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超級乾貨 | SBA504風控體系介紹
流覽次數:3609    添加時間:2017/5/11    來源:美國法律聯營網

美國作為中國人移民目的地首選國,每天我們都接到眾多的詢問,如何選擇靠譜的移民投資項目?項目選擇,永遠是EB-5的最最最重要事宜。 項目的來源及盡職調查非常重要,資金監管到該用的地方,預算把關,工程進度把關,運營把關,資金流把關,退場機制及運作更要把關。
 
美國中小企業局–SBA(The U.S. Small Business Administration)(進入SBA官網:https://www.sba.gov/ ),是美國聯邦政府根據1953年通過的《中小企業法》創立的一個小型而獨立的聯邦政府機構。其任務是支援中小企業發展,向中小企業提供諮詢協助以及資金幫助,包括直接提供政府貸款服務。同時兼具保護中小企業、維護有競爭力的自由企業,維持和增強國家的整體經濟,以及協助受災後的社區的經濟復蘇的功能。SBA在美國全國擁有90個區域、地區辦公室和分支機搆。它正是通過這個網路和金融合作夥伴及資金合作夥伴提供各類服務。
 
簡要說明美國中小企業局SBA504貸款的規定:
SBA 504貸款的資金使用目的:只能用於開發或購買企業發展所需要的固定資產。典型的固定資產包括辦公室,商業店鋪,酒店,生產廠房,倉儲等。少量生產設備只要符合10年以上折舊期的要求也可以作為貸款購置物件。如果企業申請504貸款目的在於買賣固定資產取得投資盈利而非自用,比如貸款申請企業本身就是房地產開發商,則不符合該貸款的基本資格要求。同時,SBA也嚴格規定任何賭博行業的企業不得申請504 貸款。
 
美國移民DIY直播間特邀美國法律聯營網執行長Frank與RCHG/ALC中國區市場總監Lukia為大家開講,SBA504風控體系介紹。
 
美國移民DIY直播間地址:
https://m.qlchat.com/live/840000084195534.htm?from=groupmessage&isappinstalled=0

 
集合直播間目錄,每期講座都可以反復收聽。
 
以下內容為講座整理的問答部分,特此與各位分享:
 
Q:
你可以稍微解說一點SBA7a的貸款原則嗎?
 
A:
7a的框架相對簡單,只在銀行和業主之間產生,SBA做擔保,但不參與放款。
 
但我們做7a的項目也是按照504的風控標準進行的,所以總的來說7a和504一樣,只是少了SBA的第二貸款而已。
 
Q:
SBA都是給50人以下的企業及收入500萬以下的企業做貸款,那你們項目怎麼達到上百人的就業目標呢?
 
SBA項目批准後,應該在兩周左右,第一貸款的資金就要到位,那麼投資人怎麼有時間選擇及匯款到指定的專門帳戶裏?
 
A:
上百就業,因為這個是間接和衍生就業,不是直接就業,不用數人頭。
 
投資人不選,所以我們會讓客戶簽項目同貸書,也就是說哪個項目OK了就投哪個。
 
這個不是移民法的規定,是我們自己選擇用間接和衍生就業。
 
項目同貸是非常不同的,我們可以這樣做是因為我們項目的同質性,其他家做不到。
 
就業的那塊,我們也可以像其他項目一樣,用直接+間接+衍生,用建築工期+經營期,但是這樣風險很大,經營期就業幾乎得不到保障。
 
Q:
SBA項目批准後兩周,第一貸款資金就要到位,那麼如果先用其他銀行金融機構墊錢的話,怎麼合理合法的讓後來的投資者進入呢?沒有風險嗎?有沒有好處?故意選擇項目已開工,資金還沒到位的來投?有沒有比較保險?
 
A:
首先您說的這種需要過橋貸款情況,在我們的項目中出現的機率很小。不同於其他區域中心項目,我們通常是投資人和投資款齊備,排隊等項目的SBA批准文件,而不是先有項目再等融資。也就是說,只要SBA批准一下來,我們的EB5資金馬上就能到位,不需要其他機構墊資。那麼也就不存在投資人是後進入的假設了。
 
Q:
可是我看過ALC項目的PPM,在協議裏,GP有責任負責找到不夠的資金來解決已投資的人順利送526!我的問題是,之後參與過橋的跟起初參與的人有什麼不一樣嗎?
 
您說的不夠是說比如項目需要10位元投資人,但我們只有8個,那麼另外2個是ALC補充投資進入,是這個意思麼?
 
A:
如果是這個意思的話,沒有任何區別!
 
是的,那麼將來身份辦下來的時間不同,怎麼結束投資一起推出呢?
 
從就業來講,我們使用的全部都是在RIMS2模式下計算出來的間接和衍生就業,在工期滿足24個月的情況下,會加入直接就業。也就是說,只要項目完工,這些預算中的就業就100%的永久創造了,這和先進入還是後進入沒有任何影響。
 
從資金來講,首先,504貸款週期一般是10年,我們會跟業主附加推出條款,既829獲批後90天內還款,否則提高貸款利息。這是針對單個投資人的。即使是同時進入項目的幾個投資人,也會因為移民局申請和簽證週期的不同而有先後拿到829的情況。這和先進入還是後進入也沒有任何影響。
 
其次,除了業主現金流還款完,我們還可以出售借據。這就保證了無論投資人何時拿到829批准,都可以順利快速的拿回投資款
 
所以總的來說,504貸款項目的安全靈活之處就在於,我們的投資人不需要等待其他LP一起退出,只要自己的829獲批,就可以馬上啟動退出機制。
 
Q:
如果晚了2到3個月才投資同一個項目,由於排期的關係,可能要晚其他投資人一年才能取回投資款,那麼前面的投資人因為是同一個有限合夥,不可能拆開來還款,那不是對前面投資人不公平嗎?
 
A:
是同一有限合夥沒錯,但在還款的時候我們的附加條款裏有規定,以投資人的829批准時間為准,要求業主90天內還款。這個是以單個829為准的,不是所有LP的829。
 
要確定是業主還款還是其他金融機構如明石接手還款。這個附加條款是跟業主簽的。是貸款協議的附加條款。
 
在實際操作中,沈總提到過,如果業主暫時不能還款,我們明石才會先行墊付給投資人。但這和剛才提到的過橋貸款是兩回事。
 
Q:
0.8的違約率,是代表業主沒還第二貸款?那麼有沒有連第一貸款都沒還的記錄?這算是有風險的投資嗎?
 
A:
這個記錄我們討論過,沈總也問過SBA,沒有。
 
0.8確實是代表第二貸款的,但是一般還不了第二貸款的,也就不會還第一代款了。
 
Q:
現在的排期一等就要等個6年以上,萬一業主倒閉,那是不是連綠卡都沒了,是不是可以說有0.8的可能性會造成綠卡無法拿到正式的?
 
A:
這個和綠卡關係不大。原因有三點。
 
1,綠卡是否能拿到,主要看就業。我們只計算建築工期的間接和衍生就業,只要建築完工,就業就被100%永久的創造了,後續經營如何,完全沒關係。那麼綠卡自然不會受到經營狀況的影響。
 
2,0.8會影響到的是還款。但這個0.8是違約,有可能是不能按時還款,有可能是不能足額還款,不一定就是血本無歸。
 
3,這裏就突顯了我們靈活退出機制的優勢。首先,在我們的還款機制中,除了業主現金流還款以外,還可以出售借據,一旦業主違約,我們可以馬上在二級市場交易借據。其次,一旦業主違約,由於EB5處於第一順位,業主的抵押品拍賣,個人和無限連帶責任擔保下的資產拍賣所得都會先退還EB5
 
這就是SBA504體系的優勢,在投資人進入前,就已經能夠看到將來的可能性,一切盡在掌握。而正是因為有了0.8的存在,我們才是一個合法的,存在商業風險的EB5項目。
 
Q:
看樣子還款的可能性很高,那是還給有限合夥公司還是直接還給個人?萬一GP拿到了錢卻不給投資人,有什麼監督機制嗎?
 
A:
這個合理存在的商業風險,又在我們設計產品的過程中被各路參與機構分攤掉了。
 
是退還到投資人的專屬帳戶中的,這個錢我們ALC一分也動不了。應該退給大家的合夥公司,因為現在已不是一人一個的公司了。
 
Q:
GP才可能決定怎麼轉款,逾時不轉款,怎麼對付GP呢?
 
A:
是合夥公司,但是我們還是會給每一個投資人單獨設立專屬帳戶。
 
或者這麼說,一個專屬帳戶下有多個LP的專屬帳號。
 
Q:
很多區域中心的項目,前面又是高大上,綠卡還錢都有記錄,後來就搞成龐氏騙局,資金挪用的一塌糊塗,聽到許多離譜的做法,所以就是擔心錢被GP挪走了!
 
A:
我們的項目不存在這種可能性。第一,還款時,錢是轉去他自己的專屬帳號,別人誰也動不了。第二,如果他有要求,也可以直接轉去他制定的名下個人帳戶,當然,要是在美國的個人帳戶。
 
Q:
你覺得客人倒楣透頂,什麼衰事都碰在一塊了,而那種情況,你們ALC會怎麼處理?
 
A:
要看具體情況的。但是真的有麻煩的話也不用擔心。第一,我們的投資人在簽約的時候,他簽署的文件中就會有律師委託協議,不僅幫他申請移民,未來一旦出現麻煩,律師會馬上介入幫助投資人解決問題。第二,在嘗試了所有辦法都不能解決問題的情況下,根據事發原因,我們會有相應的退款政策。總的原則是,無論移民申請成功與否,投資人的錢都是可以拿回來的。只是時間點不同而已。不是我們保證還款,而是SBA504貸款的正常退出。

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