加州投資房省稅：1031 exchange最詳細解釋及攻略
流覽次數：11451    添加時間:2017/2/20    來源:Theresa屋婆

賣出投資物業賺的資本增值(CAPITAL GAIN) ，一定要在當年交稅（聯邦稅為20%，另加州稅，)。如要延稅，則必須用稅例第1031 條作免稅（其實是延稅）交換，將原來物業的資本增值和折舊，轉到新交換的投資物業上。

使用1031交換條例，必須十分謹慎，最好是有這方面經驗的會計師和地產經紀幫助。此外，不論是做“同時交換”(SIMULTANEOUS EXCHANGE) ，或做較常用的“延遲交換”(DELAYED EXCHANGE) ，通常都需要雇用一個“被認可的中間人”。“被認可的中間人”英文叫做QUALIFIED INTERMEDIARY，這類公司也叫做“促成人”(FACILITATOR) 或“幫助人”(ACCOMODATOR) ，它是一個獨立 (即與投資者沒有關係) 的機構，有些“中間人”是專門幫忙投資者作免稅交換的獨立公司，有些則是“產權公司”(TITLE COMPANY) 屬下的附屬公司。

1031 稅例主要條款

1. 需要以“同類”(LIKE-KIND) 物業作交換。但“同類”的定義很廣闊，只要是賺取租金入息的物業便可。故此，公寓可以換貨倉，空地可以換單一住宅，辦公大樓可換公寓。在美國以外的物業不能作交換。

2. 需要換相等或更高市值的物業，而且淨值應全部放入新交換的物業上，即不能減少抵押貸款，否則有部份會成為“靴子”(BOOT) ，需要付資本增值稅。

3. 需要按45/180 天條例，下面再作解釋。

4. 需要由交易開始便申明為1031交換，並在賣出的物業close escrow 前，和交換公司簽訂合同。（注：如果賣出的物業已經成交，在去找exchange的公司便來不及了）



45/180天條例

1031條例裏面，有兩個時期十分重要。第一個是“訂明期”(IDENTIFICATION PERIOD) ，即原來物業交易完成開始的四十五天內定明。第二個是交換期(EXCHANGE PERIOD)，是由原來物業交易完成開始的一百八十天。這兩個日期十分嚴格，遲一天都會導致交換失敗，而失去延稅優惠。

請注意：一百八十天條例其實是“一百八十天或報稅限期兩者之間較早的日期”，所以在接近年終做1031 交換，有可能由原來物業交易完成開始，至明年四月十五日之間沒有一百八十天，在這個情況下，應該向稅局申請延期報稅。



訂明 (IDENTIFICATION) 注意要點

不論原來物業數目多少，在訂明期內，交換人必須按以下三個條例中的任何一項，以書面訂明交換物業﹕

1. 三個物業條例﹕不論訂明物業之總值，訂明不超過三個物業。或

2. 兩倍價值條例﹕不論訂明物業之數目，訂明不超過原來物業價值兩倍的物業。或

3. 百分之九十五條例﹕不論訂明物業之數目，將來真正交換物業的價值不少於訂明物業價值總和的百分之九十五。

訂明物業時，必須清楚地以書面在訂明期內通知“被認可的中間人”。

“中間人”提供的服務，可以全部用電話、傳真和郵件進行，故在洛杉磯地區以外的人，也可以用以上的中間人。他們收費一般分為兩種，一種是幾百元費用加上Escrow 帳戶內的利息由中間人公司收取；另一種是比較高的費用（大約一千元以上），但交換人可得到Escrow 帳戶內的利息。收費詳情應向中間人公司查詢。



倒轉交轉”(REVERSE EXCHANGE)

通常做1031交換，都是先將本身物業交換出去，然後按上述45/180天日期的規則，去交換另一個物業。但是，在有些情況下，可能會先將新的物業交換進來，然後才將本身物業交換出去，這個情況叫做“倒轉交換”(REVERSE EXCHANGE) 。

REVENUE PROCEDURE 2000-37內，規定要合法地進行“倒轉交換”，必須符合兩個要求﹕

1. 納稅人必須簽定一個“合資格的交換安排”檔(QUALIFIED EXCHANGE ACCOMODATION ARRANGEMENT或簡稱為"QEAA") ；

2. 納稅人必須聘用一個“交換產權持有人”(EXCHANGE ACCOMODATION TITLEHOLDER 或簡稱為"EAT")



QEAA 是什麼安排？

要符合QEAA安排的需要，必須按以下做法﹕

1. 該物業要用“交換產權持有人”("EAT") 名義擁有。

2. 納稅人需要有真正的交換意圖。

3. 納稅人與EAT在EAT擁有產權五天內，被此定立書面QEAA檔協議。

4. 交換出去的物業必須在四十五天內被指定。

5. 整個交換必須在EAT擁有產權後一百八十天內完成。

由於倒轉交換相當複雜，請務必與您的會計師進行諮詢。



1031 exchange 最大的好處：

您不但可以在售出物業後避免了巨大的升值稅的支出，還可以擁有價值更高的物業，有人會問那我三十年前20萬購買的物業做了幾次1031交換後，現在持有的物業已經價值200萬，如果售出這棟房產的話，我要交多少的增值稅呢？答案是 200-30=170* 相應稅率。不過不用擔心，如果您決定把物業留給子女，這時可以建立生前信託。這樣的他接手物業後的tax basis 就變成 200 萬了，所以當您子女決定售出物業時，他的增值部分是從200萬算起的。


文章來源：資深地產經紀Theresa屋婆