總結：經營就業主要有兩種計算方法：預測收入方法和直接就業方法。前者看企業收入是否達到盈利預估，後者則看直接就業能否到位。不管哪種方法，在I-829階段，就業是否到位都存在一定程度的不確定性。

問題7、兩種就業計算方式提供證明資料的難易程度比較。

EB-5就業是否到位，能不能被接受，是通過在投資人的I-829申請中向移民局提供就業到位的書面證據來完成的。而不同類別的就業需要提供的書面證據也截然不同。

建築直接，間接和衍生就業：建築預算執行完畢，全部花費使用在了建築硬性花費，傢俱，固定裝修和設備上。項目方須提供主要發票和花費清單。注意，能否算上建築直接就業還要看施工週期是否超過兩年。

經營就業按“預測收入”方法：企業經營狀態下年度報稅記錄和財務報表（損益表）。

經營就業按“直接就業”方法：企業雇傭正式全職員工的工資記錄單（Payroll record），向州政府提交的季度雇員報告及雇員納稅記錄。

對於怎樣比較各種就業的實現難度，前移民局內部的首席EB-5經濟學家Scott Wagner有著如下的經典評述：“最容易實現的就業是花錢去實現的就業（建築就業），難度比較大的就業是掙錢再去創造的就業（經營就業直接就業法），最難實現的就業無疑是掙錢一定要達到一定標準才能創造出的就業（經營就業預測收入法）。”

向移民局提交的就業證明材料來看，建築就業無疑是最容易滿足的，只需要準備建築預算花掉的發票即可，建築施工一旦完成就萬事大吉了。而經營就業兩種方法都不容易：如果用直接就業法就需要提交雇員報告和工資單，而企業首先需要創造足夠收入把雇員工資之外的很多經營基本花費付清才能談雇傭新人，這種情況下所有就業完全由企業能否創造足夠收入而且雇傭足夠員工決定。如果用預測收入法就更加危險了，因為企業不僅要創造收入，還要不管宏觀經濟環境和微觀管理手段如何變化，必須在具體時間點達到一個幾年前預測的固定收入數額，這種方法還不可能像直接就業法那樣，在提交I-829材料前的最後一個季度由企業主“臨時抱佛腳”突擊增加雇員人數，總之太多不定因素會影響企業是否收入達標。

就業難度比較總結：建築就業是最容易實現的就業，是“花錢創造就業”。任何經營就業都是“掙錢創造就業”，因而不易。直接就業法要求企業首先創造出足夠盈利才具備聘用新員工的基本條件，明顯比建築就業更難。而預測收入法則要求企業盈利必須達到固定數值才能滿足就業要求，盈利毫無彈性空間，風險和變數只會更大。

問題8、為什麼ALC的項目只要完工，就業人數就已經永久完成？

德聰集團的“等預算完工擔保”，保證項目的100%完工，只要項目完工即成功創造就業。所需就業全部來自建築階段產生的就業，完全不需要依賴經營所創造的直接就業。投資人在I-829申請臨時綠卡轉換正式綠卡的時候輕易滿足移民局對就業數量達標這個關鍵點的要求，繼而為獲得正式綠卡上了一道強有力的保險。

我們再做個簡單的總結：
綠卡風險，其實也就是在整個EB-5的申請審批過程中，移民局拒絕申請人移民申請的風險。決定性的環節並不是I-526（外國企業家移民申請）申請或者調整身份申請（在領事館面試獲得移民簽證或在美境內申請I-485）的審核階段，而是最後的I-829（解除有條件綠卡條件的申請）審批。

申請人最終獲得I-829批准，拿到“永久綠卡”，最重要的是找到一個能充分保證就業到位的項目，同時再有一套完善的監管制度確保資金不會被挪用。

建築就業比經營就業更容易實現，而且不存在“維持“問題。按照經濟學的花費模型（Expenditure Model），只要項目的建築施工順利完成，就會有一定數量的“就業”被創造出來。這部分的就業是由建築花費作為輸入資料計算產生的，無須雇用任何員工（比如計算實際參與建築施工的工人人數）或實現一定的盈利目標來加以證明。同時，建築就業一旦創造出來，就永久存在了，將來任何時候這個就業完成的數字都不會再有變化。在I-526申請階段，移民局的經濟學家會根據項目經濟報告中建議的計算模式反復核實建築就業，確認其準確性。在建築施工完成時，如果項目方的確按照先前的預算計畫逐項花掉了相關的費用，就能向移民局證明建築就業已經徹底到位了。建築就業本質就是花錢創造就業。

經營就業還有一個挑戰更大的“維持”問題。由於I-829解除條件申請的提交往往是一個連續的過程，對申請人數多的大項目而言，這個時間跨度很大，可能超過3年甚至4年。而項目必須要向移民局證明在這幾年期間，直接雇員人數或者營業額“始終”保持在商業計畫書預測的數字以上。任何經營中斷，比如停業，破產等都可能導致移民申請被拒。

目前很多項目自稱提供“完工擔保”，無外乎以下兩種情況：1）開發商宣稱自己對項目的建築完工進行“自擔保”，2）開發商的母公司或者姐妹公司出具擔保函，對開發商的項目進行擔保。注意以上兩種情況的“擔保”實際上都不具備充分的法律效力，執行性完全無法保證，更多的意義在於“聲援和支持”。第三方專業建築公司與企業主，建築商通過簽署商業協議確認的完工擔保才是EB-5申請人規避完工風險最需要的。

美國借貸中心的每一個項目在正式招募投資人之前都會聘請德聰集團對建築施工進行嚴格的專業第三方盡調，在德聰簽署建築完工擔保協定的前提下才為EB-5申請人提交I-526移民申請，從邁出移民程式第一步時就確保EB-5申請人所需就業最終100%到位。

要做好建築資金的監理工作，預防資金的挪用，這個第三方監管機構必須是對建築行業資金使用非常熟悉的建築服務公司。目前市場上一些其他項目選擇的“資金監管機構”不是律師事務所就是銀行，都不具備建築監理的專業知識和經驗，無法有效發現潛在資金使用問題。

聘請專業第三方建築服務公司擔任資金監管機構，通過商業協議要求建築商接受監督，透明化盈利，從而有效實現了資金100%的正確使用，系統性杜絕了資金挪用的現象。

如果您有興趣進一步瞭解由美國中小企業局審批、投資人享第一還款順位、提供第三方完工擔保和資金及施工監管的優質項目，請填寫基本資訊：http://www.uslawchina.com/ad_alc_suoqu.asp?jf=j，區域中心將派專人和您聯繫。

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投資移民的資金與工程監管及完工保證的做法流覽次數：3074 添加時間:2017/5/12 來源:美國法律聯營網

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