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超級乾貨 | SBA504風控體系介紹
流覽次數：3622 添加時間:2017/5/11 來源:美國法律聯營網

美國作為中國人移民目的地首選國，每天我們都接到眾多的詢問，如何選擇靠譜的移民投資項目？項目選擇，永遠是EB-5的最最最重要事宜。項目的來源及盡職調查非常重要，資金監管到該用的地方，預算把關，工程進度把關，運營把關，資金流把關，退場機制及運作更要把關。

美國中小企業局–SBA（The U.S. Small Business Administration）（進入SBA官網：https://www.sba.gov/ ），是美國聯邦政府根據1953年通過的《中小企業法》創立的一個小型而獨立的聯邦政府機構。其任務是支援中小企業發展，向中小企業提供諮詢協助以及資金幫助，包括直接提供政府貸款服務。同時兼具保護中小企業、維護有競爭力的自由企業，維持和增強國家的整體經濟，以及協助受災後的社區的經濟復蘇的功能。SBA在美國全國擁有90個區域、地區辦公室和分支機搆。它正是通過這個網路和金融合作夥伴及資金合作夥伴提供各類服務。

簡要說明美國中小企業局SBA504貸款的規定：
SBA 504貸款的資金使用目的：只能用於開發或購買企業發展所需要的固定資產。典型的固定資產包括辦公室，商業店鋪，酒店，生產廠房，倉儲等。少量生產設備只要符合10年以上折舊期的要求也可以作為貸款購置物件。如果企業申請504貸款目的在於買賣固定資產取得投資盈利而非自用，比如貸款申請企業本身就是房地產開發商，則不符合該貸款的基本資格要求。同時，SBA也嚴格規定任何賭博行業的企業不得申請504 貸款。

美國移民DIY直播間特邀美國法律聯營網執行長Frank與RCHG/ALC中國區市場總監Lukia為大家開講，SBA504風控體系介紹。

美國移民DIY直播間地址：
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集合直播間目錄，每期講座都可以反復收聽。

以下內容為講座整理的問答部分，特此與各位分享：

Q：
你可以稍微解說一點SBA7a的貸款原則嗎？

A：
7a的框架相對簡單，只在銀行和業主之間產生，SBA做擔保，但不參與放款。

但我們做7a的項目也是按照504的風控標準進行的，所以總的來說7a和504一樣，只是少了SBA的第二貸款而已。

Q：
SBA都是給50人以下的企業及收入500萬以下的企業做貸款，那你們項目怎麼達到上百人的就業目標呢？

SBA項目批准後，應該在兩周左右，第一貸款的資金就要到位，那麼投資人怎麼有時間選擇及匯款到指定的專門帳戶裏？

A：
上百就業，因為這個是間接和衍生就業，不是直接就業，不用數人頭。

投資人不選，所以我們會讓客戶簽項目同貸書，也就是說哪個項目OK了就投哪個。

這個不是移民法的規定，是我們自己選擇用間接和衍生就業。

項目同貸是非常不同的，我們可以這樣做是因為我們項目的同質性，其他家做不到。

就業的那塊，我們也可以像其他項目一樣，用直接+間接+衍生，用建築工期+經營期，但是這樣風險很大，經營期就業幾乎得不到保障。

Q：
SBA項目批准後兩周，第一貸款資金就要到位，那麼如果先用其他銀行金融機構墊錢的話，怎麼合理合法的讓後來的投資者進入呢？沒有風險嗎？有沒有好處？故意選擇項目已開工，資金還沒到位的來投？有沒有比較保險？

A：
首先您說的這種需要過橋貸款情況，在我們的項目中出現的機率很小。不同於其他區域中心項目，我們通常是投資人和投資款齊備，排隊等項目的SBA批准文件，而不是先有項目再等融資。也就是說，只要SBA批准一下來，我們的EB5資金馬上就能到位，不需要其他機構墊資。那麼也就不存在投資人是後進入的假設了。

Q：
可是我看過ALC項目的PPM，在協議裏，GP有責任負責找到不夠的資金來解決已投資的人順利送526！我的問題是，之後參與過橋的跟起初參與的人有什麼不一樣嗎？

您說的不夠是說比如項目需要10位元投資人，但我們只有8個，那麼另外2個是ALC補充投資進入，是這個意思麼？

A：
如果是這個意思的話，沒有任何區別！

是的，那麼將來身份辦下來的時間不同，怎麼結束投資一起推出呢？

從就業來講，我們使用的全部都是在RIMS2模式下計算出來的間接和衍生就業，在工期滿足24個月的情況下，會加入直接就業。也就是說，只要項目完工，這些預算中的就業就100%的永久創造了，這和先進入還是後進入沒有任何影響。

從資金來講，首先，504貸款週期一般是10年，我們會跟業主附加推出條款，既829獲批後90天內還款，否則提高貸款利息。這是針對單個投資人的。即使是同時進入項目的幾個投資人，也會因為移民局申請和簽證週期的不同而有先後拿到829的情況。這和先進入還是後進入也沒有任何影響。

其次，除了業主現金流還款完，我們還可以出售借據。這就保證了無論投資人何時拿到829批准，都可以順利快速的拿回投資款

所以總的來說，504貸款項目的安全靈活之處就在於，我們的投資人不需要等待其他LP一起退出，只要自己的829獲批，就可以馬上啟動退出機制。

Q：
如果晚了2到3個月才投資同一個項目，由於排期的關係，可能要晚其他投資人一年才能取回投資款，那麼前面的投資人因為是同一個有限合夥，不可能拆開來還款，那不是對前面投資人不公平嗎？

A：
是同一有限合夥沒錯，但在還款的時候我們的附加條款裏有規定，以投資人的829批准時間為准，要求業主90天內還款。這個是以單個829為准的，不是所有LP的829。

要確定是業主還款還是其他金融機構如明石接手還款。這個附加條款是跟業主簽的。是貸款協議的附加條款。

在實際操作中，沈總提到過，如果業主暫時不能還款，我們明石才會先行墊付給投資人。但這和剛才提到的過橋貸款是兩回事。

Q：
0.8的違約率，是代表業主沒還第二貸款？那麼有沒有連第一貸款都沒還的記錄？這算是有風險的投資嗎？

A：
這個記錄我們討論過，沈總也問過SBA，沒有。

0.8確實是代表第二貸款的，但是一般還不了第二貸款的，也就不會還第一代款了。

Q：
現在的排期一等就要等個6年以上，萬一業主倒閉，那是不是連綠卡都沒了，是不是可以說有0.8的可能性會造成綠卡無法拿到正式的?

A：
這個和綠卡關係不大。原因有三點。

1，綠卡是否能拿到，主要看就業。我們只計算建築工期的間接和衍生就業，只要建築完工，就業就被100%永久的創造了，後續經營如何，完全沒關係。那麼綠卡自然不會受到經營狀況的影響。

2，0.8會影響到的是還款。但這個0.8是違約，有可能是不能按時還款，有可能是不能足額還款，不一定就是血本無歸。

3，這裏就突顯了我們靈活退出機制的優勢。首先，在我們的還款機制中，除了業主現金流還款以外，還可以出售借據，一旦業主違約，我們可以馬上在二級市場交易借據。其次，一旦業主違約，由於EB5處於第一順位，業主的抵押品拍賣，個人和無限連帶責任擔保下的資產拍賣所得都會先退還EB5。

這就是SBA504體系的優勢，在投資人進入前，就已經能夠看到將來的可能性，一切盡在掌握。而正是因為有了0.8的存在，我們才是一個合法的，存在商業風險的EB5項目。

Q：
看樣子還款的可能性很高，那是還給有限合夥公司還是直接還給個人？萬一GP拿到了錢卻不給投資人，有什麼監督機制嗎？

A：
這個合理存在的商業風險，又在我們設計產品的過程中被各路參與機構分攤掉了。

是退還到投資人的專屬帳戶中的，這個錢我們ALC一分也動不了。應該退給大家的合夥公司，因為現在已不是一人一個的公司了。

Q：
GP才可能決定怎麼轉款，逾時不轉款，怎麼對付GP呢？

A：
是合夥公司，但是我們還是會給每一個投資人單獨設立專屬帳戶。

或者這麼說，一個專屬帳戶下有多個LP的專屬帳號。

Q：
很多區域中心的項目，前面又是高大上，綠卡還錢都有記錄，後來就搞成龐氏騙局，資金挪用的一塌糊塗，聽到許多離譜的做法，所以就是擔心錢被GP挪走了！

A：
我們的項目不存在這種可能性。第一，還款時，錢是轉去他自己的專屬帳號，別人誰也動不了。第二，如果他有要求，也可以直接轉去他制定的名下個人帳戶，當然，要是在美國的個人帳戶。

Q：
你覺得客人倒楣透頂，什麼衰事都碰在一塊了，而那種情況，你們ALC會怎麼處理?

A：
要看具體情況的。但是真的有麻煩的話也不用擔心。第一，我們的投資人在簽約的時候，他簽署的文件中就會有律師委託協議，不僅幫他申請移民，未來一旦出現麻煩，律師會馬上介入幫助投資人解決問題。第二，在嘗試了所有辦法都不能解決問題的情況下，根據事發原因，我們會有相應的退款政策。總的原則是，無論移民申請成功與否，投資人的錢都是可以拿回來的。只是時間點不同而已。不是我們保證還款，而是SBA504貸款的正常退出。

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