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怎樣看待美國房屋買賣中的賠本出售Short Sale
流覽次數:2193     添加時間:2012/8/18

 什麼是賠本出售(Short Sale)?
目前在美國加州的房地產市場上“賠本出售屋”處處可見,大約超過了上市屋的一半,而無論是買主或是經紀人,只要一遇到賠本出售屋就有些無可奈何。

Short sale的英文解釋是:the lender allows a property to be sold for less than the amount owed on a mortgage and takes a loss。意思是:貸款行同意承擔經濟損失,允許屋主把房子以低於所欠貸款的價錢出售。

可是市場上所見到的賠本出售屋,大都是還未征得貸款行的同意,由屋主或經紀人定價而掛牌出售的房子。由於每棟房子的屋主和貸款行都不一樣,所以賠本出售屋的買賣成功率也不一樣,幸運的可以賣掉,但絕大多數都只會在市場上長時間地擾亂人心,到頭來卻只有落個被拍賣或被銀行收回的下場。

為什麼會出現賠本出售(short sale)的房子呢?
屋主在高價時貸款買進,由於各種原因屋主不能繼續還貸,這時屋主有幾條路可走:

一、Apply Loan Modification,向貸款行申請降息或修改貸款方式從而降低每月的還貸數目,繼續擁有產權。

二、Walk Away,放棄產權,一走了之。可是這樣做會毀了自己的信譽,在今後的七年中都很難再貸款買任何東西。

三、Short Sale,屋主委託經紀人掛牌賠本出售。
可是屋主按照房價下跌後的市場價所賣房子的全部所得,都不夠還銀行的貸款,自己又沒錢補貼差價,也不想放棄產權而毀壞自己的信譽。這時屋主向貸款行提出申請,希望貸款行同意賠本出售並承擔差價的經濟損失。如果貸款行批准了,屋主就不用支付任何費用,而且信譽不會毀得那麼慘。銀行會根據每個屋主的具體困難和經濟情況(Hardship)來決定是否願意原諒屋主並承擔損失,可是在南加州仍然有大約80~90%的賠本出售屋(Short Sale Homes)得不到批准而賣不出去,並不是因為找不到買主,而是銀行不放。

虧本出售(Short Sale)房子的買賣過程:(我的經歷:一個不成功的實例)
屋主小李兩年前申請到100%的貸款,借了60萬美元買了一棟新房,他們欠一貸行(Citi)48萬(First Loan),欠二貸行(Summit)12萬(Second Loan)。今年初由於小李的工作調動,他們不得不搬到了離工作較近的地方去。可是那棟房子的市場價已降到46萬左右,而他們不可能拿出14萬來不填補差價還清貸款,於是我接到小李的委託,幫他們掛牌賠本出售他們已經搬空了的房子。

我和他們簽了銷售代理合同(Listing Agreement)之後,立即將房屋的所有資料登錄到南加州的MLS系統,標價45萬美元(比市場價低)。由於這棟房子又大又新,條件很好,市場上也不多,所以一周後我就通過不同的買方經紀人拿到了10個購買協議(Offers),我選了一個條件最好的買主:出價47萬,首付20%現金。這裏我要指出的是,並不是出價最高的就是最好的買主!有個買主出價50萬,但要求賣主退還3%來支付其貸款費用,雖然出價最高,但我知道這個Offer是行不通的,因為這棟房子不可能得到估價師的50萬評估。

找到最佳買主之後,我就按照第一貸款行Citi Mortgage的要求準備各種文件:屋主的困難聲明書(Hardship Letter)、銀行存款證明、工作收入證明和過去兩年的稅單(W-2 Form);買主的購買協議(Purchase Agreement);賣房費用清單(Seller's Closing Cost)以及估價用的鄰近房屋買賣歷史對比(Comparables)等等,一共50頁的文件檔案(Short Sale Package)準備好了就郵寄或傳真給一貸行Citi的損失處理部門(Loss Mitigation Department)。

接下來的就是遙遙無期的等待,我定期打電話或郵件給那個部門的有關人員,可是要不就沒人接電話,要不就是說還沒時間看我們的材料。他們只不過是銀行的一般職員,銀行的損失與他們也沒多大的厲害關係,而且他們每天要處理的 文件非常多,人手也不夠。當然不同銀行有不同的情況。

大約兩個月過去了,有了一點進展,我的文件已經上交到“賠本出售部門”了(Short Sale Department)。讓我與那個部門的某某負責人聯繫。當然,這期間我與賣主的二貸行和買主都定期保持著聯繫,以確認買主還在等待之中。

這樣又等了半個多月,終於,我接到了一貸行Citi的批准信件,但附帶了很多條件,其中最主要的就是要我們在一個月之內辦完所有的轉戶手續,而且他們同意給二貸行(Summit)一萬美元,如果二貸行不同意這個分成,那麼這個買賣也成不了。得到一貸行的批准是我意料之中的,因為一貸行的損失並不大,最多四五萬美元,而二貸行就會損失11萬美元。所以關鍵是看二貸行能否批准。

我立即給二貸行的總經理發了一封提議書並附上很多相關文件,希望他能接受一萬美元的補償而放棄對屋主的債務追蹤。如果他不接受,房子一旦被一貸行拍賣,那麼二貸行就會損失所有的12萬美元,一分錢都拿不回來。照理說一貸行願意給二貸行一萬美元的分成已經是很大方很少見的了,可是沒想到二貸行很有骨氣,覺得一貸行給他們一萬美元是對他們的不尊和悔辱。這個二貸行碰巧是一個在紐約的中國人擁有的貸款銀行,我對他們能在美國創辦銀行並發展了幾個分行充滿敬意,可是為了這點面子而放棄一萬美元也似乎不像個銀行家所為。當初為了攢取高利息,把一貸賣給Citi,二貸留給自己時 ,就應該知道有今天的風險。我和這個老總通過幾封郵件,知道他對屋主和Citi都很不滿意,說我們中國人應該爭取自己的尊嚴,寧為玉碎不為瓦全。他堅持要一貸行給他們五萬美元,否則就不放手,而一貸行堅持最多一萬美元,互不相讓,我再也無能為力。

我幾個月的工作就這樣付之東流!其實就算是二貸行同意了,我也得從頭來過,因為就在一貸行批准的前一天我接到那位元最佳買主的電話,說他們等不了,已經買了另一棟房子了。我知道我還可以找到新的買主,可是由於買主不同,價錢和其他條件都不一同,我必須以新的買主重新申請批准和延期。

屋主小李也無能為力,只有等待銀行的拍賣通知,可是至今半年過去了也毫無音訊,那麼好的房子就這樣空在那兒,即便有很多人想買也只能等著買拍賣不成後的銀行屋了。當然如果買主有全現金的話,就可以到拍賣現場去購買。

為什麼有那麼多的賠本出售屋(Short sale homes)上市呢?
兩三年前當房價上漲時,市場上幾乎就見不到賠本出售屋,而今房價大跌,擁有負資產的屋主越來越多,這時如果屋主的經濟情況發生了變化,比如說失業、降工資、離婚、工作調動或家裏掙錢的人生病、去世了等等,屋主確實不能繼續償還貸款而不得不賣房,這才應該是賠本出售屋上市的真正原因。

可是,現在卻有很多屋主,他們的經濟情況根本就沒有發生變化,如果願意,他們完全可以繼續還貸,但是眼看自己的房子成了負資產,心裏很不舒服,而市場上的房子又很便宜,所以有的屋主就決定先去買棟便宜的房子,再掛牌爭取賠本出售負資產的房子。因為對屋主來說爭取賠本出售的工作都是由經紀人來做,如果通過了,屋主的信譽損失也不大,而且還不用支付任何費用,因為經紀人的傭金是由銀行來支付的。因此市場上就出現了各種各樣的賠本出售屋。不過這種情況下的賠本出售當然很難得到銀行的批准。目前在我們這個地區賠本出售屋的成功率大約只有百分之十左右,其中多數是那些有真正困難的,只有一個貸款行的,差價損失也不是很大的屋主。


 

文章來源於:搜房網

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